il Comune può vietarli nel mio quartiere?

Bruxelles consegna a sindaci e Regioni una copertura giuridica per stringere sulle locazioni turistiche, e stavolta nel mirino finiscono anche le case tenute vuote.

Chi ha comprato un bilocale in centro per metterlo su una piattaforma di prenotazioni, o chi tiene un appartamento sfitto in attesa del momento buono per venderlo, ha un motivo concreto per guardare a quello che si muove a Bruxelles. La Commissione europea ha presentato l’Affordable housing act, il regolamento che dà a Comuni e Regioni una base normativa solida per limitare le locazioni turistiche e, novità del testo definitivo, anche gli immobili tenuti a disposizione. Di qui la domanda: affitti brevi, il Comune può vietarli nel tuo quartiere? La risposta ruota attorno a un concetto nuovo, quello di area sotto stress abitativo: dove i prezzi delle case corrono troppo rispetto ai redditi, l’amministrazione locale potrà chiudere il rubinetto. Qui di seguito ci occuperemo di spiegare quali sono i parametri che fanno scattare le restrizioni, quanto possono durare, che cosa succede alle seconde case e quali obblighi gravano già oggi su chi affitta per pochi giorni.

Che cos’è un’area sotto stress abitativo?

L’area sotto stress abitativo è il perno dell’intero provvedimento. Si tratta di un quartiere, o di una porzione di territorio comunale, nel quale alcuni indicatori economici segnalano che i residenti non riescono più a permettersi una casa. Non è una valutazione a occhio: la Commissione fissa un rapporto numerico preciso tra il prezzo medio di compravendita degli immobili e il reddito pro capite della zona. La soglia è otto. Vuol dire che per acquistare una casa devono bastare al massimo otto annualità di guadagno. Oltre quel limite, la situazione viene considerata critica e si apre la porta alle contromisure.

Il meccanismo è interessante perché sposta il ragionamento dal piano politico a quello statistico. Fino a oggi un sindaco che voleva frenare gli affitti brevi doveva motivare la propria delibera con argomenti di ordine urbanistico o di tutela del centro storico, terreno scivoloso davanti al giudice amministrativo. Con il regolamento, invece, il presupposto diventa un dato misurabile.

Un Comune di 60.000 abitanti registra un prezzo medio di 240.000 euro per un appartamento e un reddito medio annuo di 26.000 euro. Il rapporto è 9,2: sopra la soglia. Il primo requisito c’è.

Quando un Comune può bloccare le locazioni turistiche?

Il superamento della soglia di otto, da solo, non basta. Il regolamento chiede altre due verifiche prima di autorizzare le restrizioni. La prima guarda al passato: nei dieci anni precedenti il rapporto tra prezzi e redditi deve essere peggiorato. Serve, in sostanza, a distinguere le zone da sempre costose da quelle che si stanno deteriorando. La seconda verifica è una previsione: in base alle tendenze demografiche, l’amministrazione deve convincersi che nei tre anni successivi la situazione non migliorerà da sola. Qui il margine di discrezionalità è ampio e i ricorsi, prevedibilmente, si concentreranno su questo punto.

Il testo finale introduce però una corsia preferenziale. Quando il rapporto tra prezzi e redditi raggiunge o supera dieci, la situazione è considerata talmente compromessa che non serve più guardare allo storico. Si passa direttamente alle misure restrittive. È uno scenario tutt’altro che teorico per alcune città italiane: Milano e Firenze, con i valori immobiliari attuali, potrebbero rientrarci senza difficoltà.

Quanto agli strumenti concreti, l’articolo 5 del regolamento li elenca in modo generico e lascia alle amministrazioni la scelta. La più ovvia è il tetto numerico alle licenze per locazione turistica, come già avviene a Firenze e a Bologna. Ma sono ipotizzabili anche il divieto di nuove attività in determinate vie, il numero massimo di giorni all’anno, il vincolo di destinazione residenziale.

Quanto durano i limiti agli affitti brevi?

Le restrizioni hanno una scadenza. Il regolamento fissa una durata massima di cinque anni, superati i quali il vincolo decade automaticamente. La scelta ha una logica: se il fine è correggere uno squilibrio, il rimedio deve cessare quando lo squilibrio è rientrato.

La proroga resta possibile, ma a una condizione: alla scadenza i numeri dell’area devono risultare ancora negativi. Il Comune dovrà quindi rifare i conti e dimostrare che il rapporto tra prezzi e redditi non è tornato sotto la soglia. Per chi possiede un immobile questo significa che il divieto non è mai definitivo, e che ogni cinque anni si riapre una finestra di verifica. Chi ha investito su un appartamento a vocazione turistica dovrà mettere in conto orizzonti temporali di questo tipo, con un rischio regolatorio che prima non esisteva.

Il Comune può punire chi tiene la casa vuota?

Il passaggio più discusso del testo definitivo riguarda le case vuote. Il regolamento estende la copertura europea anche ai Comuni che vogliano disincentivare gli immobili tenuti a disposizione, cioè quelli che il proprietario non abita, non affitta e non vende. Anche in questo caso gli strumenti passano per limiti all’affitto e alla compravendita. Un’ipotesi esplicitamente prevista è il divieto, per questi immobili, dell’affitto breve occasionale: il proprietario che tiene la casa sfitta tutto l’anno e la piazza su una piattaforma per due settimane ad agosto potrebbe vedersi negare quella possibilità.

La ratio è comprensibile. Un appartamento vuoto in un quartiere ad alta tensione abitativa sottrae offerta al mercato della locazione stabile, con effetto sui canoni di chi cerca casa per viverci. Va detto che in Italia una leva fiscale contro gli immobili sfitti esiste già, ed è l’Imu sulle seconde case, che i Comuni possono modulare entro i limiti di legge. La novità europea sta nel passaggio dallo strumento tributario a quello autorizzatorio.

Quali motivi giustificano una casa sfitta?

Il regolamento prevede un correttivo. Le misure restrittive sulle case sfitte non possono essere applicate quando l’immobile resta vuoto per ragioni di studio, di lavoro o di salute. Sono le tre esimenti individuate dal testo, e coprono le situazioni più frequenti nella vita reale.

Un pensionato ricoverato in una struttura sanitaria da otto mesi lascia chiuso l’appartamento di proprietà. Il figlio, che si occupa della gestione, non potrà vedersi applicare le limitazioni comunali sull’immobile a disposizione: la ragione di salute copre l’assenza.

Lo stesso vale per il lavoratore trasferito per un incarico temporaneo in un’altra città o per lo studente fuori sede che mantiene la casa di famiglia. Resta il tema della prova, che il regolamento non affronta: sarà verosimilmente il singolo Comune a stabilire quale documentazione serve per beneficiare dell’esenzione. Su questo aspetto conviene attendere i regolamenti attuativi locali.

L’Europa può vietare l’acquisto di una seconda casa?

Sul punto più contestato la Commissione ha messo un chiarimento nero su bianco. I documenti che accompagnano il provvedimento precisano che il regolamento «non introduce alcuna restrizione all’acquisto o all’utilizzo di seconde case» e non attribuisce alle autorità regionali o locali il potere di introdurle. Il richiamo contenuto nel testo riguarda soltanto quegli Stati membri nei quali misure di questo tipo già esistono nell’ordinamento interno.

La traduzione pratica è netta: un Comune italiano non potrà vietare a un cittadino di comprare un appartamento in centro, né imporgli di venderlo. Le amministrazioni potranno usare soltanto le prerogative che l’ordinamento nazionale già riconosce loro. Il regolamento fornisce una copertura, non un potere nuovo.

Le dichiarazioni dei due commissari confermano l’impostazione. La vicepresidente della Commissione, Teresa Ribera, ha spiegato che non vengono imposti obblighi e che la decisione di intervenire, insieme alla scelta delle misure, resta di esclusiva competenza dell’autorità nazionale o locale. Il commissario all’Edilizia abitativa, Dan Jorgensen, ha definito gli affitti brevi «un’idea valida», con una precisazione sulle aree urbane dove la crescita delle locazioni a breve termine ha progressivamente spinto i residenti fuori dalle proprie abitazioni e prodotto rincari giudicati inaccettabili.

La proprietà privata può subire limiti?

Qui il confronto va fatto con il nostro ordinamento. L’art. 832 cod. civ. attribuisce al proprietario il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, ma aggiunge subito «entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico». La proprietà privata non è quindi un potere illimitato: è un diritto che convive con i vincoli che la legge gli impone.

La stessa logica si legge nell’art. 42 della Costituzione, che riconosce la proprietà privata e allo stesso tempo affida alla legge il compito di determinarne i modi di acquisto, di godimento e i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale. Da questa norma discendono i vincoli urbanistici, quelli paesaggistici, le destinazioni d’uso, i piani regolatori. Un limite all’utilizzo turistico di un appartamento in una zona satura si colloca nello stesso solco.

Il punto delicato è un altro, e riguarda la riserva di legge. Un divieto che comprima il godimento del bene deve trovare fondamento in una norma primaria, non in un semplice atto amministrativo privo di copertura. È esattamente il vizio che finora ha esposto le delibere comunali ai ricorsi.

Il regolamento Ue si applica subito in Italia?

Il testo presentato dalla Commissione è una proposta, non una norma in vigore. Dovrà passare dal Parlamento europeo e dal Consiglio, e nel percorso potrà essere modificato anche in modo sostanziale. Solo dopo l’approvazione e la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione europea scatterà lo scudo per le limitazioni comunali.

Conta però la forma scelta. Si tratta di un regolamento, non di una direttiva, e la differenza pesa. Ai sensi dell’art. 288 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, il regolamento ha portata generale, è obbligatorio in tutti i suoi elementi e si applica direttamente in ciascuno Stato membro, senza bisogno di una legge nazionale di recepimento. La direttiva, invece, vincola lo Stato quanto al risultato e gli lascia la scelta dei mezzi, con i tempi di attuazione che tutti conosciamo.

Per i Comuni italiani il vantaggio è concreto. Firenze ha dovuto affrontare una serie di ricorsi contro le proprie delibere in materia di locazioni turistiche, e il timore del contenzioso ha frenato molte amministrazioni. Con una base europea direttamente applicabile, il margine di attacco si restringe: la delibera non poggia più soltanto sulla motivazione urbanistica, ma su parametri fissati da una fonte sovraordinata.

Quali obblighi valgono già oggi per chi affitta?

Chi mette una casa a disposizione dei turisti si muove intanto dentro una cornice nazionale già fitta. La locazione breve è definita dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017 come il contratto di durata non superiore a trenta giorni stipulato da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa. Sopra i trenta giorni si esce dalla categoria e si entra nella disciplina ordinaria delle locazioni, con obbligo di registrazione del contratto.

Sul fronte fiscale opera la cedolare secca, con aliquota del 21% su un solo immobile a scelta del proprietario e del 26% sugli altri, per chi destina alla locazione breve da due a quattro appartamenti nel periodo d’imposta. Oltre i quattro immobili l’attività si presume imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue in termini di partita Iva, Scia comunale e obblighi di sicurezza sui locali.

C’è poi il capitolo dei dati. Il regolamento (UE) 2024/1028 impone alle piattaforme di raccogliere e trasmettere alle autorità nazionali le informazioni sugli alloggi offerti in locazione breve, con l’obiettivo dichiarato di rendere trasparente un mercato finora opaco. Le amministrazioni locali avranno quindi a disposizione i numeri reali quartiere per quartiere, e proprio quei numeri serviranno a costruire le mappe delle aree sotto stress abitativo.

Cosa rischia chi affitta senza codice identificativo?

L’obbligo del codice identificativo nazionale, il Cin, è previsto dall’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 e riguarda tutte le unità immobiliari destinate alla locazione per finalità turistiche e alle strutture ricettive. Il codice va richiesto tramite la banca dati nazionale del ministero del Turismo e deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, comprese le inserzioni sulle piattaforme online.

Le sanzioni non sono simboliche. Chi affitta senza Cin rischia una sanzione pecuniaria da 800 a 8.000 euro, con importo commisurato alla dimensione della struttura. Chi il codice ce l’ha ma non lo pubblica nell’annuncio o non lo espone all’esterno dell’immobile rischia da 500 a 5.000 euro. A queste si aggiungono le sanzioni per la mancata comunicazione degli alloggiati alla questura, obbligo che grava su chiunque conceda ospitalità e che va assolto entro ventiquattro ore dall’arrivo. Prima ancora di preoccuparsi di quello che deciderà Bruxelles, conviene verificare di essere in regola con questi adempimenti.