La crescita degli affitti brevi ha cambiato in pochi anni il volto di molte città italiane. A Napoli il fenomeno ha raggiunto una dimensione tale da spingere il Comune a intervenire direttamente sulla trasformazione degli immobili residenziali in alloggi destinati ai turisti. In Sicilia, invece, la crescita è altrettanto evidente sul piano quantitativo, ma la risposta normativa regionale ha seguito finora una strada diversa, puntando soprattutto su identificazione, monitoraggio e regolazione dell’offerta.
Il confronto tra Napoli e la Sicilia racconta quindi due problemi collegati ma non identici. Da una parte una città nella quale la concentrazione degli affitti brevi in alcune aree centrali ha portato l’amministrazione a introdurre una soglia di residenzialità. Dall’altra un’isola dove il fenomeno cresce rapidamente, ma con una distribuzione territoriale molto disomogenea.
A Napoli gli annunci sono quasi nove volte quelli del 2016
Non si tratta soltanto di una crescita numerica. Nel 2024 il 66,5% degli annunci, pari a 7.155 unità, riguardava intere case o appartamenti messi a disposizione dei turisti. Il fenomeno risultava inoltre fortemente concentrato nelle zone centrali. L’area centrale assorbe infatti oltre il 92% dell’offerta di immobili destinati a uso turistico.
Nel frattempo Napoli è diventata una delle principali destinazioni turistiche italiane. Nel 2024 la città ha registrato circa 3,9 milioni di presenze negli esercizi ricettivi, risultando dodicesima a livello nazionale e prima nel Mezzogiorno. Si tratta però di un dato che riguarda le strutture ricettive rilevate dalla statistica ufficiale e che va tenuto distinto dai dati sugli alloggi privati utilizzati per le locazioni brevi.
Proprio in questo contesto che si inserisce la scelta approvata dal Consiglio comunale il 15 settembre 2026. La nuova disciplina urbanistica prevede, nelle aree del centro storico individuate come quelle maggiormente esposte alla pressione turistica, una soglia minima del 70% per la funzione abitativa ordinaria, lasciando fino al 30% agli usi legati alla ricettività turistica. Il limite non va interpretato come un tetto generale del 30% applicato indistintamente a tutti gli affitti brevi presenti nel territorio napoletano. La disciplina riguarda specifiche aree del centro storico e il rispetto della soglia viene verificato sulla singola unità edilizia individuata catastalmente. La stessa normativa introduce inoltre una distinzione più precisa tra abitazioni destinate alla residenza ordinaria e quelle assimilabili alle strutture ricettive extralberghiere.
In termini concreti, in un edificio composto da dieci appartamenti, il principio stabilito dal Comune consente di destinare fino a tre unità alla ricettività turistica, mentre almeno sette devono restare legate alla funzione residenziale ordinaria. È previsto inoltre il cambio di destinazione d’uso per gli immobili interessati dalle nuove attività.
L’obiettivo dichiarato dall’amministrazione è quello di governare la trasformazione del centro storico e tutelare la residenzialità. Ma la misura apre anche un confronto più ampio sull’effetto che la regolazione degli affitti brevi può avere sul mercato immobiliare e sulla distribuzione territoriale del turismo. Lo stesso Comune prevede infatti la possibilità di modificare nel tempo sia le aree interessate sia il valore della soglia, sulla base del monitoraggio del fenomeno.
In Sicilia gli affitti brevi sono aumentati del 38,9% in un anno
Il fenomeno non è certamente estraneo alla Sicilia. Anzi, i dati più recenti dell’Osservatorio turistico regionale mostrano una crescita molto rapida. Nel 2023 gli affitti brevi censiti dalla Regione erano 32.574. Nel 2024 sono diventati 45.251, con un incremento del 38,9% in un solo anno. Anche i posti letto sono aumentati, passando da 157.594 a 207.999, cioè il 32% in più.
La crescita riguarda tutte le province, ma con intensità differenti. Palermo passa da 7.904 a 11.294 affitti brevi, con un incremento del 42,9%. Catania sale da 4.878 a 6.942 (+42,3%), mentre Messina passa da 4.252 a 6.012 (+41,4%). Seguono Siracusa, da 4.771 a 6.445 (+35,1%), e Trapani, da 6.122 a 8.061 (+31,7%). Anche la domanda cresce rapidamente. Nel 2024 gli affitti brevi rilevati dall’Osservatorio hanno registrato 1.336.676 arrivi, il 29,7% in più rispetto al 2023, e 5.372.445 presenze, con un aumento del 36,4%. La permanenza media si è attestata intorno ai quattro giorni.
Ma il dato più aggiornato non si ferma al 2024. La stessa Regione ha pubblicato i dati provvisori relativi al 2025, specificando espressamente che nella rilevazione sono stati inseriti anche gli affitti brevi. Per il primo semestre 2025, secondo i dati dell’Osservatorio regionale riportati nei documenti di programmazione della Regione, le presenze negli affitti brevi sono cresciute del 24,8% rispetto allo stesso periodo del 2024. Nei primi sei mesi dell’anno la Sicilia ha registrato complessivamente quasi 8 milioni di presenze turistiche, con una variazione complessiva leggermente negativa, pari allo 0,4%, mentre le altre tipologie di esercizi sono cresciute del 15,4% e gli affitti brevi hanno segnato appunto un +24,8%.
Già nei primi quattro mesi del 2025 la Regione aveva rilevato un aumento del 17,8% degli arrivi e del 26,1% delle presenze negli affitti brevi. Questo rende il confronto particolarmente interessante. Nel 2025 il turismo siciliano nel suo complesso è cresciuto, ma in misura contenuta: secondo i dati presentati dalla Regione alla Bit nel febbraio 2026, gli arrivi sono aumentati del 2,8% e le presenze dello 0,24% rispetto al 2024. Gli affitti brevi, nei dati disponibili per il primo semestre, mostrano invece una crescita delle presenze di quasi il 25%.
La Sicilia è un territorio a due velocità
Ed è qui che i dati del vecchio rapporto sull’overtourism aggiungono una chiave di lettura utile. La Sicilia non presenta una pressione turistica uniforme. Il problema, almeno guardando agli indicatori disponibili, è soprattutto la diversa velocità con cui stanno cambiando i territori.
Nell’Indice Complessivo di Sovraffollamento Turistico elaborato da Demoskopika nel 2025, Messina registra un valore di 100,3 e si colloca al 35° posto nella graduatoria nazionale. Palermo raggiunge 100,2 ed è al 36° posto. Più indietro figurano Trapani con 98,7, Catania con 97,3, Agrigento con 96,9 e Siracusa con 96,6. Ragusa arriva a 95,8, Caltanissetta a 94,3 ed Enna a 92,7. L’indice combina cinque dimensioni, tra cui densità e intensità dei flussi turistici, pressione dell’offerta ricettiva, utilizzo dei posti letto e impatto ambientale. Il dato interessante non è quindi soltanto la posizione delle singole province nella graduatoria nazionale. È il divario interno all’Isola. Le aree maggiormente inserite nei circuiti turistici internazionali e nelle grandi direttrici costiere e urbane presentano livelli di pressione differenti rispetto ai territori interni, dove il problema continua spesso a essere l’opposto: riuscire ad attrarre una quota maggiore dei flussi.
La crescita degli affitti brevi conferma questa polarizzazione. Palermo, Catania, Messina, Trapani e Siracusa concentrano infatti una parte consistente dell’offerta regionale e sono anche tra le province nelle quali il numero di strutture è cresciuto maggiormente nel 2024. Il paradosso siciliano è quindi evidente. Da un lato l’isola continua ad avere ampi margini di crescita turistica e territori nei quali la presenza dei visitatori è ancora relativamente contenuta. Dall’altro alcune delle destinazioni già più attrattive stanno registrando una crescita molto rapida dell’offerta destinata ai soggiorni brevi. Questo significa che la questione non può essere ridotta alla domanda se la Sicilia abbia o meno raggiunto un livello di overtourism paragonabile alle destinazioni più congestionate d’Europa. La questione più concreta è capire dove la pressione sta aumentando, con quale velocità e quali effetti produce sulla disponibilità di abitazioni, sulla struttura urbana e sulla vita quotidiana dei residenti.
In Sicilia una strada diversa da quella di Napoli
Sul piano normativo, almeno a livello regionale, la Sicilia non ha introdotto una soglia urbanistica analoga a quella approvata dal Comune di Napoli per le aree più esposte del centro storico. La Regione ha seguito soprattutto la strada della regolazione amministrativa e dell’emersione dell’offerta. Il sistema del Codice identificativo nazionale, la Banca dati delle strutture ricettive e il monitoraggio regionale hanno progressivamente reso più leggibile un mercato che per lungo tempo è stato difficile da misurare nella sua interezza. Napoli è intervenuta direttamente sull’uso dello spazio urbano, stabilendo una soglia minima di residenzialità nelle aree considerate più sotto pressione. La Sicilia, invece, sta costruendo soprattutto gli strumenti necessari a conoscere e regolare un’offerta in forte espansione.
Il problema che emerge dai numeri, però, è destinato a diventare sempre più simile. Quando gli affitti brevi aumentano rapidamente in determinate zone, la questione non riguarda più soltanto il numero di turisti ospitati. Diventa una questione urbanistica, abitativa e territoriale. Ed è forse questo il punto più interessante del confronto tra Napoli e Sicilia. Napoli ha scelto di intervenire quando la concentrazione degli alloggi turistici è diventata, secondo l’amministrazione, una questione di equilibrio tra residenza e turismo. La Sicilia dispone oggi di numeri che mostrano una crescita molto forte degli affitti brevi, ma contemporaneamente presenta una distribuzione territoriale estremamente disomogenea della pressione turistica. La sfida per l’Isola, dunque, non è semplicemente scegliere tra più turismo e meno turismo ma riuscire a governare una crescita che procede a velocità diverse.
Il caso Napoli mostra quale potrebbe essere il passaggio successivo quando la crescita degli affitti brevi diventa particolarmente concentrata. Non più soltanto censire gli alloggi e identificarli, ma decidere anche quanto spazio il turismo possa occupare all’interno della città.
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