Inchiesta/Affitti, anche il canone concordato corre: +24,6%

Dal 2018 al 2025 i nuovi contratti 3+2 sono rincarati in media del 24,6% nei 103 capoluoghi analizzati. In 44 città il concordato è cresciuto più del libero, mentre gli affitti continuano a mangiare una quota sempre più larga degli stipendi.

Il canone concordato continua, nella maggior parte dei casi, a costare meno del libero. Ma la distanza non basta più a raccontare il mercato degli affitti italiano. Tra il 2018 e il 2025 i canoni dei nuovi contratti “3+2” sono aumentati in tutti i 103 capoluoghi esaminati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con una crescita media ponderata del 24,6%. I contratti liberi “4+4” sono saliti di più, +27,9%, ma in 44 città su 103 è accaduto il contrario: il concordato ha corso più rapidamente del mercato libero.

È questo il dato che rende il fenomeno molto più interessante di una semplice classifica dei rincari. Il canone concordato era nato per tenere insieme due esigenze: offrire agli inquilini un affitto più accessibile e garantire ai proprietari una convenienza fiscale sufficiente a convincerli ad accettare un prezzo inferiore al mercato. Oggi quella formula pesa più di prima, ma si muove dentro un mercato nel quale i prezzi delle case in locazione hanno accelerato molto più delle retribuzioni.

L’elaborazione pubblicata dal Sole 24 Ore sui dati Omi mostra un passaggio che fino a pochi anni fa sarebbe sembrato controintuitivo. A Milano, tra il 2018 e il 2025, il canone medio dei nuovi contratti liberi è passato da 854 a 1.178 euro al mese, con un aumento del 38%. Nello stesso periodo il concordato è salito da 592 a 1.056 euro, cioè del 78,4%. Non significa che il 3+2 sia diventato più caro del 4+4 sullo stesso appartamento: i dati Omi riguardano immobili diversi per dimensione, posizione e caratteristiche. Significa però che il prezzo medio dei nuovi concordati registrati a Milano si è molto avvicinato a quello dei nuovi contratti liberi.

Il caso opposto, ma altrettanto istruttivo, è Venezia. Qui dal 2018 al 2025 i nuovi canoni liberi sono aumentati soltanto del 2,6%, mentre quelli concordati sono cresciuti del 25,9%. La ragione non sta in un automatismo nazionale: i valori del canone concordato vengono fissati dagli accordi territoriali sottoscritti a livello locale dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, entro fasce che tengono conto di zona, caratteristiche dell’immobile, dotazioni e altri parametri. Quando quegli accordi vengono aggiornati, oppure quando il mercato utilizza maggiormente le fasce più alte consentite, il prezzo effettivo dei nuovi 3+2 può salire rapidamente.

La distinzione è decisiva. L’Omi fotografa i nuovi contratti registrati, non quanto paga chi ha firmato anni fa ed è ancora dentro lo stesso rapporto di locazione. Inoltre non confronta lo stesso appartamento prima con un contratto libero e poi con uno concordato. Per capire se il vantaggio economico del 3+2 esiste ancora bisogna quindi guardare a simulazioni omogenee. Le elaborazioni del Sunia su un appartamento tipo di circa 80 metri quadrati in zona semicentrale mostrano che il concordato resta generalmente più basso del mercato libero, ma con differenze molto diverse da città a città.

Il confronto sulle principali città restituisce una geografia assai poco uniforme:

• Milano: per l’appartamento-tipo il libero arriva intorno a 1.400 euro al mese; il concordato varia, in base alla fascia, da circa 400-633 euro nella prima, 640-967 euro nella seconda e 973-1.133 euro nella terza. Il problema è che i nuovi 3+2 registrati dall’Omi si sono spostati verso valori medi molto più alti.



• Firenze: a fronte di un canone di mercato tra 1.100 e 1.500 euro, il concordato per lo stesso profilo di immobile si colloca tra 708 e 933 euro, a seconda della zona e dell’arredamento. Il vantaggio resta evidente, ma Firenze è anche una delle città nelle quali l’aumento complessivo degli affitti è stato più forte.
• Roma: il confronto Sunia indica circa 1.250 euro per il libero e 1.080 euro per il concordato. Lo sconto esiste, ma è molto più sottile che altrove: circa 170 euro al mese nell’esempio considerato.
• Bologna: il libero si colloca intorno a 1.000 euro, mentre il concordato può variare da circa 503 a 858 euro. Anche qui la forbice dipende molto dalla fascia nella quale cade l’alloggio.
• Torino: il mercato libero oscilla tra 650 e 1.000 euro, contro circa 300-475 euro del concordato. È una delle città dove, nelle simulazioni, il vantaggio del 3+2 resta più ampio.
• Napoli: il libero si muove tra 830 e 980 euro, il concordato tra circa 648 e 753 euro.



• Palermo: il mercato libero va da 600 a 1.200 euro, mentre il concordato si colloca tra circa 152 e 616 euro, con una forbice amplissima legata alla zona e alla classificazione dell’immobile.
• Bari: il libero è stimato intorno a 800-850 euro, il concordato tra 500 e 600 euro.

Questi numeri non vanno sovrapposti meccanicamente ai valori medi Omi, perché le metodologie sono diverse. Servono però a chiarire un punto: il canone concordato non ha perso la sua convenienza in senso assoluto; ha perso una parte della capacità di proteggere gli inquilini dalla corsa generale degli affitti. E proprio qui il confronto con gli stipendi diventa più importante del confronto tra 3+2 e 4+4.

Una seconda elaborazione della Cna, sempre su dati dell’Agenzia delle Entrate e sulle retribuzioni nette, ha misurato il costo di un appartamento standard di 70 metri quadrati tra il 2019 e il 2025. Nei capoluoghi analizzati i canoni sono cresciuti generalmente tra il 19% e quasi il 50%, mentre gli stipendi netti sono aumentati in molti casi soltanto tra il 7% e il 15%. A Milano un alloggio medio da 70 metri quadrati è arrivato a circa 1.820 euro al mese e assorbe il 73% dello stipendio netto medio. A Firenze, con circa 1.340 euro, l’incidenza è del 62%. A Bologna lo stesso appartamento costa circa 1.250 euro e mangia il 58% della retribuzione netta; dal 2019 l’affitto è salito del 45%, mentre gli stipendi sono cresciuti del 12%.

A Roma il canone medio per 70 metri quadrati è passato da 980 a 1.340 euro tra il 2019 e il 2025, con un aumento del 36,7%; nello stesso periodo le retribuzioni nette sono salite dell’11%. Oggi l’affitto assorbe circa il 55,8% dello stipendio netto medio, pari a circa 2.400 euro mensili secondo l’elaborazione Cna. Anche Venezia, Padova e Verona superano la soglia del 50%. Bari arriva al 46,5%. Nelle città meno costose la pressione è più bassa, ma non irrilevante: L’Aquila è intorno al 30%, mentre diversi capoluoghi del Mezzogiorno si collocano poco sopra.

Il confronto non è perfettamente sovrapponibile a quello sui canoni concordati: la Cna misura il mercato degli affitti con un appartamento standard e lo rapporta agli stipendi, mentre i dati Omi sui 3+2 riguardano i contratti effettivamente registrati. Ma le due serie raccontano la stessa tensione da angolazioni diverse. Il prezzo della casa in affitto è cresciuto più rapidamente della capacità reddituale di una parte larga dei lavoratori, e il concordato sta attenuando la pressione senza riuscire sempre a neutralizzarla.

Il quadro nazionale dei salari conferma il problema. Nel 2025, secondo il XXV Rapporto annuale dell’Inps, la retribuzione media annua effettiva dei dipendenti pubblici e privati considerati dall’Istituto è stata di 27.649 euro, in crescita del 14,5% rispetto al 2019. Nello stesso periodo l’Inps colloca l’aumento dei prezzi tra il 18,2% dell’indice Foi e il 20,5% dell’Ipca. In altre parole, prima ancora di misurare il costo della casa, la retribuzione lorda media non aveva recuperato integralmente la perdita di potere d’acquisto accumulata con l’inflazione.

Per gli affitti il distacco è stato maggiore. L’aumento medio dei nuovi canoni concordati tra il 2018 e il 2025, +24,6%, ha superato di circa cinque-sette punti l’inflazione cumulata nello stesso arco temporale; il libero, con il +27,9%, ha fatto ancora peggio. Ma anche qui la media nasconde due Italie: in alcuni capoluoghi il mercato è esploso, in altri è rimasto più stabile. I nuovi canoni liberi risultano addirittura in calo in nove città, con punte negative a Bolzano (-19%) e Gorizia (-13%), mentre i concordati sono aumentati ovunque.

C’è poi un’altra trasformazione, meno visibile ma forse più strutturale. Nel 2025, nei capoluoghi monitorati, sono stati registrati circa 145 mila nuovi contratti concordati, contro 141 mila nuovi 4+4. Nel 2018 il rapporto era rovesciato: il libero contava circa 35 mila nuovi contratti in più di oggi, mentre i concordati erano circa 10 mila in meno. La quota dei 3+2 sul totale delle nuove locazioni lunghe è così passata dal 43,6% al 50,8%. Il concordato, insomma, non è diventato marginale: è diventato la formula prevalente tra le nuove locazioni lunghe nei capoluoghi monitorati.

Per i proprietari la spiegazione è in gran parte fiscale. Nei casi che rispettano i requisiti, la cedolare secca sul canone concordato è al 10%, contro il 21% ordinariamente applicabile alle locazioni libere. L’Imu dovuta sugli immobili locati con questa formula è inoltre ridotta al 75% dell’imposta calcolata con l’aliquota comunale, cioè beneficia di uno sconto del 25%, al quale possono aggiungersi aliquote locali più favorevoli. È questo scambio — canone più basso in cambio di imposte più leggere — che rende il 3+2 sostenibile per molti locatori.

Il punto è che il meccanismo funziona solo se il canone concordato resta abbastanza vicino al mercato da convincere il proprietario a utilizzarlo e abbastanza lontano dal mercato da offrire un vantaggio reale all’inquilino. Se l’accordo territoriale resta troppo basso, il proprietario può scegliere il libero, il transitorio o altre formule. Se invece le fasce vengono aggiornate troppo rapidamente verso l’alto, il concordato continua a essere fiscalmente conveniente ma perde una parte della sua funzione sociale.

Il mercato del 2026 non sembra offrire, almeno per ora, una tregua generalizzata. Nel sondaggio sul secondo trimestre pubblicato il 12 agosto, la Banca d’Italia ha rilevato che i canoni di locazione hanno accelerato rispetto ai tre mesi precedenti nella maggior parte del territorio nazionale, pur rallentando nel confronto con lo stesso periodo del 2025. L’offerta di abitazioni resta limitata. Già nell’indagine sul quarto trimestre 2025 gli agenti immobiliari segnalavano che il peso delle locazioni brevi continuava a incidere in modo significativo sulla crescita dei canoni in molte città.

È qui che il tema smette di essere soltanto immobiliare. Quando un affitto assorbe il 58% di uno stipendio medio a Bologna, il 62% a Firenze o il 73% a Milano, la questione riguarda la possibilità di trasferirsi per lavorare, mettere su famiglia, studiare fuori sede, accettare un impiego in una città diversa da quella di origine. La Cna ha legato esplicitamente il caro-casa alla difficoltà delle imprese nel reperire lavoratori disponibili a spostarsi nei grandi centri. Per una parte del mercato del lavoro, il costo dell’abitazione è diventato una componente del salario reale.

Il canone concordato resta quindi uno degli strumenti più forti disponibili nel mercato privato, ma i dati suggeriscono che da solo non basta più a compensare il divario tra costo della casa e redditi. A Roma può significare nell’esempio considerato 170 euro al mese in meno rispetto al libero; a Bari 200-350; a Firenze anche diverse centinaia. Sono risparmi consistenti. Ma se gli stipendi aumentano dell’8, del 10 o del 12% mentre i canoni crescono del 40 o del 50%, anche un affitto calmierato può diventare pesante.

La domanda corretta, dunque, non è se il canone concordato sia diventato più caro del mercato libero: nella maggior parte dei confronti omogenei non lo è. È se riesca ancora a mantenere l’affitto dentro una quota sostenibile del reddito familiare. Il +24,6% dei nuovi 3+2 in sette anni, i 44 capoluoghi nei quali sono cresciuti più del libero e il sorpasso dei concordati sui 4+4 mostrano che quello strumento sta diventando sempre più centrale proprio mentre viene trascinato verso l’alto dallo stesso mercato che dovrebbe contribuire a calmierare.