La Catalogna ha compiuto un ulteriore passo avanti nel controllo del mercato degli affitti con la creazione della Direzione Generale per la Disciplina Abitativa, un nuovo organismo incaricato di concentrare e rafforzare le funzioni di ispezione, controllo e sanzione in materia residenziale.
Il nuovo organo di controllo
Il Governo catalano ne ha approvato l’attuazione il 28 luglio con il Decreto 130/2026, che modifica la struttura del Dipartimento del Territorio, dell’Edilizia e della Transizione Ecologica. La nuova direzione generale sarà guidata da Fuensanta Alcalá Luque e assumerà le responsabilità precedentemente detenute dall’Agenzia catalana per l’edilizia abitativa.
La modifica non altera la formula utilizzata per determinare il prezzo massimo di affitto nelle zone ad alta richiesta. La sua importanza risiede nella sua attuazione: la Catalogna sta passando dall’approvazione di limiti, obblighi e sanzioni all’istituzione di un organismo specifico per verificarne il rispetto.
La nuova direzione generale guiderà la strategia di controllo in materia di alloggi, coordinerà le attività di ispezione e parteciperà alla gestione e alla risoluzione dei procedimenti disciplinari. Sarà inoltre autorizzata ad avviare misure per il ripristino della legalità in caso di violazioni.
La Catalogna è stata la prima comunità autonoma ad attuare le zone residenziali a prezzi calmierati previste dalla legge nazionale sul diritto all’abitazione. Attualmente, 271 comuni catalani aderiscono a questo sistema, sebbene il governo catalano stia valutando un’ulteriore espansione territoriale.
Il governo catalano ha inoltre sviluppato un proprio regime sanzionatorio per perseguire le violazioni relative al controllo degli affitti. Il sistema consente di intervenire contro proprietari, grandi proprietari immobiliari, agenzie o gestori che applicano canoni superiori ai limiti consentiti o che tentano di eludere la normativa attraverso accordi contrattuali alternativi.
La creazione della Direzione Generale della Disciplina dell’Abitazione centralizza funzioni che erano distribuite tra diverse organizzazioni, principalmente l’Agència de l’Habitatge de Catalunya e l’Agència Catalana del Consum.
Resta da stabilire come avverrà concretamente la divisione delle funzioni tra la nuova direzione generale, la stessa Agència de l’Habitatge e Consumo, che ha partecipato anche all’apertura di fascicoli per possibili infrazioni.
I primi casi sono già in corso
Il nuovo organismo non parte da zero. La Generalitat aveva già implementato nei mesi precedenti le prime misure per verificare il rispetto delle normative.
A febbraio, il governo catalano ha annunciato l’apertura di 13 procedimenti sanzionatori relativi al controllo degli affitti. Sette di questi erano gestiti dall’Agenzia catalana per la tutela dei consumatori e gli altri sei dall’Agenzia catalana per l’edilizia abitativa. Il sistema permette di intraprendere azioni contro proprietari, grandi detentori di immobili, agenzie o gestori che applicano tariffe superiori a quelle consentite.
Questi si aggiungono ai 132 casi in fase di indagine preliminare: 77 nel settore dell’edilizia abitativa e 55 relativi alla tutela dei consumatori. Altri 26 casi sono stati archiviati dopo aver accertato che non rientravano nelle disposizioni del regolamento.
Un mese dopo, la Ministra del Territorio, dell’Edilizia abitativa e della Transizione ecologica, Sílvia Paneque, ha aggiornato il bilancio a 423 procedimenti preliminari e 22 fascicoli sanzionatori aperti.
Le prime multe sono state annunciate all’inizio di luglio. Tre importanti proprietari immobiliari hanno ricevuto sanzioni di 30.000 euro ciascuno, mentre altri tre procedimenti erano conclusi e in attesa di notifica, secondo le informazioni pubblicate all’epoca.
L’istituzione di un organismo specializzato indica ora un’intensificazione di queste azioni e un maggiore coordinamento delle procedure. Tra le azioni che la Generalitat (il governo catalano) può intraprendere rientra la fissazione di un canone di locazione superiore al massimo consentito nelle zone ad alta richiesta.
In linea generale, un nuovo contratto non può superare l’affitto del contratto di locazione in vigore per lo stesso immobile nei cinque anni precedenti, una volta applicato il relativo aggiornamento.
Quando l’immobile appartiene a un grande proprietario, è necessario consultare anche il Sistema di Riferimento Statale per i Prezzi di Affitto. In tal caso, prevale l’importo inferiore tra il contratto precedente aggiornato e il limite risultante dall’indice statale.
Un’altra priorità è individuare l’uso fraudolento dei contratti stagionali. La normativa catalana prevede che la natura temporanea del contratto debba essere giustificata. In assenza di motivi lavorativi, accademici, medici o simili che ne giustifichino la durata limitata, il contratto può essere considerato un normale contratto di locazione residenziale e soggetto alle normative sul controllo degli affitti.
Possono essere sanzionate anche l’imposizione di un contratto provvisorio per eludere deliberatamente i limiti, l’addebito all’inquilino di spese di gestione immobiliare che spetterebbero al proprietario, o l’inserimento di un falso scopo contrattuale.
Le normative si applicano anche alla pubblicità. Gli annunci e le offerte devono includere informazioni quali l’affitto del contratto precedente, il limite applicabile secondo il sistema di riferimento e, ove applicabile, la qualifica del proprietario dell’immobile come grande locatore.
Multe fino a 900.000 euro
L’entità delle sanzioni dipende dalla gravità dell’infrazione. Le infrazioni gravi possono comportare multe comprese tra 9.001 e 90.000 euro, mentre le infrazioni molto gravi vanno da 90.001 a 900.000 euro.
Applicare un canone di affitto superiore fino al 30% rispetto al massimo consentito può costituire un reato grave. Se l’eccedenza supera tale percentuale, la condotta può essere considerata molto grave.
Addebitare all’inquilino determinate spese di gestione o utilizzare un pretesto per eludere le normative applicabili ai normali contratti di locazione può essere considerato un reato molto grave.
L’uso fraudolento di contratti a tempo determinato può essere sanzionato anche in ambito di tutela dei consumatori, con multe che dipendono dalle circostanze e dalla gravità della condotta.
La creazione formale dell’agenzia lascia ancora aperti alcuni interrogativi. Tra questi, il numero di dipendenti e ispettori, il budget, le tempistiche per il raggiungimento della piena operatività e la definitiva ripartizione delle responsabilità con il Dipartimento per gli Affari dei Consumatori e l’Agenzia per l’Edilizia Abitativa. Il governo catalano ha rifiutato di partecipare alla stesura di questo rapporto o di rispondere alle domande emerse durante la sua redazione.
Resta inoltre da vedere in che misura effettuerà ispezioni ufficiali sugli annunci pubblicati sui portali immobiliari e quali meccanismi utilizzerà per individuare possibili prezzi gonfiati, falsi contratti temporanei o violazioni degli obblighi di informazione.
La portata di queste azioni determinerà se la nuova direzione generale rappresenterà una mera riorganizzazione amministrativa o se costituirà un effettivo potenziamento delle capacità di ispezione e sanzionatorie della Generalitat.
In ogni caso, la sua creazione apre un nuovo capitolo nella politica abitativa catalana. Dopo aver stabilito limiti di reddito e definito i reati punibili, il governo catalano si sta ora concentrando sull’applicazione delle norme.
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