Il nuovo Affordable Housing Act introduce soglie precise per individuare le aree sotto pressione, ma non autorizza alcun automatismo: essere sopra 8 o 10 nel rapporto prezzo-reddito non significa aver dimostrato che il problema siano gli affitti brevi. Per intervenire serviranno dati locali, tre anni di effetti negativi e la prova che misure meno restrittive non bastino.
Il nuovo numero che rischia di diventare il più citato del mercato immobiliare europeo è 8. Il secondo è 10. Ma proprio adesso che l’Affordable Housing Act presentato dalla Commissione europea sta trasformando lo “stress abitativo” da espressione politica in categoria regolatoria, vale la pena leggere cosa dicono realmente quei numeri e soprattutto cosa non dicono. La proposta stabilisce che un’autorità possa considerare un’area sotto stress quando il rapporto tra il prezzo di un’abitazione rappresentativa e il reddito disponibile pro capite raggiunge almeno otto anni, il rapporto è cresciuto nei dieci anni precedenti e, in assenza di interventi, è improbabile che la pressione si riduca nei tre anni successivi alla luce delle dinamiche della popolazione, dell’offerta e della domanda di abitazioni. Se il rapporto raggiunge 10, viene meno il secondo requisito, quello dell’aumento nel decennio precedente. Non scompare però la valutazione prospettica sui tre anni successivi. Quota dieci, insomma, non è il pulsante rosso che fa automaticamente scattare un divieto.
Anche il modo in cui il rapporto deve essere calcolato merita più attenzione di quella ricevuta finora. L’allegato alla proposta europea utilizza il prezzo medio di transazione di un’abitazione rappresentativa a livello NUTS 3 e il reddito disponibile netto pro capite basato su dati Eurostat a livello NUTS 2, o proiezioni equivalenti. Questo significa che molte delle elaborazioni circolate in questi giorni sulle singole città sono utili per capire l’ordine di grandezza del fenomeno, ma non possono essere confuse con la futura classificazione ufficiale. Per Milano, ad esempio, una semplice simulazione costruita utilizzando circa 414 mila euro come prezzo medio di compravendita e circa 41.900 euro come reddito medio dichiarato produce un rapporto vicino a 9,9; portando il valore immobiliare verso i 440 mila euro si supera 10. Ma sono calcoli costruiti con grandezze diverse da quelle esattamente previste nell’allegato europeo. Dire quindi oggi che “Milano è ufficialmente sopra 10” sarebbe prematuro. Dire che esiste un problema molto serio di accessibilità rispetto ai redditi è un’altra cosa.
Ed è precisamente a questo punto che la discussione sugli affitti brevi diventa molto più interessante di quanto lascino intendere molti titoli. L’Affordable Housing Act non stabilisce che il superamento della soglia dimostri una responsabilità di Airbnb o delle locazioni turistiche. Anzi, il regolamento costruisce esplicitamente un secondo livello di prova. Per adottare una restrizione sulle locazioni brevi, l’autorità dovrà dimostrare che quell’attività abbia prodotto nell’area interessata un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni per almeno tre anni prima dell’adozione della misura. Dovrà inoltre dimostrare che nessun intervento meno restrittivo potrebbe ottenere un risultato equivalente in un tempo ragionevole e dovrà calibrare le limitazioni sulle forme di attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, abbiano maggiori probabilità di ridurre lo stock destinato alla residenza di lungo periodo.
È una differenza enorme. Il rapporto prezzo-reddito misura una condizione di affordability; non ne identifica automaticamente le cause. Quella condizione può derivare da un’offerta che non tiene il passo con la domanda, dalla concentrazione del lavoro e delle università, dalle difficoltà e dai tempi della nuova costruzione, dai costi di ristrutturazione, dalla crescita dei nuclei familiari, dalla mobilità internazionale, dagli investimenti, dalle seconde case, dagli immobili non utilizzati e certamente, in alcune aree, anche dal trasferimento di stock verso le locazioni di breve durata. Il Joint Research Centre della Commissione descrive espressamente la metodologia come un sistema a due livelli: prima si individua lo stress, poi si analizzano le pressioni locali che lo determinano. Tra gli esempi cita dinamiche demografiche, allargamento del divario tra domanda e offerta e impatto degli short-term rentals.
Il caso di Milano rende bene la differenza tra percezione e dimostrazione. Secondo una mappatura del Centro Studi AIGAB, organizzazione che rappresenta gli operatori del settore e i cui dati vanno quindi correttamente letti come fonte di categoria, Milano avrebbe 827.648 abitazioni complessive, 183.227 delle quali locate con contratti 4+4 e 105.375 classificate come non occupate. Gli annunci online rilevati da AirDNA nell’agosto 2026 sarebbero 16.303, pari a circa il 2% dello stock complessivo e al 15,5% delle abitazioni indicate come non occupate. “Annuncio online” non significa necessariamente immobile affittato per 365 giorni, né ogni casa non occupata è disponibile per un contratto residenziale; proprio per questo il confronto non consente conclusioni semplici. Consente però di capire l’ordine di grandezza: a Milano le abitazioni classificate come non occupate sono più di sei volte il numero degli annunci di locazione breve rilevati online.
Questo dato non assolve gli affitti brevi. Una quota del 2% distribuita uniformemente sulla città potrebbe avere un effetto; la stessa quota fortemente concentrata nei quartieri nei quali esiste la maggiore domanda potrebbe averne uno molto più rilevante. Ed è proprio questa una delle innovazioni più intelligenti del testo europeo: un’area sotto stress può essere un distretto, un Comune, un’area metropolitana, un’agglomerazione, un’area rurale o persino una sua parte. Il regolamento dice espressamente che la delimitazione territoriale non deve eccedere quanto necessario per raggiungere l’obiettivo. Un eventuale problema del centro di Milano non obbliga quindi a trattare allo stesso modo tutta Milano; a maggior ragione non autorizza a trattare tutta l’Italia come Milano.
Anche gli ultimi dati del mercato immobiliare consigliano di evitare spiegazioni monocausali. Nel secondo trimestre 2026 le compravendite residenziali italiane sono rimaste sostanzialmente ferme, +0,1% rispetto all’anno precedente, mentre i nuovi contratti di locazione sono aumentati del 3,1% e nei Comuni ad alta tensione abitativa del 3,7%. Banca d’Italia segnala contemporaneamente una domanda di acquisto contenuta, un’offerta di immobili in vendita in riduzione e canoni che nel secondo trimestre hanno accelerato rispetto al trimestre precedente in gran parte del territorio nazionale. Sono dinamiche che possono convivere: più contratti non significano necessariamente maggiore affordability, così come compravendite stagnanti non significano assenza di stress. Ma mostrano quanto sarebbe debole spiegare un fenomeno così articolato con una sola variabile.
C’è infine un ultimo punto quasi scomparso dal dibattito. Il nuovo regolamento non conferisce ai sindaci un nuovo diritto europeo di vietare Airbnb, impedire l’acquisto di seconde case o disporre liberamente degli immobili vuoti. La proposta lo dice con chiarezza: non crea un nuovo potere di restringere la proprietà o l’uso degli immobili; stabilisce il quadro nel quale possono essere valutate, rispetto al diritto dell’Unione, misure che le autorità abbiano già la possibilità di adottare secondo il diritto nazionale. E, quando la restrizione sugli affitti brevi viene giustificata esclusivamente dall’obiettivo di proteggere affordability e disponibilità della casa ai sensi di questo regolamento, il testo riguarda gli immobili diversi dall’abitazione principale dell’host.
Il vero cambiamento europeo, quindi, potrebbe non essere una nuova stagione di divieti. Potrebbe essere l’introduzione di un onere della prova molto più serio. Prima bisogna dimostrare che esiste uno stress abitativo; poi delimitare con precisione il territorio; quindi individuare le cause; se si vuole agire sugli affitti brevi, dimostrare che abbiano avuto un effetto negativo significativo per almeno tre anni; infine provare che una misura meno restrittiva non sarebbe altrettanto efficace. È certamente più complicato di dire “Airbnb sta facendo salire le case”. Ma se l’obiettivo è fare politica economica e non trovare semplicemente un colpevole, dovrebbe essere proprio questo il punto.
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