verso la flat tax al 21% per negozi e uffici

La cedolare secca commerciale torna al centro della discussione politica e punta a trovare un punto d’approdo nella Legge di Bilancio 2027.

Tasto dolente e punto inattuato della riforma fiscale, l’estensione della flat tax del 21 per cento sull’affitto di negozi e uffici sarà valutata dal Governo, risorse permettendo.

Questo quanto dichiarato a Confcommercio dal Viceministro dell’Economia e delle Finanze, Maurizio Leo, nel corso dell’incontro del 14 settembre presso la sede del MEF.

Al centro del confronto gli interventi sull’immobiliare della prossima Legge di Bilancio e, tra questi, un posto di spicco è occupato da una misura che è più che una proposta.

Dopo l’esperienza del 2019, è stata la legge delega sulla riforma fiscale a prevedere la possibilità di estendere il regime della cedolare secca anche all’affitto di negozi e uffici, un obiettivo mancato per il momento ma sul quale i riflettori restano accesi.

Negozi e uffici, parte la discussione sulla cedolare secca commerciale in Legge di Bilancio 2027

Nel già folto parterre di proposte in ambito fiscale della Manovra di bilancio 2027 entra anche la flat tax commerciale, misura che risponde all’esigenza di contrastare il fenomeno delle saracinesche chiuse e la desertificazione urbana e dei centri storici.

L’ormai inarrestabile sviluppo del commercio online ha conseguenze dirette e importanti sui negozi fisici. L’idea di tassare in via agevolata i redditi derivanti dalla locazioni di locali commerciali nasce anche con il fine di contribuire al rilancio del settore.

L’estensione della cedolare secca del 21 per cento è quindi un tema sul quale si continua a riflettere.

Tra le ipotesi in campo in vista dell’autunno caldo che imporrà al Governo di fare i conti e predisporre il DdL di Bilancio 2027 c’è quindi il ritorno in campo della flat tax per i piccoli negozi, replicando parzialmente l’esperienza prevista per il solo 2019.

In quell’anno, la cedolare secca è stata estesa alle locazioni commerciali fino a 600 metri quadri, consentendo di assoggettare a tassazione il reddito derivante dall’affitto con aliquota del 21 per cento.

La nuova proposta in fase di analisi potrebbe però restringe il campo applicativo ai locali più piccoli, di modo da escludere le grandi superfici di vendita e la GDO, concentrando al contrario le risorse su negozi di vicinato, piccole botteghe e attività commerciali di prossimità.

In aggiunta, l’agevolazione potrebbe essere circoscritta alle nuove locazioni, di modo da incentivare l’affitto di immobili vuoti o attualmente sfitti.

Rispetto alle proposte sulle quali già si era discusso lo scorso anno – che ipotizzavano coperture per ampie metrature (fino a 600-1.500 mq) – il cantiere della Manovra 2027 punta a un intervento più selettivo, anche per questioni di sostenibilità finanziaria.

Cedolare secca negozi e uffici, i principi fissati dalla riforma fiscale

L’idea di estendere la cedolare secca agli affitti commerciali non è quindi una novità ma, al contrario, è stata la legge delega sulla riforma fiscale a prevedere di ampliare il regime della flat tax sugli affitti alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo in caso di conduttore che sia esercente attività d’impresa, arte o professioni.

Un obiettivo rimasto però in standby: l’iter per dare concretezza ai principi della delega fiscale si è concluso il 29 agosto, senza novità per le locazioni di negozi e uffici.

La Legge di Bilancio 2027 potrebbe quindi trasformarsi in un’“appendice” della riforma fiscale, per chiudere il cerchio sulle promesse messe nero su bianco nella legge delega n. 111/2023.

Cedolare secca sugli affitti commerciali: come funziona oggi (per i contratti stipulati nel 2019)

Resta in ogni caso l’incognita su quando e se sarà effettivamente possibile parlare di una riedizione della cedolare secca per gli affitti commerciali, già introdotta nel corso del 2019 per le locazioni di immobili di categoria catastale C\1 in caso di superficie non superiore a 600 mq, escluse pertinenze.

Al momento, la cedolare secca commerciale resta limitata ai contratti di locazione stipulati nel 2019, secondo quanto previsto dal comma 59 dell’art.1 della Legge n. 145/2018:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”

La prima fase sperimentale di estensione della tassazione ridotta ha quindi interessato:

• le unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (con le relative pertinenze locate congiuntamente);
• di superfice fino a 600 metri quadri (escluse pertinenze);
• per le quali alla data del 15 ottobre 2018 non era presente un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.

Questi alcuni dei criteri dai quali potrebbe partire la discussione su una riedizione della misura.

In attesa di novità e di una possibile estensione nel 2027, ad oggi l’accesso alla cedolare secca del 21 per cento (o del 10 per cento a specifiche condizioni) è riservato all’affitto di immobili a finalità abitative, di categoria catastale da A1 a A11, fatta eccezione di quelli in categoria A10 (uffici e studi).