Aigab, Associazione italiana gestori affitti brevi, prende una posizione netta contro le novità approvate dal comune di Napoli contro gli affitti brevi, variante che impone che in ogni edificio del centro storico la superficie destinata ad abitazione stabile resti almeno al 70%, con un conteggio per foglio e particella catastale che si ferma al portone: due palazzi affacciati sulla stessa strada avranno regole opposte e i permessi verranno assegnati in ordine di presentazione della domanda.
“Valuteremo gli atti definitivi anche sotto il profilo della legittimità. Napoli è tornata a crescere soprattutto grazie all’ospitalità, che ha rimesso in uso migliaia di immobili degradati e creato lavoro. Tutelare la residenzialità è un obiettivo corretto, ma gli strumenti scelti dall’Amministrazione sono sbagliati, un vero boomerang che di fatto impoverisce la Città che dovrebbe poter contare sul meglio della sua capacità ricettiva in vista dell’America’s Cup. Si interviene sull’1% del patrimonio abitativo che i proprietari hanno legittimamente scelto di mettere a reddito con gli affitti brevi come strumento di integrazione per arrivare alla fine del mese e per mantenere il decoro di quella stessa casa, quasi sempre ricevuta in eredità” commenta Mario Morra, delegato Aigab per la Campania, che aggiunge: “Si mette un vincolo sulla casa di migliaia di famiglie e le istruzioni per rispettare le nuove norme vengono demandate ad un atto che ancora non esiste: il provvedimento attuativo e la banca dati richiederanno mesi, intanto l’offerta di Napoli resta ingessata con il rischio concreto è che una parte dello stock esistente ceda e che l’offerta 2027 risulti più bassa, non più alta. In evento, meno offerta significa più tariffa e domanda spinta sulla provincia. Il provvedimento attuativo va scritto con gli operatori e con i cittadini, con dati verificabili e tempi certi”.
I dati Aigab sullo short rent
Solo l’1% (pari a 4.540 abitazioni, dato aggiornato a settembre 2026) del totale degli immobili complessivi (440mila) è promosso online con finalità di affitti brevi. Lo stock delle case attualmente promosse online con finalità di affitti brevi è pari al 6,5% di quelle non occupate (circa 70mila). Solo lo 0,5% (pari a 2,4mila abitazioni) del totale degli immobili che complessivamente si trovano a Napoli ha preso almeno una prenotazione negli ultimi 12 mesi.
In tutto il comune di Napoli gli annunci online a settembre 2026 sono 4.540, pari all’1% del totale delle abitazioni complessive, il 6,5% di quelle sfitte. Il 68% degli immobili online sono monolocali o case con una sola camera da letto, il 23% hanno due camere da letto.
L’associazione avverte che “annuncio promosso online” non vuol dire “venduto”, ma vuol dire che l’annuncio è attivo con possibilità di prenotazione, come forma di arrotondamento da parte dei proprietari che spesso ci vivono.
A giugno 2026 gli appartamenti considerati stabilmente online erano solo 2.392 (pari allo 0,5% del totale).
“Si tratta di misure”, continua Morra, “che colpisce soprattutto le famiglie. Dei CIN rilasciati a Napoli per locazioni brevi ed extra-alberghiero, 8.968 in tutto, 6.492 riguardano attività non imprenditoriali e 2.476 attività d’impresa. Oggi la legge prevede per affittare per brevi periodi la comunicazione al Comune e la registrazione dell’attività; con la Variante serviranno una pratica edilizia, un tecnico con relativi costi ed una condizione su cui il richiedente non ha controllo, ovvero che nell’edificio la quota di abitazioni stabile non sia scesa sotto il 70%. Nello stesso palazzo, in sostanza, il proprietario che decida di mettere a reddito un immobile che legittimamente possiede e che presenti la domanda per ultimo si troverà con meno diritti rispetto agli altri proprietari che prima di lui abbiano scelto gli affitti brevi per integrare il proprio welfare.
La richiesta di calcolare la soglia su microaree omogenee è stata respinta ed assisteremo alla situazione paradossale, dovuta al fatto che il conteggio è attuato per particella catastale e non per strada né per quartiere, per la quale due edifici affacciati sulla stessa via potranno essere assoggettati a trattamenti completamente antitetici in termini di diritti di proprietà: in un palazzo non si potranno aprire i nuovi affitti brevi, mentre magari in quello di fronte, sì.
Inoltre, il nesso con l’emergenza abitativa non regge dove dovrebbe essere più evidente. La tabella dell’indice di saturazione della Relazione assegna i valori più bassi dell’area di studio a San Giuseppe, 34,22%, e a Porto, 39,86%, riconoscendo che sono anche i quartieri con i più alti coefficienti di pressione turistica: dove il turismo è più intenso il patrimonio abitativo basta ai residenti. Quei quartieri sono stati inseriti nell’area regolamentata per la pressione turistica, non per carenza di case.
Per chi esercita in forma d’impresa il passaggio alla categoria ricettiva è ammesso, ma le schede tipologiche del piano regolatore lo consentono solo per l’intero edificio, in via esclusiva o prevalente, o per superfici non inferiori a 300 metri quadrati: la stessa condizione ricorre in 26 articoli su 27. Per un appartamento è un procedimento estremamente complesso, in molti casi materialmente impossibile. Che la forma di gestione non muti la natura urbanistica dell’immobile lo ha però ammesso il Comune stesso, riconducendo tutti i bed and breakfast alla categoria residenziale chiunque li gestisca, perché la legge regionale stabilisce che quell’attività non costituisce cambio di destinazione d’uso.
Resta il punto più grave: come si calcola la percentuale, con quali banche dati, con quale possibilità di verifica per il proprietario, che cosa accade nei palazzi già oltre il limite, quali tempi valgono per chi è già attivo, se la posizione acquisita segua l’immobile in caso di vendita o successione?
Nulla di questo è messo nero su bianco nella Variante bensì rinviato ad un provvedimento della Giunta non ancora adottato, che non passerà dal Consiglio. Quindi L’organismo istituzionale che ha votato la misura non vedrà le regole che ne determinano la portata reale. Un’ulteriore assurdità”, conclude Morra.
La variante
La variante divide la categoria residenziale in due sottocategorie: a.1 per residenza e locazioni non turistiche, a.2 per bed and breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi non imprenditoriali.
Le stesse attività in forma d’impresa rientrano nella sottocategoria c.2 con alberghi e ostelli. La soglia del 70%, prevista dall’articolo 63 comma 8 delle norme di attuazione, è il rapporto tra le superfici a.1 e il totale a.1 più a.2 della singola unità edilizia; i limiti di superficie per l’uso ricettivo sono nelle schede della parte II, articoli 64-125. Iter: adozione con delibera di Giunta n. 637 del 19 dicembre 2025, controdeduzioni con delibera n. 193 del 30 aprile 2026, proposta al Consiglio con delibera n. 374 del 4 settembre 2026.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
