l’Unione europea prepara nuovi poteri per limitare locazioni turistiche e investimenti immobiliari · ADICU aps

Dalla regolazione del turismo alla politica europea per l’accesso alla casa

La questione delle locazioni brevi sta progressivamente abbandonando il terreno sul quale era stata tradizionalmente collocata, vale a dire quello della disciplina turistica e fiscale, per entrare direttamente nel campo delle politiche abitative.

È questo il vero significato dell’iniziativa alla quale la Commissione europea sta lavorando nel 2026.

Per molti anni il dibattito sugli affitti turistici ha riguardato prevalentemente gli obblighi degli host, la tassazione dei redditi, la registrazione delle strutture, la sicurezza degli immobili e gli obblighi delle piattaforme digitali.

La crescita esponenziale delle locazioni di breve durata ha però modificato la prospettiva.

In alcune grandi città e destinazioni turistiche una parte significativa del patrimonio immobiliare residenziale è stata progressivamente sottratta alla locazione ordinaria per essere destinata a soggiorni di pochi giorni.

Secondo la Commissione europea, le locazioni brevi sono cresciute di circa il 93 per cento tra il 2018 e il 2024 e, in alcune località turistiche particolarmente esposte, possono arrivare a rappresentare una quota molto elevata dello stock abitativo disponibile. Il fenomeno non è uniforme nell’Unione e la stessa Commissione riconosce che gli affitti brevi producono anche effetti economici positivi per proprietari, turismo e attività locali. Il problema nasce quando la concentrazione territoriale diviene tale da entrare in conflitto con la disponibilità di abitazioni per la popolazione residente.

È precisamente in questo punto che interviene il futuro Affordable Housing Act: l’obiettivo non è vietare in generale le locazioni turistiche, ma costruire una base normativa europea che consenta alle autorità nazionali, regionali e locali di intervenire nelle zone nelle quali la pressione abitativa raggiunga livelli particolarmente elevati.

Al 5 settembre 2026 esiste ancora una bozza e non una norma vigente

Questo aspetto deve essere chiarito perché alcune ricostruzioni giornalistiche presentano le nuove regole come se fossero ormai definite.

La Commissione europea ha annunciato da tempo un Affordable Housing Act da presentare nel 2026. La pagina istituzionale della Commissione continua, tuttavia, a precisare che contenuto e perimetro dell’iniziativa sono ancora in fase di elaborazione.

Il 4 settembre 2026 Reuters, ANSA e altre fonti hanno avuto accesso a una bozza destinata alla consultazione interna della Commissione. Il testo dovrebbe essere formalmente presentato il 9 settembre.

Fino a quel momento non può quindi parlarsi di una disciplina definitivamente approvata.

Persino la forma giuridica merita prudenza. La bozza circolata viene descritta dalla stampa come un regolamento, mentre precedenti documenti istituzionali europei avevano utilizzato più genericamente l’espressione “legislative act” e alcuni documenti preparatori avevano fatto riferimento a una possibile direttiva.

La qualificazione definitiva dovrà essere verificata sulla proposta ufficialmente adottata dalla Commissione.

La distinzione è importante: un regolamento, ai sensi dell’articolo 288 TFUE, è direttamente applicabile negli Stati membri; una direttiva vincola invece gli Stati quanto al risultato da raggiungere e richiede normalmente misure nazionali di attuazione.

Prima del 9 settembre, quindi, è prematuro sostenere in termini assoluti che il Parlamento italiano non dovrà adottare alcun provvedimento di recepimento.

L’Affordable Housing Act nasce dal Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile

L’iniziativa deve essere inserita nel più ampio European Affordable Housing Plan, presentato dalla Commissione il 16 dicembre 2025.

Il Piano europeo parte da un dato politico ormai centrale: l’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei canoni di locazione sta rendendo l’accesso alla casa particolarmente difficile nelle grandi città, nei centri universitari e nelle località ad elevata pressione turistica.

L’intervento europeo si sviluppa quindi attraverso una pluralità di strumenti: incremento dell’offerta abitativa, investimenti nell’edilizia sociale e accessibile, semplificazione delle procedure edilizie, recupero degli immobili inutilizzati, revisione della disciplina degli aiuti di Stato e regolazione degli affitti brevi nelle aree maggiormente esposte alla crisi.

La Commissione sottolinea espressamente che gli affitti brevi non rappresentano l’unica causa della crisi abitativa.

Le difficoltà derivano anche dalla scarsità di nuove costruzioni, dai costi elevati, dalla concentrazione demografica, dalla presenza di immobili vuoti, dalla finanziarizzazione del mercato e dalla lentezza delle procedure urbanistiche.

La futura disciplina degli affitti brevi viene quindi presentata come uno degli strumenti disponibili e non come la soluzione esclusiva del problema abitativo.

L’Unione europea dispone già dal 2026 di un regolamento sulla trasparenza degli affitti brevi

Occorre inoltre distinguere il futuro Affordable Housing Act da una disciplina europea già vigente.

Dal maggio 2026 trova applicazione il Regolamento (UE) 2024/1028, relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati sui servizi di locazione di alloggi a breve termine.

Questa normativa non attribuisce direttamente ai Comuni il potere di fissare il numero massimo di notti né vieta le locazioni turistiche.

La sua funzione principale è creare un sistema europeo di trasparenza.

Quando uno Stato introduce un sistema di registrazione, gli host possono essere obbligati a utilizzare un numero identificativo; le piattaforme devono verificarne la presenza, effettuare controlli e trasmettere periodicamente alle autorità pubbliche informazioni sulle attività di locazione.

Dal punto di vista della futura disciplina, questo sistema è decisivo perché fornisce alle amministrazioni dati reali sulle notti prenotate, sulla distribuzione degli immobili e sulla concentrazione territoriale dell’offerta.

Il futuro Affordable Housing Act dovrebbe quindi rappresentare il secondo livello del sistema: il Regolamento 2024/1028 produce i dati; la nuova disciplina dovrebbe stabilire quando e come tali dati possano giustificare misure restrittive.

La nozione di “area sotto stress abitativo” rappresenta il cuore della bozza

L’elemento più innovativo della bozza circolata il 4 settembre 2026 è la volontà di costruire criteri comuni europei per individuare le housing-stressed areas, cioè le aree nelle quali la difficoltà di accesso all’abitazione raggiunge livelli tali da giustificare interventi restrittivi.

L’intento è evitare che ogni Comune possa semplicemente dichiarare, sulla base di una valutazione politica non verificabile, di trovarsi in emergenza abitativa.

La qualificazione dovrebbe essere fondata su indicatori oggettivi e misurabili.

Secondo la bozza visionata dalla stampa, il primo parametro è rappresentato dal price-to-income ratio, cioè dal rapporto tra il prezzo medio di acquisto delle abitazioni nell’area e il reddito disponibile medio della popolazione residente.

La soglia indicata è pari a 8.

In termini semplificati, significa che il prezzo medio di un’abitazione deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile medio annuo rilevante per quella zona.

Se, ad esempio, il reddito medio considerato fosse pari a 30.000 euro, un rapporto pari a otto corrisponderebbe a un prezzo medio di circa 240.000 euro.

Non si tratta, però, dell’unico elemento richiesto.

Non basta superare il rapporto di otto tra prezzi e redditi

Secondo il testo preliminare, la situazione di stress dovrebbe presentare anche una dimensione temporale.

Il rapporto prezzo-reddito dovrebbe essere aumentato nel corso dei dieci anni precedenti.

La ratio è evidente: il legislatore europeo non vuole fotografare soltanto un mercato immobiliare tradizionalmente costoso, ma individuare territori nei quali l’accessibilità alla casa si sia progressivamente deteriorata.

Dovrebbe inoltre essere valutata la probabilità che tale situazione continui.

L’autorità sarebbe chiamata a verificare se, sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento dell’offerta e della domanda di abitazioni, sia improbabile che lo stress abitativo diminuisca nei tre anni successivi.

La classificazione dovrebbe quindi combinare un indicatore economico, una verifica storica e una valutazione prospettica.

Perché Bruxelles vuole una definizione comune

La creazione di criteri europei risponde soprattutto a un problema di certezza giuridica.

Negli ultimi anni numerose città hanno tentato di limitare le locazioni turistiche attraverso autorizzazioni, contingenti numerici, divieti territoriali, restrizioni alla trasformazione delle abitazioni o limiti al numero delle giornate.

Queste discipline hanno però incontrato ripetutamente contestazioni fondate sulle libertà garantite dal diritto dell’Unione, in particolare sulla libera prestazione dei servizi.

Il problema non consiste nell’impossibilità assoluta di regolamentare gli affitti brevi.

La Corte di giustizia aveva già riconosciuto, nel 2020, che la necessità di preservare un’adeguata disponibilità di abitazioni destinate alla locazione di lungo periodo può costituire un motivo imperativo di interesse generale idoneo a giustificare restrizioni.

La difficoltà consiste soprattutto nello stabilire quando una restrizione sia effettivamente necessaria e proporzionata.

La futura disciplina europea tenta di ridurre questa incertezza costruendo una cornice comune entro la quale le autorità locali possano intervenire.

La sentenza Cali Apartments aveva già aperto la strada alle restrizioni locali

Il precedente fondamentale è rappresentato dalla sentenza della Grande Sezione della Corte di giustizia del 22 settembre 2020 nelle cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments.

La Corte doveva pronunciarsi sulla disciplina francese che subordinava a un’autorizzazione preventiva la locazione reiterata, per brevi periodi, di appartamenti ammobiliati a una clientela di passaggio.

I giudici europei hanno affermato che la direttiva servizi si applica a tali attività, ma hanno contemporaneamente riconosciuto che l’obiettivo di contrastare la scarsità di abitazioni destinate alla locazione a lungo termine può giustificare un regime autorizzatorio.

La restrizione rimane però legittima soltanto quando sia proporzionata e quando il medesimo obiettivo non possa essere raggiunto attraverso misure meno invasive.

La Corte ha perfino ritenuto astrattamente compatibile con il diritto UE un meccanismo di compensazione, attraverso il quale l’autorizzazione a trasformare un’abitazione in locazione breve possa essere collegata alla conversione di un immobile precedentemente non residenziale in abitazione, purché le condizioni siano trasparenti e accessibili.

Questo precedente è estremamente importante perché dimostra che l’Europa non parte nel 2026 da un terreno completamente inesplorato.

La nuova disciplina non renderà i provvedimenti comunali “inattaccabili”

È però eccessivo affermare che il nuovo atto europeo offrirà ai sindaci uno “scudo normativo inattaccabile”.

Anche qualora venga approvato un regolamento europeo che riconosca espressamente la possibilità di limitare gli affitti brevi nelle aree sotto stress, le singole misure amministrative continueranno a poter essere contestate davanti ai giudici.

La differenza sarà rappresentata dal parametro utilizzato per giudicarle.

Oggi il Comune deve dimostrare, sulla base delle regole generali del mercato interno e della giurisprudenza, che esiste un interesse generale sufficientemente grave e che la restrizione è proporzionata.

Con il futuro sistema dovrebbe essere molto più semplice dimostrare il primo elemento quando l’area soddisfi i criteri europei di stress abitativo.

Resterà però da dimostrare che la specifica misura adottata sia idonea, necessaria, non discriminatoria e proporzionata.

La bozza stessa, secondo Reuters, ribadisce espressamente questi requisiti.

Quali restrizioni potrebbero essere introdotte sugli affitti brevi

Nelle aree formalmente riconosciute come sottoposte a stress abitativo, il futuro quadro dovrebbe consentire alle amministrazioni pubbliche di limitare l’accesso o l’esercizio dei servizi di locazione breve negli immobili residenziali.

La formula è volutamente ampia.

Potrebbero rientrarvi limiti quantitativi al numero delle autorizzazioni, contingentamenti territoriali, regole differenziate per zone della città, tetti al numero massimo di giornate annuali, sistemi autorizzatori oppure disposizioni che salvaguardino le attività già legalmente esistenti impedendo o riducendo le nuove aperture.

La bozza, secondo le informazioni disponibili, suggerirebbe espressamente che limiti quantitativi o regimi di salvaguardia delle attività esistenti possano risultare più proporzionati di un divieto assoluto.

Questo elemento è importante.

L’orientamento europeo non sembra costruito sulla logica secondo cui “zona sotto stress equivale automaticamente a divieto totale di Airbnb”.

La classificazione della zona costituisce il presupposto per adottare restrizioni; la scelta della misura concreta dovrà essere ulteriormente giustificata.

Il proprietario che affitta occasionalmente la propria abitazione principale potrebbe trovarsi in una situazione diversa

Uno dei temi più delicati sarà la distinzione tra attività occasionale e sfruttamento professionale del patrimonio immobiliare.

La stessa Commissione, nel Piano europeo per l’edilizia accessibile, riconosce che la locazione breve può rappresentare per una famiglia una fonte integrativa di reddito e che il problema tende a diventare più significativo quando l’attività assume carattere professionale e riguarda una pluralità di immobili sottratti stabilmente all’uso residenziale.

Questa distinzione era già presente nella giurisprudenza europea.

Nella sentenza Cali Apartments veniva valorizzato anche il fatto che la disciplina francese escludesse, in determinate condizioni, l’abitazione principale del locatore, proprio perché la sua locazione occasionale non produce lo stesso effetto strutturale sul mercato abitativo di un immobile permanentemente destinato ai turisti.

È quindi probabile che proporzionalità e professionalità dell’attività rappresentino due elementi centrali del futuro regime.

Il punto più delicato: la bozza riguarda anche l’acquisto e l’utilizzo degli immobili

La parte giuridicamente più innovativa della bozza non riguarda tuttavia le sole locazioni.

Secondo il testo visionato dalla stampa, nelle aree sottoposte a stress abitativo potrebbero essere considerate giustificate anche misure dirette a limitare l’acquisizione o l’utilizzo di terreni e immobili residenziali quando questi non siano acquistati o utilizzati come residenza principale, sia del proprietario sia di terzi.

La portata potenziale della disposizione è considerevole.

Per la prima volta il quadro europeo sulla crisi abitativa non si concentrerebbe esclusivamente sull’attività economica successiva all’acquisto, ma potrebbe incidere sul momento stesso dell’investimento immobiliare.

Il bersaglio principale appare essere la trasformazione sistematica dello stock residenziale in patrimonio destinato a seconde case, attività turistiche o investimenti puramente finanziari.

Ciò non significa, tuttavia, che ogni Comune potrà automaticamente vietare l’acquisto di seconde case.

La bozza non introduce un divieto europeo generalizzato di acquistare seconde case

È essenziale distinguere il potere di introdurre limitazioni dalla previsione di un divieto automatico.

Il testo preliminare sembra riconoscere alle autorità uno spazio per intervenire quando il mercato si trovi in una situazione qualificata di stress abitativo.

La misura concreta dovrà tuttavia rispettare i principi di necessità e proporzionalità.

Reuters riferisce che la stessa bozza indica i limiti quantitativi o le discipline di mantenimento dei diritti acquisiti come possibili alternative più proporzionate rispetto a un divieto generalizzato di acquisizione o utilizzazione degli immobili.

Pertanto la formula secondo cui “l’Europa bloccherà le vendite delle case che non diventano prime abitazioni” è eccessiva.

La prospettiva corretta è diversa: il futuro diritto europeo potrebbe riconoscere esplicitamente che, in determinate aree e in presenza di una crisi abitativa dimostrata, perfino alcune restrizioni all’acquisto o all’utilizzazione di immobili non destinati alla residenza principale possano essere giustificabili.

È un passaggio molto significativo, ma ancora molto lontano da un divieto indiscriminato.

I limiti alla compravendita incidono sulla libera circolazione dei capitali

Dal punto di vista del diritto dell’Unione, questa seconda categoria di misure è molto più complessa rispetto alla regolazione degli affitti brevi.

L’acquisto di un immobile costituisce infatti una forma di investimento e rientra nell’ambito della libera circolazione dei capitali, oggi tutelata dall’articolo 63 TFUE.

La Corte di giustizia afferma da decenni che il diritto di acquistare, utilizzare e alienare immobili in un altro Stato membro è strettamente collegato sia alla libertà di stabilimento sia alla libera circolazione dei capitali.

Una disciplina che imponga un’autorizzazione o impedisca determinati acquisti rappresenta quindi una restrizione a una libertà fondamentale del mercato interno.

La restrizione non è per questo automaticamente illegittima.

Può essere giustificata da un obiettivo di interesse generale, compresi determinati obiettivi di pianificazione territoriale e di mantenimento di una popolazione residente stabile, purché la misura sia non discriminatoria e proporzionata.

Il precedente Konle mostra quanto sia delicato limitare le seconde residenze

La sentenza Konle, causa C-302/97, rappresenta uno dei precedenti più importanti.

La controversia riguardava una normativa austriaca sull’acquisto di immobili e sulle seconde residenze.

La Corte riconobbe che la tutela dell’assetto territoriale e l’obiettivo di mantenere una popolazione permanente, evitando una trasformazione eccessiva di determinate aree in territori destinati alle sole residenze turistiche, possono in astratto costituire interessi legittimi.

La Corte sottolineò però che le restrizioni agli investimenti immobiliari devono essere attentamente valutate sotto il profilo della proporzionalità e della discriminazione.

Questo precedente permette di comprendere la logica della bozza del 2026.

Il futuro Affordable Housing Act potrebbe tentare precisamente di fornire una cornice normativa più chiara entro la quale tali esigenze territoriali e abitative possano essere considerate ragioni legittime per intervenire anche sugli investimenti immobiliari.

Anche il diritto di proprietà pone limiti all’intervento pubblico

Le restrizioni devono inoltre essere confrontate con il diritto di proprietà.

L’articolo 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea tutela il diritto di ogni persona di godere della proprietà dei beni legalmente acquisiti, di utilizzarli, disporne e lasciarli in eredità.

La proprietà, tuttavia, non costituisce un diritto assoluto.

Il diritto europeo ammette limitazioni quando esse siano previste dalla legge, perseguano finalità di interesse generale e rispettino il principio di proporzionalità.

Nell’ordinamento italiano una logica analoga emerge dall’articolo 42 della Costituzione, che riconosce e garantisce la proprietà privata ma ne consente una disciplina funzionale alla relativa funzione sociale.

Pertanto il contrasto tra politiche abitative e diritto di proprietà non può essere risolto sostenendo che qualsiasi limitazione sia costituzionalmente impossibile.

Il problema giuridico sarà piuttosto stabilire sino a che punto possa spingersi la limitazione senza trasformarsi in un sacrificio sproporzionato delle facoltà del proprietario.

La proporzionalità sarà il vero campo di battaglia giudiziario

Il futuro contenzioso si concentrerà probabilmente proprio su questo concetto.

Una misura è proporzionata quando è idonea a raggiungere l’obiettivo perseguito, quando non esiste una soluzione meno restrittiva capace di produrre risultati equivalenti e quando il sacrificio imposto al privato non risulta eccessivo rispetto all’interesse pubblico tutelato.

Questo significa che una città non potrebbe semplicemente dimostrare di trovarsi in una zona di stress abitativo e, sulla base di questa circostanza, vietare qualsiasi locazione breve o qualsiasi acquisto di seconda casa.

Dovrebbe dimostrare anche perché una misura meno intensa non sarebbe sufficiente.

Il numero degli immobili coinvolti, la concentrazione delle locazioni turistiche, la distinzione tra piccoli proprietari e grandi operatori, l’uso occasionale dell’abitazione principale e la presenza di alternative regolatorie diventeranno quindi elementi centrali della valutazione.

Nessuna automatica esclusione dei ricorsi davanti ai giudici amministrativi

Anche in Italia, quindi, un eventuale provvedimento comunale continuerà a poter essere impugnato.

Il giudice amministrativo potrà verificare se l’autorità fosse competente, se la zona sia stata correttamente qualificata, se i dati utilizzati siano attendibili, se la procedura prevista dal diritto europeo sia stata rispettata e se la misura sia proporzionata.

Il futuro atto europeo potrebbe rafforzare considerevolmente la posizione delle amministrazioni locali, ma non eliminare il controllo giurisdizionale.

Parlare di “copertura legale totale” sarebbe quindi giuridicamente scorretto.

Il diritto europeo tende piuttosto a trasformare una materia oggi caratterizzata da grande incertezza in un sistema nel quale le condizioni di legittimità delle restrizioni siano più prevedibili.

Il caso di Firenze dimostra il problema italiano

La questione assume particolare importanza per città quali Firenze, Venezia, Roma, Milano, Bologna e altre località nelle quali la concentrazione delle locazioni turistiche è diventata oggetto di un intenso dibattito.

Il caso di Firenze è emblematico perché il Comune ha già tentato di utilizzare gli strumenti urbanistici e regolamentari disponibili per limitare le nuove locazioni brevi nel centro storico.

Il problema italiano è stato finora quello dell’assenza di una disciplina nazionale organica che attribuisse chiaramente ai Comuni il potere di contingentare un’attività economica protetta anche dalle libertà europee.

La futura normativa potrebbe incidere precisamente su questo punto, offrendo una cornice europea entro la quale una restrizione locale collegata a un mercato abitativo realmente sotto pressione possa trovare una giustificazione più solida.

Non è confermato un generalizzato obbligo di offrire un altro appartamento in locazione lunga

Un’altra affermazione che richiede particolare cautela riguarda la possibilità di imporre al proprietario, per poter svolgere attività turistica, l’obbligo di destinare contemporaneamente un diverso appartamento alla locazione residenziale ordinaria.

Un meccanismo di compensazione non è estraneo al diritto europeo.

Come ricordato, la Corte di giustizia nel caso Cali Apartments aveva considerato compatibile, a determinate condizioni, il sistema francese che collegava l’autorizzazione alla trasformazione contestuale di locali non residenziali in abitazioni.

Ciò non consente però di affermare, allo stato attuale, che la bozza dell’Affordable Housing Act introduca una regola europea generale secondo cui ogni proprietario che voglia affittare ai turisti debba offrire un secondo immobile in locazione lunga.

La proposta formale dovrà essere esaminata prima di poter attribuire al futuro atto una disposizione di questo tipo.

La regolazione europea potrebbe distinguere fortemente tra piccolo proprietario e investitore professionale

La proporzionalità potrebbe inoltre imporre una diversificazione delle restrizioni.

Non produce necessariamente lo stesso impatto sul mercato abitativo il proprietario che affitta per trenta giorni all’anno una stanza della propria abitazione e una società che acquista decine di appartamenti in un centro storico per destinarli stabilmente a soggiorni turistici.

La stessa Commissione ha evidenziato nel Piano europeo come il mercato sia progressivamente passato da una forma prevalentemente “peer-to-peer” a una componente commerciale molto più strutturata.

La futura normativa potrebbe quindi offrire maggiore spazio alle amministrazioni per colpire soprattutto la professionalizzazione e la concentrazione delle attività, preservando le forme occasionali meno idonee a sottrarre stabilmente immobili alla residenza.

Il vero obiettivo non è l’Airbnb in quanto piattaforma, ma l’uso dello stock residenziale

Anche l’espressione “stretta contro Airbnb” rischia quindi di essere riduttiva.

Le piattaforme sono certamente centrali perché rendono possibile e scalabile il mercato delle locazioni brevi.

Il problema regolatorio europeo riguarda tuttavia soprattutto la destinazione dello stock abitativo.

L’interrogativo è quanti immobili residenziali possano essere sottratti stabilmente alla funzione abitativa ordinaria prima che l’interesse individuale allo sfruttamento economico entri in conflitto con la necessità collettiva di garantire una sufficiente disponibilità di case.

È per questa ragione che la bozza arriva a considerare persino la fase dell’acquisto dell’immobile.

La crisi abitativa non autorizza misure arbitrarie

La futura disciplina dovrà comunque mantenere un equilibrio particolarmente delicato.

Da un lato esiste l’interesse dei residenti a trovare abitazioni economicamente accessibili.

Dall’altro esistono il diritto di proprietà, la libertà di iniziativa economica, la libera prestazione dei servizi e la libera circolazione dei capitali.

Il compito dell’Affordable Housing Act sembra essere quello di creare un metodo per bilanciare questi interessi, e non semplicemente quello di far prevalere il primo sugli altri.

Il requisito dello stress abitativo, la necessità di dati oggettivi e il principio di proporzionalità costituiscono precisamente gli strumenti attraverso cui questo bilanciamento dovrebbe essere realizzato.

Le nuove regole non entreranno in vigore il 9 settembre

Un’ultima precisazione è indispensabile.

Il 9 settembre 2026 è la data prevista per la presentazione della proposta, non la data dalla quale i Comuni potranno automaticamente applicare le nuove restrizioni.

Dopo la proposta della Commissione inizierà il procedimento legislativo europeo.

Parlamento europeo e Consiglio dovranno esaminare il testo, proporre modifiche e raggiungere un accordo.

Solo dopo la definitiva adozione, pubblicazione e decorrenza prevista dall’atto sarà possibile parlare di una disciplina vincolante.

Se la forma finale sarà quella del regolamento, esso sarà direttamente applicabile nei termini stabiliti dal testo approvato.

Se invece verrà scelta una direttiva, occorrerà tenere conto anche delle modalità e dei termini di recepimento.

La distanza tra una bozza interna della Commissione e una norma europea definitivamente applicabile può quindi essere molto significativa.

La posizione dei proprietari e delle piattaforme

Il progetto incontra prevedibilmente una forte opposizione da parte degli operatori del settore.

Le associazioni dei gestori sostengono che le locazioni brevi rappresentino soltanto una frazione limitata del patrimonio immobiliare europeo e che la crisi abitativa dipenda prevalentemente dalla scarsità di nuove costruzioni, dagli immobili inutilizzati e da altri fattori strutturali.

La Commissione stessa riconosce che la relazione causale non è uniforme.

Uno studio del Joint Research Centre rileva che gli affitti brevi rappresentano complessivamente una quota contenuta dello stock abitativo europeo, ma possono concentrarsi in misura molto elevata in determinate zone urbane e turistiche.

Questo dato rafforza proprio la scelta di evitare un’unica restrizione valida indiscriminatamente in tutta Europa e di costruire invece un sistema territoriale fondato sulle aree sotto stress.

Perché il criterio territoriale rappresenta probabilmente l’aspetto più importante della riforma

L’impostazione europea appare quindi fortemente place-based.

Una città potrebbe trovarsi complessivamente in equilibrio ma avere un centro storico nel quale i prezzi e la concentrazione delle locazioni turistiche siano enormemente superiori alla media cittadina.

La possibilità di delimitare con precisione l’area interessata consentirebbe di intervenire soltanto dove il problema risulta documentato.

Dal punto di vista giuridico questa tecnica rafforza la proporzionalità.

Un divieto applicato a un intero Comune quando la pressione abitativa riguarda soltanto alcuni quartieri sarebbe molto più difficile da giustificare rispetto a una misura territorialmente circoscritta.

La vera novità europea è il passaggio dalla trasparenza alla possibilità di regolazione sostanziale

L’evoluzione della disciplina può essere riassunta attraverso due fasi.

Il Regolamento 2024/1028 ha costruito l’infrastruttura informativa.

L’Affordable Housing Act dovrebbe utilizzare quella infrastruttura per consentire interventi sostanziali sul mercato.

È un passaggio molto rilevante perché l’Unione europea entra più direttamente in un settore — quello della politica abitativa — storicamente dominato dalle competenze nazionali e locali.

La Commissione continua tuttavia a richiamare il principio di sussidiarietà.

Il futuro quadro non dovrebbe sostituirsi alle autorità locali nella scelta della politica abitativa, ma stabilire le condizioni entro le quali esse possano utilizzare strumenti restrittivi senza entrare in conflitto con il mercato interno.

Conclusioni: una svolta importante, ma non ancora il “blocco europeo” di affitti brevi e seconde case

L’Affordable Housing Act potrebbe rappresentare uno degli interventi più rilevanti degli ultimi anni sul rapporto tra diritto di proprietà, turismo e accesso all’abitazione.

La novità fondamentale non consiste nell’introduzione di un divieto europeo generalizzato delle locazioni brevi.

Il progetto punta piuttosto a riconoscere formalmente che, quando una determinata area presenti una crisi abitativa oggettivamente dimostrata, la protezione della disponibilità e dell’accessibilità economica delle abitazioni possa giustificare restrizioni anche significative all’utilizzazione economica degli immobili.

Il medesimo ragionamento potrebbe estendersi, ed è questa la parte più innovativa della bozza, persino all’acquisto e all’utilizzo di immobili non destinati alla residenza principale.

Tale possibilità incontrerà però limiti particolarmente rigorosi.

Libera prestazione dei servizi, libera circolazione dei capitali, diritto di proprietà, non discriminazione e proporzionalità continueranno a costituire parametri fondamentali.

La futura normativa non eliminerà quindi i ricorsi giudiziari né attribuirà ai Comuni una potestà illimitata.

Potrebbe però modificare profondamente il punto di partenza del giudizio.

Oggi un’amministrazione locale deve anzitutto dimostrare perché la tutela dell’abitazione giustifichi una restrizione del mercato.

Nel nuovo sistema, una volta dimostrato attraverso criteri europei che il territorio si trova effettivamente sotto stress abitativo, il diritto dell’Unione riconoscerebbe espressamente la tutela dell’accessibilità della casa come interesse capace di giustificare misure restrittive.

Resterebbe da stabilire quale misura sia proporzionata.

Ed è proprio qui che si trova il reale equilibrio della riforma: non trasformare il diritto alla casa in un potere indiscriminato di limitare la proprietà, ma nemmeno trasformare la libertà economica del proprietario in un ostacolo assoluto alla possibilità delle città di preservare una quota sufficiente di abitazioni per chi vi risiede stabilmente.

Al 5 settembre 2026, tuttavia, la disciplina rimane ancora allo stadio di bozza. La proposta ufficiale del 9 settembre sarà decisiva per verificare se saranno confermati la soglia del rapporto prezzo-reddito pari a otto, il riferimento ai dieci anni precedenti e ai tre anni successivi, la possibilità di incidere sugli acquisti immobiliari e, soprattutto, l’esatta forma giuridica dell’intervento europeo.