Con l’Affordable Housing Act presentato il 9 settembre, Bruxelles offre ai Comuni una base giuridica europea per frenare le locazioni turistiche nelle aree sotto stress abitativo. Per gli hotel italiani il tema non è la casa, ma il perimetro della concorrenza nelle città d’arte e sulle coste.
Il regolamento UE sugli affitti brevi è arrivato sul tavolo il 9 settembre 2026, dentro la proposta di Affordable Housing Act della Commissione europea. Il testo non impone limiti alle locazioni turistiche, ma dà alle autorità nazionali, regionali e locali uno strumento per introdurli nelle zone in cui la casa è diventata inaccessibile, con criteri comuni e una protezione dai ricorsi che finora hanno frenato molte amministrazioni. Il percorso è appena iniziato: la proposta dovrà passare da Parlamento europeo e Consiglio.
Cosa propone davvero la Commissione
L’Affordable Housing Act si compone di due parti: una proposta di regolamento, che definisce un quadro comune per valutare quando un’area è in “stress abitativo”, e una raccomandazione agli Stati membri sulle misure per aumentare l’offerta di case, dalla semplificazione urbanistica all’uso del suolo pubblico.
La parte che interessa il ricettivo è il regolamento. La Commissione parte da un dato: i prezzi delle abitazioni nell’Unione sono cresciuti di quasi il 65 per cento tra il 2015 e il 2025, gli affitti di oltre il 20 per cento, e servirebbero più di due milioni di nuove case l’anno. Gli affitti brevi rappresentano circa l’1,2 per cento dello stock abitativo europeo, ma nelle destinazioni turistiche più dense la quota può arrivare al 20 per cento. È su queste aree che il testo interviene.
Quando un’area è sotto stress abitativo
Il criterio principale è il rapporto tra prezzo medio delle case e reddito medio annuo. Se il rapporto è pari o superiore a 8, l’area può essere considerata sotto stress, purché il divario sia peggiorato nell’ultimo decennio e non si prevedano miglioramenti nel breve periodo. Sopra 10 non serve altra dimostrazione. Le autorità devono inoltre documentare un effetto negativo significativo delle locazioni brevi sul mercato della casa per almeno tre anni.
Le misure consentite sono ampie: limitare o vietare nuove attività di locazione turistica, fissare un tetto al numero di immobili, contingentare le notti annue, e persino restringere l’acquisto di immobili a scopo di affitto breve, con effetto solo per il futuro. Ogni restrizione dura al massimo cinque anni, rinnovabili dopo una verifica. Chi affitta la propria abitazione principale resta fuori dal perimetro.
Un dettaglio tecnico pesa più di quanto sembri: le restrizioni adottate dentro questo quadro escono dalla procedura di notifica prevista dalla direttiva servizi. In pratica le città avrebbero uno scudo giuridico in più contro le impugnazioni che oggi accompagnano quasi ogni regolamento comunale.
Regolamento UE affitti brevi: perché l’Italia è un caso da manuale
In Italia il conflitto tra locazioni turistiche e residenza è aperto da anni, con leggi regionali e regolamenti comunali spesso finiti davanti ai tribunali amministrativi. Il testo europeo, se approvato, darebbe a quelle stesse amministrazioni una legittimazione sovranazionale e un metodo di calcolo uniforme, riducendo il margine di contestazione.
Le reazioni del settore sono divise. Federalberghi ha parlato di uno strumento “utilizzabile e valutabile in relazione alle necessità specifiche dei territori”, ricordando che non si tratta di un obbligo e che l’allarme sull’attacco alla proprietà privata appare fuori misura. Aigab, l’associazione dei gestori di affitti brevi, teme al contrario che l’Italia possa perdere milioni di posti letto a vantaggio di altri Paesi, ricordando che circa mezzo milione di famiglie ha investito in questo mercato. Sul fronte delle piattaforme, Airbnb condivide gli obiettivi di accessibilità della casa ma sostiene che il piano non aggiungerà una sola abitazione e creerà incertezza per gli host; le associazioni EU Travel Tech e European Holiday Home Association contestano la solidità dei dati e la rimozione delle garanzie procedurali.
Il quadro numerico italiano lo abbiamo raccontato più volte su questo sito: la crescita dell’offerta extra-alberghiera negli ultimi anni ha ridisegnato la mappa dei posti letto, come emerge dall’analisi di Federalberghi sul rapporto tra nuove strutture e hotel in calo. E l’estate appena chiusa ha confermato che la domanda c’è, con 276 milioni di presenze e una saturazione delle piattaforme al 62 per cento.
Che cosa non cambia, almeno per ora
Vale la pena tenere separati i piani. Il regolamento non entra in vigore domani: i tempi delle procedure europee si misurano in mesi, spesso in anni, e il testo finale potrà essere diverso da quello presentato. Non tocca chi affitta la propria casa per periodi limitati. E non riguarda tutte le città, ma solo le aree in cui i numeri della casa superano le soglie indicate, che in Italia coincidono in larga parte con i centri storici delle città d’arte, alcune località costiere e i capoluoghi a maggiore pressione immobiliare.
Restano invece in vigore gli strumenti nazionali già attivi, dal codice identificativo nazionale agli obblighi di comunicazione, e le norme regionali che nel frattempo hanno provato a regolare il fenomeno con esiti giudiziari alterni.
La lettura per chi gestisce una struttura ricettiva
Per un albergatore il punto non è tifare per una parte. Il testo europeo apre una fase in cui il rapporto tra domanda turistica e offerta ricettiva nelle città più affollate verrà governato con più strumenti e più dati. Chi lavora in un mercato dove le locazioni turistiche hanno compresso le tariffe di fascia media potrebbe vedere, nel medio periodo, un riequilibrio dell’offerta. Chi invece opera in destinazioni che vivono di ricettività diffusa dovrà osservare con attenzione come i Comuni useranno la discrezionalità che il regolamento concede.
C’è poi un aspetto reputazionale. Il dibattito sulla casa e sul turismo sta diventando un tema civico nelle città italiane, come già a Barcellona, Amsterdam o Lisbona. Gli hotel hanno l’occasione di posizionarsi come parte della soluzione, con dati trasparenti sulla propria occupazione, sull’indotto e sull’impiego stabile, piuttosto che come una categoria in attesa di un vantaggio regolatorio. Le amministrazioni che dovranno dimostrare lo stress abitativo cercheranno interlocutori credibili: è una conversazione a cui conviene sedersi per tempo.
Fonti: Commissione europea, proposta di Affordable Housing Act e raccomandazione allegata, 9 settembre 2026; Skift, 9 settembre 2026; Euronews, 9 settembre 2026; TTG Italia, 10 settembre 2026; Il Post, 5 settembre 2026; Sky TG24, 4 settembre 2026; dichiarazione di Federalberghi riportata dalla stampa l’11 settembre 2026.
Seguici sui canali HB: la pagina LinkedIn di Hospitality Business Magazine Italia, la Newsletter dell’Albergatore e il magazine.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
