Il mercato degli affitti brevi potrebbe entrare in una nuova fase. La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026 la proposta di Affordable Housing Act, un intervento pensato per fornire a Stati membri, Regioni e Comuni un quadro comune con cui affrontare il problema della disponibilità e dell’accessibilità economica degli alloggi nelle aree sottoposte a maggiore pressione abitativa.
Uno degli aspetti più rilevanti riguarda proprio gli affitti brevi e turistici. L’obiettivo europeo non è introdurre un divieto generalizzato, ma stabilire criteri condivisi che consentano alle amministrazioni locali di intervenire quando determinate forme di utilizzo degli immobili contribuiscono concretamente a ridurre l’offerta di abitazioni destinate alla residenza stabile.
Affordable Housing Act e affitti brevi: cosa prevede
La proposta introduce un sistema comune per individuare le cosiddette “aree sotto stress abitativo”. Si tratta di territori nei quali la domanda di abitazioni risulta particolarmente elevata rispetto all’offerta e nei quali acquistare o affittare una casa può diventare economicamente difficile per una parte significativa della popolazione.
Il fenomeno riguarda soprattutto grandi città, aree metropolitane, isole e destinazioni caratterizzate da una forte presenza turistica. In questi contesti, secondo la Commissione europea, l’utilizzo degli immobili per finalità diverse dalla residenza principale può contribuire ad aggravare una situazione abitativa già complessa.
L’Affordable Housing Act dovrebbe quindi permettere alle autorità competenti di adottare misure specifiche, purché queste siano basate su dati oggettivi, necessarie, proporzionate e limitate alle zone nelle quali è stato effettivamente riscontrato il problema.
Più possibilità di intervento per i Comuni
Uno dei punti centrali della proposta riguarda il ruolo delle amministrazioni locali. Un Comune non potrà limitare gli affitti brevi semplicemente dichiarando l’esistenza di un’emergenza abitativa.
Per intervenire sarà necessario dimostrare la presenza di condizioni di stress del mercato immobiliare e verificare il rapporto tra gli utilizzi non principali degli immobili e la riduzione della disponibilità di abitazioni.
Per quanto riguarda specificamente le locazioni brevi, la Commissione prevede che eventuali restrizioni siano rivolte alle attività che sottraggono effettivamente immobili al mercato residenziale di lungo periodo. Le autorità dovranno inoltre dimostrare che gli affitti brevi abbiano prodotto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni e valutare se strumenti meno restrittivi possano raggiungere gli stessi risultati.
Cosa potrebbe cambiare per seconde case e immobili turistici
L’Affordable Housing Act potrebbe assumere particolare importanza per chi possiede una seconda casa in una città d’arte, in una località turistica o in un territorio caratterizzato da un’elevata domanda abitativa.
Le misure potrebbero interessare non soltanto gli affitti brevi, ma più in generale alcune forme di utilizzo degli immobili diversi dalla residenza principale, comprese le seconde case e gli alloggi lasciati inutilizzati per lunghi periodi.
Questo significa che, nella valutazione di un investimento immobiliare, potrebbe diventare sempre più importante considerare anche la normativa locale. Posizione, prezzo d’acquisto, potenziale rivalutazione e redditività rimarranno elementi fondamentali, ma potranno essere affiancati dalla verifica delle regole applicabili alla destinazione dell’immobile.
Non solo restrizioni: l’Europa punta ad aumentare l’offerta di abitazioni
La strategia europea non si limita alla regolamentazione degli affitti brevi. La Commissione ha affiancato alla proposta di regolamento una raccomandazione dedicata all’aumento dell’offerta di abitazioni accessibili nelle aree maggiormente sotto pressione.
Tra gli interventi indicati rientrano una migliore utilizzazione degli edifici esistenti, la semplificazione delle procedure urbanistiche e autorizzative e l’incremento dell’offerta di edilizia sociale e a prezzi accessibili.
L’approccio è quindi duplice: da una parte consentire interventi mirati sugli utilizzi degli immobili che possono contribuire alla pressione abitativa, dall’altra favorire la disponibilità di nuove abitazioni destinate alla residenza.
Le nuove limitazioni agli affitti brevi non sono ancora automatiche
È importante sottolineare che l’Affordable Housing Act è una proposta della Commissione europea e non introduce automaticamente nuovi divieti in tutti i Comuni italiani.
La scelta se intervenire e quali strumenti adottare rimarrebbe infatti in capo alle autorità competenti, nel rispetto del quadro europeo e del principio di sussidiarietà. Le eventuali misure dovrebbero essere giustificate dalla situazione specifica del territorio e proporzionate al problema rilevato.
Per proprietari e investitori immobiliari si apre quindi uno scenario nel quale sarà sempre più importante seguire non soltanto l’evoluzione della normativa nazionale ed europea, ma anche le decisioni adottate a livello comunale e regionale. Soprattutto nelle città d’arte e nelle destinazioni turistiche ad alta pressione abitativa, le regole locali sugli affitti brevi potrebbero diventare un elemento determinante nella gestione e nella valorizzazione di una seconda casa.
Una considerazione finale
L’Affordable Housing Act potrebbe rappresentare un passaggio importante verso una disciplina più omogenea delle locazioni turistiche, superando una situazione che negli ultimi anni ha visto numerose amministrazioni comunali intervenire autonomamente per regolamentare il fenomeno.
In assenza di un quadro sufficientemente uniforme, infatti, i singoli Comuni si sono trovati spesso a introdurre regole e limitazioni differenti, pur in presenza di normative regionali già esistenti. Il risultato è un sistema frammentato, nel quale la disciplina delle locazioni turistiche può cambiare sensibilmente da un territorio all’altro, con differenze particolarmente evidenti anche tra le diverse aree del Paese.
Lasciare interamente ai Comuni l’iniziativa normativa rischia inoltre di alimentare incomprensioni e malumori tra cittadini, proprietari e operatori del settore. Non sempre, infatti, è immediatamente comprensibile perché sia una singola amministrazione locale a intervenire su una materia di così ampia rilevanza economica e sociale, soprattutto quando l’intervento nasce dalla necessità di colmare o interpretare un quadro normativo più generale percepito come incompleto.
Una disciplina europea più organica potrebbe quindi contribuire a definire principi e criteri comuni, riducendo la frammentazione territoriale e fornendo alle amministrazioni locali un quadro di riferimento più chiaro entro il quale intervenire. La questione centrale diventa allora comprendere quale equilibrio verrà individuato tra regole europee, competenze nazionali e regionali e autonomia dei Comuni nella gestione delle locazioni turistiche.
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