Gli affitti brevi, in Italia come all’estero, stanno creando situazioni sempre più complesse dal punto di vista abitativo. A Vieste, 13mila residenti sul Gargano, ogni anno si registrano oltre 2 milioni di presenze turistiche. I dati provvisori dell’Osservatorio Turistico Regionale della Puglia contano 1.526 strutture ricettive, circa 48mila posti letto disponibili ogni giorno e 933 “locazioni non imprenditoriali”, cioè case affittate ai turisti da privati senza partita IVA. Chi ci abita racconta di non riuscire più a trovare un contratto 4+4, e di ricevere offerte valide solo per i mesi invernali, con l’obbligo di liberare l’appartamento prima dell’estate.
Vieste non è un caso isolato: è la versione estrema di un fenomeno che riguarda tutta l’Italia. Per capire quanto pesano davvero gli affitti brevi abbiamo analizzato i dati di Inside Airbnb (progetto indipendente che estrae periodicamente tutti gli annunci pubblicati sulla piattaforma) relativi a sei città italiane (Roma, Milano, Napoli, Firenze, Bologna, Venezia) e quattro europee (Parigi, Barcellona, Amsterdam, Berlino), aggiornati tra fine giugno e inizio luglio 2026. In totale, oltre 218mila annunci. Il risultato è che il problema italiano non è il numero assoluto di case affittate ai turisti, ma dove si concentrano e quanto rendono rispetto a un affitto tradizionale e il fatto che manchino ancora regolamentazioni in questo senso.
Quanti sono gli affitti brevi in Italia: Firenze, Roma e Milano in testa
Il primo dato riguarda la densità, cioè quanti annunci esistono ogni 1.000 abitanti. È la misura che conta, perché un appartamento sottratto al mercato residenziale ha un peso maggiore in una città piccola rispetto a una metropoli.
Roma ha il numero assoluto più alto, 34.409 annunci, ma distribuiti su 2,7 milioni di abitanti. Firenze e Venezia hanno rispettivamente un terzo e un quarto degli annunci di Roma, ma una densità quasi tripla.
E la concentrazione interna è ancora più netta. A Firenze il 73,7% di tutti gli annunci sta nel solo Centro Storico. A Roma il 51,9% è nel Municipio I, quello centrale per intenderci. Lo stesso vale per Venezia: il 70,8% degli annunci del comune si trova nei sestieri del centro storico. Sono 5.960 appartamenti nella Serenissima a fronte di una popolazione scesa sotto i 48mila residenti nell’agosto 2025, contro gli oltre 62mila del 2005. Significa un annuncio Airbnb ogni 8 residenti.
Quanto rende un appartamento su AirBnb rispetto a un affitto 4+4
Abbiamo stimato per ogni annuncio le notti effettivamente prenotate negli ultimi 12 mesi usando il modello di Inside Airbnb, che ricostruisce le prenotazioni dalle recensioni lasciate (ipotizzando che solo una prenotazione su due lasci recensione) moltiplicate per la durata media del soggiorno, con un tetto massimo di 255 notti l’anno. Applicato a Roma, il modello restituisce 88 notti medie prenotate per annuncio, lo stesso valore pubblicato da Inside Airbnb.
Moltiplicando le notti stimate per il prezzo richiesto si ottiene il ricavo lordo annuo. Lo abbiamo confrontato con quanto renderebbe lo stesso immobile (ipotizzando 70 m²) affittato a lungo termine, ai canoni al metro quadro rilevati da Immobiliare.it Insights. Il confronto riguarda solo gli appartamenti interi che hanno avuto almeno una prenotazione nell’ultimo anno.
A Venezia quasi 2 appartamenti su 3 rendono più su Airbnb che con un contratto di locazione ordinario, e l’immobile mediano incassa oltre 7.700 euro in più all’anno. A Roma la metà degli appartamenti è sopra la soglia di convenienza. Il caso opposto è Milano: ha 22mila annunci, ma solo il 29% rende più di un affitto lungo, perché i canoni milanesi (22,6 €/m², i più alti d’Italia) reggono il confronto. La pressione turistica sul mercato residenziale, insomma, morde soprattutto dove gli affitti tradizionali sono relativamente bassi e la domanda turistica altissima: le città d’arte medie, non le metropoli.
Due precisazioni di metodo: i ricavi stimati sono lordi, al netto di tasse, commissioni della piattaforma, pulizie e gestione, mentre il canone di locazione è anch’esso lordo ma con costi di gestione molto inferiori. E i canoni di Immobiliare.it sono prezzi richiesti negli annunci, non valori di transazione. Il confronto indica un ordine di grandezza dell’incentivo economico, non un calcolo di redditività netta. Nel caso di Venezia, inoltre, il canone di 16,1 €/m² è la media del comune, Mestre inclusa: nel centro storico i canoni sono più alti e il divario reale è quindi più contenuto di quanto suggerisca il dato grezzo.
Chi affitta davvero: piccoli proprietari o gestori professionali
Il dibattito politico ruota spesso attorno alla figura del piccolo proprietario che “arrotonda il bilancio familiare” – è l’argomento usato in Puglia per chiedere di escludere dai futuri limiti chi ha al massimo due case. I dati raccontano una realtà più articolata.
La quota di annunci che fa capo a host con 3 o più immobili è più del 50% in 5 città italiane su 6. Se si alza l’asticella a dieci o più immobili, si tratta comunque del 39,8% degli annunci a Milano e del 30,8% a Firenze. Il singolo gestore più grande controlla 477 annunci a Milano, 260 a Roma, 250 a Firenze.
Il dato è rilevante anche sul piano fiscale, perché la Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025) ha abbassato da 4 a 2 la soglia di immobili oltre la quale si presume l’attività d’impresa, con obbligo di partita IVA dal terzo. La cedolare secca resta al 21% sul primo immobile e sale al 26% dal secondo.
Sul fronte della regolarità, il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e le piattaforme devono rimuovere gli annunci che ne sono privi. Nei dati di luglio 2026 la quota di annunci senza alcun codice di licenza è del 16,8% a Napoli, contro il 6% di Roma, il 4,3% di Bologna, il 4% di Firenze, il 2,6% di Venezia e l’1,2% di Milano.
Prezzi delle case in crescita del 4% nel secondo trimestre 2026: a Torino l’aumento maggiore
Il quadro si inserisce in un mercato immobiliare che continua a spingere verso l’alto: la causa non appartiene solo alla larga diffusione dei B&B ma è una delle diverse. Secondo i dati provvisori diffusi dall’Istat, al 17 settembre 2026, nel secondo trimestre l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) è aumentato dell’1,7% sul trimestre precedente e del 4,0% su base annua, in decelerazione rispetto al +5,1% del primo trimestre. Crescono sia le abitazioni nuove (+5,0%) sia quelle esistenti (+3,7%).
La crescita tendenziale è più marcata nel Centro (+5,1%) e nel Nord-Est (+4,2%), più contenuta nel Nord-Ovest (+3,9%) e nel Sud e Isole (+2,6%). Tra le città, l’accelerazione maggiore è a Torino, con +8,5% su base annua, seguono Roma (+6,4%, dal +5,5%) e Milano, in netto rallentamento a +2,4% dal +7,1%, soprattutto per la frenata del nuovo (dal +20,1% al +1,1%).
Il dettaglio più significativo è però un altro: tutto questo avviene, scrive l’Istat, “in un contesto di sostanziale stabilità dei volumi di compravendita”, con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che registra un +0,1% tendenziale nel residenziale, contro il +4,4% del trimestre precedente. Prezzi che salgono mentre le transazioni si fermano: un mercato, quindi, in cui il numero di case disponibili è il fattore critico, ed è esattamente la variabile su cui incidono gli affitti brevi.
Come Barcellona e Berlino aggirano i limiti agli affitti brevi
Il confronto europeo è la parte più istruttiva dell’analisi, ma richiede attenzione: i numeri vanno letti insieme alle regole locali, altrimenti ingannano.
A prima vista Barcellona (5,8 annunci ogni 1.000 abitanti) e Berlino (2,2) sembrano avere il fenomeno sotto controllo, con densità rispettivamente 6 e 16 volte inferiori a Firenze. Ma guardando il campo “soggiorno minimo” emerge qualcosa di diverso.
A Barcellona il 35,9% degli annunci richiede più di 30 notti minime, e questi annunci non sono distribuiti a caso: 2.644 chiedono esattamente 31 notti e 2.647 esattamente 32. Insieme sono il 95,7% di tutti gli annunci “lunghi” della città. La legge catalana definisce habitatge d’ús turístic l’alloggio ceduto per periodi pari o inferiori a 31 giorni: fissare il minimo a 31 o 32 notti significa uscire dalla definizione di affitto turistico, e quindi dalle licenze HUT, dalla tassa di soggiorno e dalla scadenza del 2028 che revocherà le oltre 10mila licenze esistenti.
A Berlino il 33% degli annunci supera le 30 notti, e 3.778 di questi (l’89%) chiedono esattamente 92 notti, cioè poco più di tre mesi, la soglia oltre la quale la locazione non ricade nel divieto di distrazione d’uso (Zweckentfremdungsverbot), cioè il divieto di utilizzare un bene per uno scopo o una funzione differente rispetto a quella ufficialmente dichiarata o autorizzata.
In Italia lo stesso meccanismo esiste ma è marginale: a Roma gli annunci sopra le 30 notti sono il 7,5%, a Firenze il 6%, e si concentrano a 31 notti, appena oltre la soglia dei 30 giorni che definisce la locazione breve. Ad Amsterdam sono lo 0,5%, perché la regola olandese non fissa un minimo di notti, ma un tetto massimo di 30 notti l’anno per la residenza principale: una soglia che non si può aggirare allungando il soggiorno.
La lettura corretta, quindi, non è che Barcellona e Berlino abbiano meno case sottratte ai residenti, ma che una parte consistente del loro patrimonio è uscita dalla categoria “affitto breve” pur restando fuori dal mercato residenziale ordinario. È la domanda che Inside Airbnb pone esplicitamente nei suoi report: lo spostamento verso soggiorni lunghi è una risposta a nuove esigenze di viaggio o un modo per evitare le regole? La concentrazione esatta sui valori 31, 32 e 92 suggerisce la seconda.
Cosa prevede l’Affordable Housing Act dell’Unione Europea
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, il regolamento che per la prima volta fornisce agli enti locali un quadro comune per limitare gli affitti brevi. Non introduce divieti: definisce criteri per individuare le “aree sotto stress abitativo”, con il rapporto tra prezzi delle case e redditi come indicatore chiave.
Le condizioni sono però stringenti. Un Comune che voglia intervenire dovrà dimostrare che l’attività di affitto breve ha danneggiato in modo significativo l’accessibilità o la disponibilità di alloggi per almeno 3 anni, che misure meno restrittive non otterrebbero lo stesso risultato, e che ha già applicato pienamente il Regolamento UE 2024/1028 sulla registrazione degli annunci, in vigore da maggio 2026.
Secondo i dati citati dalla Commissione, gli affitti brevi rappresentano circa l’1,2% del patrimonio abitativo europeo, ma fino al 20% nelle località turistiche più esposte, e l’attività sulle principali piattaforme è cresciuta del 93% tra il 2018 e il 2024. Nello stesso periodo gli affitti sono aumentati del 59% a Berlino e del 103% a Lisbona. Il 40% degli europei considera l’accesso alla casa un problema urgente, quota che sale al 51% tra chi vive in città.
La proposta deve ora passare da Parlamento e Consiglio e potrà essere modificata. Airbnb ha dichiarato che il piano “non aggiungerà una sola casa al mercato degli affitti a lungo termine”, e le associazioni di settore CCIA Europe ed EU Travel Tech contestano la solidità del nesso tra locazioni brevi e crisi abitativa.
Cosa succede adesso in Italia
L’Italia non ha una legge nazionale che consenta ai Comuni di limitare le locazioni turistiche, e questo è il nodo. Firenze ha costruito il proprio regolamento sugli strumenti urbanistici: blocco delle nuove aperture nell’area UNESCO dal maggio 2025, esteso il 4 giugno 2026 a nove zone della cintura, con autorizzazioni quinquennali legate al singolo immobile.
Il TAR della Toscana ha confermato la legittimità del regolamento nel maggio 2026. Toscana ed Emilia-Romagna hanno legiferato a livello regionale e in entrambi i casi il Governo ha impugnato le norme davanti alla Corte costituzionale. La Puglia, terza, porta la propria legge in Consiglio regionale il 18 settembre 2026.
Il risultato è un mosaico in cui la stessa attività è regolata in modo diverso a pochi chilometri di distanza, e in cui i Comuni più esposti (quelli come Vieste, con 13mila residenti e 48mila posti letto) sono anche quelli con meno strumenti per intervenire.
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