Petrosino (Ardian): “Più controllo sull’intena catena del valore”

Dall’investimento negli immobili e relativa valorizzazione, al controllo diretto della gestione: Ardian punta sempre più sulla partecipazione in società operative per presidiare l’intera catena di creazione del valore. È l’evoluzione descritta da Rodolfo Petrosino, Head of Real Estate Southern Europe di Ardian, in occasione del 2° Pambianco BIP Real Estate Summit. “Il Dna di Ardian è sempre stato nel private equity”, spiega Petrosino. “Ardian nasce come società di investimento di private equity primario e secondario e siamo leader mondiali nel settore secondario. Quando abbiamo iniziato a operare nel real estate, nel 2015, poco più di dieci anni fa, si trattava di un’asset class recente per Ardian e siamo partiti dal pure real estate, perché era quello che gli investitori istituzionali volevano e rappresentava buona parte del background presente sul mercato”. L’ingresso nel settore immobiliare è avvenuto inizialmente seguendo un modello tradizionale, fondato sull’investimento diretto negli asset. Nel corso degli anni, tuttavia, il perimetro dell’attività si è progressivamente ampliato. “Il pure real estate si è trasformato”, osserva Petrosino. “Gli investitori vogliono avere il controllo della catena di creazione del valore negli asset stessi e, per questo, si procede sempre più attraverso la partecipazione in società operative vive, che possono garantire, anche in un mondo turbolento come il nostro, un maggiore controllo dell’asset”.

Il passaggio non consiste dunque soltanto in una diversificazione degli strumenti finanziari o delle modalità di investimento. La partecipazione nelle società operative può comprendere le piattaforme responsabili dello sviluppo, della gestione e dei servizi collegati agli immobili. In questo modo l’investitore cerca di rafforzare il presidio sull’intero ciclo del progetto, dalla fase di acquisizione a quella di trasformazione, fino alla gestione e alla futura dismissione. Il passaggio verso piattaforme operative e modelli più vicini al private equity introduce anche nuovi elementi di complessità. “Porta sicuramente delle complicazioni, soprattutto per quanto riguarda la liquidità degli investimenti, perché ci sono società operative, personale e tutto ciò che ne consegue”, avverte Petrosino. Un immobile detenuto direttamente può essere ceduto attraverso un’operazione relativamente lineare. La presenza di una piattaforma operativa, di personale e di una struttura societaria rende invece più complesso il processo di uscita. La liquidità dell’investimento può risentirne, perché il potenziale acquirente deve valutare non soltanto il bene immobiliare, ma anche l’organizzazione che lo gestisce, i contratti, le competenze e la sostenibilità economica della società operativa.

La maggiore complessità viene tuttavia compensata, nella visione di Ardian, dalla possibilità di esercitare un controllo più profondo sulla generazione del valore. “Questo è sicuramente il trend a livello mondiale”, sottolinea Petrosino. Le crisi geopolitiche, l’instabilità economica, le oscillazioni dei tassi e il cambiamento delle esigenze degli utilizzatori hanno reso meno prevedibili i rendimenti puramente immobiliari. Avere il controllo delle società operative consente di adeguare strategie, servizi e destinazioni alle condizioni effettive del mercato, senza dipendere esclusivamente dall’apprezzamento del valore dell’asset. Il nuovo modello richiede inoltre una conoscenza più approfondita dei territori nei quali si investe. Se il rendimento non dipende soltanto dall’acquisto e dalla successiva vendita dell’immobile, ma anche dalla capacità di trasformarlo e inserirlo nel contesto urbano, diventano fondamentali il dialogo con le amministrazioni, il confronto con gli abitanti e la lettura dei bisogni locali.

La rigenerazione dell’ex Caserma Mameli di Milano rappresenta, secondo Petrosino, un esempio concreto di questa evoluzione. Il progetto segna il passaggio dal ruolo di semplice developer a quello di city maker, ossia di soggetto che partecipa alla costruzione di una porzione di città e alla definizione delle sue funzioni.“Caserma Mameli è un bellissimo esempio di rigenerazione urbana”, afferma. “Quando abbiamo iniziato a prenderla in considerazione, ormai quasi tre anni fa, ci è piaciuta subito perché non era uno sviluppo immobiliare, ma uno sviluppo urbano”. Il processo di acquisizione dell’area è stato lungo e ha risentito delle diverse crisi che si sono succedute negli ultimi anni. “Abbiamo iniziato a guardarla quasi tre anni fa, perché il processo di acquisizione è stato molto lungo, anche a causa degli stop dovuti alle varie crisi, alle guerre e a tutto ciò che ne è derivato”, ricorda Petrosino. Proprio la natura del progetto ha però convinto Ardian a proseguire. L’intervento non riguarda soltanto il recupero e lo sviluppo degli immobili presenti nell’ex area militare, ma la creazione di un nuovo pezzo di città dotato di spazi verdi, collegamenti e funzioni aperte al territorio.“

“Insieme allo sviluppo immobiliare, ci sarà un parco enorme, ci saranno alcune infrastrutture che oggi non sono presenti nella zona e ci saranno ulteriori elementi destinati al quartiere”, spiega Petrosino. Ardian ha avviato fin dalle prime fasi un confronto con gli stakeholder locali. “Abbiamo iniziato subito a lavorare con gli stakeholder della zona, proprio per trasmettere quello che era il progetto e far capire che non si trattava di un puro sviluppo immobiliare speculativo, ma della creazione di un nuovo quartiere nell’ambito di una ricucitura urbana”, afferma Petrosino. La relazione con il territorio diventa così parte integrante dell’operazione. La posizione dell’area assume un valore strategico in questa prospettiva. “Se pensiamo a Bicocca e a Niguarda, la Caserma Mameli si pone a metà tra questi due quartieri”, osserva Petrosino. Da un lato c’è Niguarda, quartiere storico di Milano; dall’altro la Bicocca, area protagonista di una profonda trasformazione urbana avvenuta nei decenni precedenti. “Ricucire questi due elementi è la missione che ci è stata affidata”, sottolinea.

Il progetto pone inevitabilmente il tema del rapporto tra capitale privato e amministrazione pubblica. Il privato mette a disposizione risorse, capacità di investimento e competenze operative; il pubblico deve contribuire a individuare le funzioni necessarie e a garantire che lo sviluppo risponda anche ai bisogni collettivi. Alla domanda su dove finisca il ruolo dell’investitore e dove debba cominciare quello delle istituzioni, Petrosino risponde partendo dallo stato di avanzamento dell’operazione. “Oggi quello della Caserma Mameli è uno dei pochi interventi di rigenerazione urbana che procede alla sua velocità”, afferma. Ardian, precisa, non ha modificato l’impostazione urbanistica già definita prima dell’acquisizione. “Non abbiamo cambiato nulla rispetto al piano di lottizzazione che era stato approvato e portato avanti da Cassa Depositi e Prestiti, che era il venditore dell’area e che ha fatto un ottimo lavoro di valorizzazione”, spiega Petrosino. La continuità con il lavoro svolto da Cassa Depositi e Prestiti ha permesso di non riaprire l’intero percorso urbanistico e di proseguire all’interno di un quadro già delineato. Ardian ha però cercato di integrare nel progetto alcune funzioni pubbliche considerate necessarie per lo sviluppo e per i quartieri circostanti. “Abbiamo cercato di inserire nell’ambito del piano alcune funzioni pubbliche che, secondo noi, sono necessarie”, afferma il manager. È proprio nell’individuazione di queste funzioni che, secondo Petrosino, deve manifestarsi il contributo dell’amministrazione.

“L’aiuto del pubblico è esattamente questo: identificare insieme le funzioni necessarie non solo allo sviluppo stesso, ma anche ai quartieri interessati”, spiega. Il ruolo dell’ente pubblico non si esaurisce quindi nell’autorizzazione dell’intervento o nell’applicazione delle regole urbanistiche, ma consiste nel collaborare alla definizione dei servizi, delle infrastrutture e degli spazi di interesse collettivo. Il rapporto tra pubblico e privato viene descritto come una collaborazione nella quale i ruoli restano distinti, ma concorrono allo stesso obiettivo. L’investitore deve assumersi la responsabilità finanziaria e operativa della trasformazione; l’amministrazione deve indicare le priorità pubbliche, leggere i bisogni territoriali e contribuire a integrare il nuovo sviluppo nel funzionamento complessivo della città.