Quando il contratto di locazione di un condominio scade, cosa succede ai diritti dei residenti?

Nella nuova bozza, il Ministero delle Costruzioni propone di determinare la durata di vita di un edificio sulla base della documentazione progettuale, anziché con l’approccio combinato di documentazione progettuale e sopralluogo in loco previsto nella bozza di agosto. La bozza di legge consente ai proprietari il diritto di continuare a utilizzare il terreno per ricostruire l’edificio autonomamente, ma la ristrutturazione deve essere effettuata nell’ambito di un progetto. Le imprese che intraprendono progetti di ristrutturazione e ricostruzione di edifici residenziali potrebbero beneficiare di incentivi aggiuntivi, come l’esenzione dagli obblighi relativi all’edilizia sociale e agli alloggi in affitto.

In precedenza, la bozza di legge sull’edilizia abitativa (modificata), pubblicata per la revisione dal Ministero della Giustizia, aveva eliminato il concetto di “appartamenti con durata limitata” e disciplinato chiaramente le questioni relative alla durata di vita degli edifici residenziali. Molti deputati dell’Assemblea Nazionale avevano inoltre sostenuto che includere tale concetto nella bozza di legge senza una chiara spiegazione avrebbe generato timori tra i cittadini, inducendoli a temere che i loro diritti di proprietà sugli appartamenti si estinguessero al termine della vita utile dell’edificio.

Le informazioni di cui sopra stanno suscitando notevole interesse, soprattutto tra i proprietari di appartamenti o coloro che intendono acquistarne uno. Una delle domande che sorgono è: se la durata di vita di un appartamento è determinata dal limite di età dell’edificio, il valore dell’immobile ne risentirà e gli appartamenti diventeranno una sorta di “passività”?

Garantire i diritti di proprietà delle persone.

La signora Vo Nhat Lieu, direttrice generale della Propiin Real Estate Finance Technology Academy, ha affermato di aver avuto l’opportunità, dieci anni fa, di partecipare a numerosi progetti di ristrutturazione di vecchi condomini e di aver fatto parte di un gruppo di ricerca che proponeva soluzioni per le imprese in collaborazione con il governo. Ricorda vividamente la situazione di allora: molti condomini erano fatiscenti, pericolanti e presentavano rischi per la sicurezza, ma la demolizione per la ricostruzione incontrava numerosi ostacoli, principalmente da parte degli stessi proprietari degli appartamenti. Molti credevano ancora che “la mia casa è di proprietà permanente, quindi, in caso di ricostruzione, dovrei essere risarcito con una percentuale pari a 1,2, 1,5 o superiore”. Anche solo poche famiglie in disaccordo potevano bloccare l’intero progetto per molti anni. Pertanto, la ristrutturazione dei vecchi condomini è rimasta un problema complesso a livello nazionale. Ora che la durata di vita degli edifici residenziali è determinata dall’età dell’edificio stesso, questo ostacolo cruciale è stato superato. Ciò offre anche l’opportunità di sostituire numerose strutture fatiscenti con edifici più nuovi, sicuri e moderni.

Il signor Tran Quoc Dung, vicepresidente dell’Associazione immobiliare vietnamita, ha concordato sul fatto che stabilire la durata di vita utile degli edifici residenziali in base alla loro età sia necessario per garantire la sicurezza dei residenti. Tuttavia, affinché la politica sia attuata efficacemente, la questione cruciale non è solo la regolamentazione del numero di anni di utilizzo di un edificio, ma anche la tutela e la gestione dei diritti di proprietà dei proprietari al termine della sua vita utile. La posizione del Primo Ministro è chiara: i cittadini hanno il diritto di continuare a utilizzare il terreno per ricostruire gli edifici residenziali.

Tuttavia, per rassicurare i residenti sulla proprietà degli appartamenti, il signor Dung ritiene che la legge debba stabilire chiaramente che la scadenza del ciclo di vita di un edificio non comporti automaticamente la perdita dei diritti di utilizzo del terreno da parte dei residenti. Nei casi in cui i diritti di utilizzo del terreno siano stati acquisiti per un lungo periodo, questi non possono cessare automaticamente solo perché l’edificio sul terreno ha raggiunto la fine del suo ciclo di vita. Pertanto, è necessario un meccanismo unificato per la gestione di tali casi; l’edificio non dovrebbe essere demolito automaticamente alla scadenza del suo ciclo di vita. L’edificio deve essere sottoposto a un’ispezione indipendente. Se è ancora sicuro e conforme alle normative urbanistiche, può continuare ad essere utilizzato. Solo nei casi in cui non sia sicuro o necessiti di adeguamento alle normative urbanistiche si dovrebbe prendere in considerazione la demolizione e la ricostruzione. Quando un condominio viene demolito, il terreno su cui sorgeva dovrebbe essere diviso equamente tra i residenti in base alla quota di superficie dell’appartamento da loro occupato.

L’avvocato Hoang Ha (dell’Ordine degli Avvocati di Ho Chi Minh City) ritiene inoltre che la legge debba definire chiaramente i diritti di utilizzo delle aree comuni di ciascun proprietario dopo la demolizione. Dovrebbe essere previsto un meccanismo per registrare e determinare la proporzione dei diritti e garantire che questi vengano tutelati durante la ricostruzione o tramite un risarcimento monetario, impedendo ai residenti di perdere i propri appartamenti mentre i loro diritti fondiari rimangono indeterminati. I regolamenti dovrebbero definire chiaramente le opzioni a disposizione dei residenti, tra cui la partecipazione alla ricostruzione, la possibilità di ricevere un alloggio di reinsediamento o un risarcimento monetario. Ciascuna opzione deve prevedere principi per la determinazione del valore e i relativi obblighi, distinguendo chiaramente i vecchi edifici residenziali soggetti a normative speciali dagli altri edifici residenziali. L’articolo 70 della Legge sull’edilizia abitativa del 2023 contiene già questi meccanismi, ma è necessario rivederli in fase di elaborazione di nuovi regolamenti.

Inoltre, l’intero piano finanziario deve essere reso pubblico. I residenti devono conoscere il costo della nuova costruzione, il valore dei diritti di utilizzo del terreno, il loro contributo e i benefici che l’investitore riceverà. Dovrebbe essere introdotto un meccanismo di valutazione indipendente, i metodi di calcolo dovrebbero essere resi pubblici e ai residenti dovrebbe essere consentito di ispezionare il piano e presentare ricorso prima della sua attuazione. Allo stesso tempo, dovrebbe essere istituito un meccanismo per tutelare coloro che non possono permettersi di contribuire alla ricostruzione del condominio, ad esempio consentendo pagamenti differiti, l’accesso a crediti adeguati o un sostegno condizionato. Non si dovrebbe dare per scontato che tutti i proprietari debbano scegliere lo stesso piano finanziario, garantendosi al contempo un alloggio durante il periodo di ricostruzione. Il piano deve specificare la data di consegna, la responsabilità per il pagamento dei costi dell’alloggio temporaneo in caso di ritardi e le misure per garantire l’attuazione da parte dell’investitore.

I residenti hanno il diritto di partecipare alla ricostruzione del condominio.

Una delle principali preoccupazioni riguarda il meccanismo di finanziamento della ricostruzione in caso di demolizione di un condominio. Secondo il signor Tran Quoc Dung, la legge deve stabilire chiaramente che il Consiglio di Amministrazione o un’organizzazione rappresentativa legalmente riconosciuta debba possedere le qualifiche e l’autorità necessarie per selezionare il progetto, negoziare con l’investitore, firmare gli accordi e organizzare la ricostruzione. Invece di richiedere un consenso assoluto al 100% per la ricostruzione, dovrebbe essere previsto un adeguato rapporto di voto per decidere sul piano di ricostruzione e un meccanismo per gestire i casi di disaccordo, garantendo al contempo la piena tutela dei diritti di tutti i proprietari. Inoltre, deve essere definito un principio per la ripartizione del valore della ricostruzione, basato sulla superficie dell’appartamento di proprietà dei residenti.

Se il nuovo progetto prevede un aumento dei piani, una maggiore superficie o lo sviluppo di ulteriori spazi commerciali, il valore aggiunto deve essere chiaramente definito e equamente ripartito tra proprietari e investitori. Questa è la risorsa necessaria per attrarre imprese a partecipare alla ricostruzione del complesso residenziale. Tuttavia, i diritti di ciascun proprietario devono essere chiaramente definiti. Costi e valore non possono essere ripartiti equamente perché ogni appartamento ha dimensioni, posizione e valore diversi. È necessario un metodo di conversione basato su superficie, posizione, coefficiente di valore e diritti di utilizzo del terreno per determinare il nuovo appartamento o il valore da percepire. Più grande è l’appartamento, maggiore sarà il denaro da pagare, ma i residenti hanno il diritto di scegliere tra il reinsediamento in loco o la ricezione di un indennizzo in base al progetto approvato. Il valore deve essere determinato sulla base di una valutazione indipendente e trasparente.

In particolare, il signor Tran Quoc Dung ha sottolineato la necessità di un “meccanismo finale” da parte dello Stato quando le parti non riescono a risolvere la questione autonomamente. Nei casi in cui siano stati applicati meccanismi di negoziazione, gara d’appalto o selezione degli investitori, ma residenti e investitori non riescano a raggiungere un accordo, il progetto si protragga o non vi siano investitori idonei, lo Stato deve avere l’autorità di intervenire attraverso una procedura rigorosa. In tali casi, lo Stato può organizzare la determinazione del valore dei diritti di proprietà attraverso un meccanismo di valutazione indipendente e procedere al riacquisto o al recupero sulla base di basi legali e piani approvati. Successivamente, si può selezionare un altro investitore idoneo per realizzare il progetto di ricostruzione. Questo meccanismo deve garantire tre principi: non ledere i legittimi diritti di proprietà delle persone; la determinazione del valore deve essere pubblica e trasparente; e lo Stato deve intervenire solo quando i meccanismi di mercato e le negoziazioni non riescono a risolvere la questione. È importante sottolineare che lo Stato non deve farsi carico dell’intero costo della ricostruzione. Il ruolo dello Stato è quello di stabilire le regole del gioco, proteggere i diritti di proprietà, affrontare i colli di bottiglia e selezionare investitori capaci, in modo che il territorio possa continuare a essere sfruttato efficacemente secondo il piano.

“La legge necessita anche di meccanismi specifici per gli edifici residenziali preesistenti. Questi devono essere ispezionati, classificati e deve essere predisposto un piano d’azione per la loro gestione. Non si può applicare meccanicamente una nuova normativa a edifici che esistono da decenni e che presentano status giuridici e qualità molto diversi. La cosa più importante è garantire i diritti di proprietà dei cittadini. Solo quando queste questioni saranno legalizzate in modo trasparente, le persone si sentiranno veramente sicure nella scelta di un condominio; le imprese avranno una base per partecipare a progetti di ristrutturazione e ricostruzione; e le nuove politiche potranno operare in modo stabile, evitando la creazione di nuove ‘strozzature’ in futuro”, ha suggerito il signor Tran Quoc Dung.

Anche la signora Vo Nhat Lieu ha convenuto che la cosa più importante è definire chiaramente il meccanismo finanziario che si applica quando gli edifici residenziali raggiungono la fine del loro ciclo di vita. I proprietari degli appartamenti possono continuare a utilizzare i loro diritti di utilizzo del terreno per partecipare alla ricostruzione, ma sono obbligati a contribuire ai costi di costruzione del nuovo edificio. Tale obbligo deve essere applicato in modo uniforme, evitando situazioni in cui alcuni contribuiscono e altri no, pur pretendendo gli stessi benefici. L’importo del contributo può essere calcolato in base alla superficie dell’appartamento, al valore dei diritti di utilizzo del terreno, ai costi di costruzione e a un coefficiente di adeguamento stabilito dal Ministero delle Costruzioni. Il coefficiente specifico per ogni progetto viene determinato sulla base di un piano approvato dall’ente di gestione statale, con la partecipazione del Consiglio di Amministrazione, dei rappresentanti dell’ente di gestione statale e dei rappresentanti dei residenti.

“Le soluzioni dovrebbero basarsi sul principio che, quando un condominio giunge al termine del suo ciclo di vita e la vecchia struttura cessa di essere utilizzata, i diritti di proprietà dei proprietari degli appartamenti non si estinguono. I proprietari mantengono il diritto di partecipare alla ricostruzione su quel terreno e, al contempo, hanno l’obbligo di contribuire finanziariamente alla realizzazione del nuovo edificio. Se questo meccanismo viene definito in modo chiaro, trasparente e coerente fin dall’inizio, i diritti dei cittadini saranno garantiti e la ristrutturazione dei vecchi condomini non dipenderà più da lunghe trattative tra Stato, imprese e singole famiglie, come è avvenuto finora”, ha analizzato la signora Vo Nhat Lieu.