Articolo originale pubblicato sul sito indipendente russo Meduza con licenza CC BY 4.0. Per sostenere Meduza si può donare tramite questa pagina.
Dall’estate del 2026 in Russia si rincorrono voci secondo cui le autorità potrebbero annunciare una nuova ondata di mobilitazione. Vladimir Putin ha liquidato queste indiscrezioni come «sciocchezze», affermando che al momento non vi è alcuna necessità di una leva militare; eppure molti cittadini russi stanno comunque lasciando il paese a titolo precauzionale. Sin dall’inizio dell’invasione su vasta scala, Georgia, Armenia e Serbia rimangono le mete di espatrio più gettonate. Gli agenti immobiliari locali sono stati tra i primi a cogliere i segnali di questa emigrazione di massa verso i rispettivi paesi. Meduza ha chiesto a vari agenti immobiliari di Tbilisi, Yerevan e altre città se la domanda di alloggi in affitto sia aumentata negli ultimi mesi, di quanto siano già saliti i prezzi e in che cosa i nuovi clienti differiscano dagli emigrati del 2022. [I nomi degli intervistati sono stati modificati su loro richiesta, ndr]
Georgia
«Nessuno vuole che si ripeta il 2022»
Le due più grandi ondate migratorie dalla Russia si sono verificate durante il primo anno dell’invasione su vasta scala dell’Ucraina: la prima tra febbraio e marzo, la seconda a settembre, in seguito all’annuncio della mobilitazione “parziale” da parte di Vladimir Putin. Quell’anno la Georgia ha accolto più cittadini russi di qualsiasi altro paese, rimanendo negli ultimi quattro anni uno dei principali snodi dell’emigrazione russa.
Secondo i dati del Ministero dell’Interno georgiano, nel primo anno di conflitto su larga scala sono entrati in Georgia circa 1,5 milioni di russi. L’Ufficio Nazionale di Statistica georgiano («Geostat») ne classifica 62.300 come migranti stabili. Sempre secondo i dati Geostat, nel 2026 vivono ancora in Georgia oltre 37.700 cittadini russi, su una popolazione totale di 3,9 milioni di abitanti.
Anna, cittadina russa trasferitasi in Georgia da tempo, lavora come agente immobiliare a Tbilisi da nove anni. Ha notato un aumento della domanda di appartamenti da parte di connazionali a partire da fine luglio e oggi riceve fino a cinque richieste all’ora: tantissime, dice. I nuovi clienti arrivano soprattutto tramite passaparola.
«[Chi cerca un appartamento in affitto] arriva in preda al panico, senza un piano preciso ed esausto per il viaggio. Il budget medio si aggira sui 500 dollari», racconta Anna.
L’agente spiega che la nuova clientela è più giovane rispetto al passato: molti non hanno ancora 30 anni e gran parte di loro non ha alcuna esperienza nella ricerca di un alloggio.
Finora i canoni di locazione non sono aumentati in modo vertiginoso, precisa Anna: parliamo di 50-100 dollari in più. All’inizio del 2026, un appartamento a Isani o Saburtalo, grandi quartieri residenziali di Tbilisi, veniva affittato a circa 550 dollari. Ora perfino le unità in complessi residenziali ancora in costruzione vengono proposte a 600-700 dollari. Prendere in locazione alloggi in stabili non ancora ultimati è una prassi diffusa in Georgia, dove questi immobili vengono solitamente affittati a canoni inferiori rispetto alla media di mercato.
I proprietari, aggiunge Anna, sono inoltre diventati più restii a lavorare con le agenzie, convinti di poter affittare i propri appartamenti in autonomia — probabilmente per risparmiare, dato che in Georgia la provvigione degli agenti immobiliari spetta al locatore e non all’inquilino.
«Nessuno vuole rivivere il 2022, ma i prezzi saliranno senz’altro», afferma con certezza Anna. Stima che gli alloggi attualmente locati a 600-700 dollari possano salire a 900-1.100 dollari nel giro di pochi mesi, se gli arrivi in Georgia continueranno ad aumentare spingendo in alto la domanda.
Irina, un’altra cittadina russa agente immobiliare a Tbilisi dal 2022, conferma a Meduza di aver riscontrato un incremento delle presenze russe in Georgia — e di riflesso della richiesta di case in affitto — verso la fine dell’estate. Nella prima metà del 2026 il mercato era stabile: i potenziali inquilini potevano valutare diverse alternative e scegliere liberamente quella che preferivano. Nell’ultimo mese, tuttavia, «le soluzioni valide e dignitose restano sul mercato appena uno o due giorni», commenta Irina. Immobili affittati a 600-700 dollari al mese un anno fa oggi toccano quota 800-900.
«Può capitare di andare a vedere un appartamento messo in affitto a 700 dollari e scoprire che è già stato bloccato a 800. Perché qualcuno voleva assolutamente quell’immobile e ha offerto di più, oppure il proprietario ha alzato la richiesta e il cliente ha accettato», spiega Irina.
L’agente segnala inoltre un crescente interesse per l’acquisto di appartamenti in Georgia da parte di russi, bielorussi e ucraini. I prezzi di vendita degli immobili nel paese registrano rincari anche quest’anno, un fenomeno che Irina riconduce all’aumento dei costi dei materiali edili e degli arredi. «Se nell’agosto dello scorso anno un appartamento rifinito in uno stabile ultimato e di buona qualità nel gettonato quartiere di Saburtalo si acquistava a 120.000 dollari, oggi lo stesso immobile costa circa 130.000 dollari e si vende in tempi brevi: massimo un mese», aggiunge l’agente.
A suo avviso, molti clienti russofoni che si erano diretti verso l’Europa o l’Asia non si sono trovati bene e hanno scelto di fare ritorno in Georgia. Si tratta perlopiù di giovani professionisti del settore IT intorno ai 25 anni, spesso con famiglia.
La fonte di Meduza non prevede comunque che la pressione sul mercato immobiliare georgiano raggiunga i livelli del 2022. Ritiene invece che la situazione si normalizzerà presto: molti clienti dichiarano apertamente di aver lasciato la Russia solo per due o tre mesi; alcuni contano di rientrare, altri tenteranno di proseguire verso l’Europa.
«In base alla mia esperienza, tra tre o quattro mesi la curva inizierà gradualmente a scendere, esattamente com’è già accaduto in passato», prevede Irina.
L’afflusso di cittadini russi rende complicato gestire ogni singola richiesta o garantire la piena soddisfazione dei clienti. «[È frustrante] quando trovi l’accordo con il proprietario e con il cliente, vai sul posto per la visita e mezz’ora dopo l’appartamento è già stato affittato [a qualcun altro]», si lamenta l’agente. «O addirittura non fai in tempo ad arrivare che è già andato».
Serbia
«Se va avanti così, la gente qui inizierà presto a malvedere i russi»
Dal 2022 anche la Serbia figura tra le mete privilegiate dell’emigrazione russa. Stando ai dati del Ministero dell’Interno serbo, tra il 24 febbraio e il 2 novembre 2022 si sono registrati nel paese oltre 140.000 cittadini russi. Tra il 2022 e il 2025, quasi 70.000 hanno ottenuto un permesso di soggiorno serbo.
Nell’estate del 2026 la domanda di appartamenti in affitto è tornata a crescere anche in Serbia, analogamente a quanto avvenuto in Georgia. Andrei, cittadino russo attivo dal 2022 come agente immobiliare a Novi Sad, seconda città del paese, racconta a Meduza di aver assistito da fine luglio a una netta impennata di richieste di visite per locazioni a lungo termine: diversi messaggi al giorno, a fronte di periodi precedenti in cui poteva trascorrere anche una settimana senza contatti da potenziali clienti.
I canoni in Serbia, osserva Andrei, non hanno ancora subito rincari marcati. A Novi Sad gli affitti oscillano attualmente tra i 400 e i 700 euro, in calo rispetto al 2022, quando gli stessi alloggi costavano tra gli 800 e i 1.000 euro. Da fine luglio, però, trovare casa è diventato molto più difficile: per un singolo appartamento si forma una vera e propria fila di candidati russi, indipendentemente dalle condizioni dell’immobile. Molti di loro, come in Georgia, si dicono disposti a offrire più della cifra richiesta pur di assicurarsi una sistemazione gradita.
«Al momento l’offerta di alloggi è di gran lunga inferiore alla domanda. In primavera si poteva girare con calma, confrontare le offerte, rifletterci sopra. Alcuni appartamenti potevano rimanere sul mercato anche un mese. Adesso io e i miei colleghi quando andiamo a un sopralluogo incrociamo letteralmente il gruppo successivo sulla porta, con altre persone che aspettano giù nell’atrio. Alla fine l’appartamento se lo aggiudica subito chi è pronto a non pensarci due volte», racconta Andrei.
L’agente attribuisce il picco di richieste ai rumor su una nuova mobilitazione all’indomani delle elezioni per la Duma di Stato (la camera bassa del parlamento russo), nonché ai disservizi della rete internet in Russia. Nota inoltre che in Serbia stanno arrivando persone che in precedenza «non si preoccupavano troppo della guerra, delle sanzioni o della portata etica di tutto questo». Nell’ultimo mese, riferisce Andrei, diversi utenti con stemmi e bandiere della Russia nei propri profili social lo hanno contattato sostenendo che in patria «va tutto bene, solo che è diventato scomodo lavorare, quindi hanno deciso di trasferirsi».
Ad agosto Andrei ha smesso di promuovere i propri servizi sui social media, avendo già un volume sufficiente di contatti senza necessità di inserzioni pubblicitarie. Alcuni suoi colleghi stanno valutando di incrementare le provvigioni: «Ci sono troppe persone e ci sono pochi alloggi, quindi si può chiedere il 100% dell’affitto anziché il 50% e la gente accetta comunque». A suo dire, la domanda abitativa da parte degli emigranti russi ha toccato il livello più alto dall’inizio del 2024, periodo in cui aveva iniziato a calare in modo sensibile.
Secondo Andrei, l’evoluzione di prezzi e domanda dipenderà dagli sviluppi interni alla Russia e dall’eventuale annuncio di una nuova mobilitazione dopo le elezioni. Persino persone che si stanno solo preparando a lasciare la Russia hanno già iniziato a contattarlo: «[In estate] alcuni chiedevano già disponibilità per metà settembre», spiega l’agente.
«Ho la sensazione che una percentuale consistente di chi arriva adesso finirà per tornare indietro. Se non accade nulla di straordinario e il contesto resta più o meno questo, credo che molti si fermeranno qui per un po’ per poi ripartire entro fine anno, o al massimo all’inizio del prossimo», ipotizza Andrei.
Dello stesso parere è Pyotr, agente immobiliare a Belgrado. Segnala che dalla seconda metà di agosto giungono in Serbia «moltissimi russi», complicando la ricerca di una casa in affitto.
«Non si vedeva nulla di simile dal 2022. Spesso accompagniamo i clienti per una visita e troviamo già cinque o sei persone in coda davanti a noi. I primi a entrare vedono la fila e versano la caparra seduta stante. La richiesta in questo momento è enorme. Questa ondata di arrivi dalla Russia è coincisa sfortunatamente con settembre, mese in cui arrivano a Belgrado gli studenti universitari serbi, anch’essi in cerca di una sistemazione», riferisce l’agente.
A Belgrado i canoni sono cresciuti di circa il 20-30% da fine luglio, stima Pyotr: un appartamento nel centro della capitale viaggia oggi tra i 600 e i 1.000 euro.
La maggior parte dei nuovi emigrati dalla Russia ha meno di 45 anni: arrivano sia single che interi nuclei familiari. Non pochi, tuttavia, sviluppano un’insofferenza verso il paese fin dai primi giorni.
«Il problema è che la Serbia è un paese piccolo, e un flusso migratorio sostenuto può alimentare malumori tra la popolazione locale. Molti proprietari rifiutano per principio di affittare a stranieri, temendo che a causa dei russi uno studente serbo non riesca a trovare una stanza. Se continua così, qui la gente comincerà presto a malvedere i russi. Mi auguro non si arrivi a questo punto», confida Pyotr.
Armenia
«Il profilo dell’inquilino medio è cambiato»
Anche l’Armenia si è confermata una delle destinazioni primarie per i russi in fuga dal conflitto e dalla mobilitazione militare. Molti vi si sono diretti attratti dalla possibilità di varcare la frontiera esibendo semplicemente un documento d’identità interno russo.
Nell’agosto 2024 il Servizio Migratorio armeno indicava circa 40.000 cittadini russi regolarmente registrati o in possesso di permesso di soggiorno. Ai cittadini della Federazione russa non è tuttavia richiesto il possesso obbligatorio di questi documenti, e molti risiedono nel paese senza formalizzare lo status.
Gli agenti immobiliari locali hanno registrato un nuovo balzo di interesse per le locazioni nell’estate del 2026. Alexander, emigrato russo che lavora come agente a Yerevan dal 2022, ha notato una ripresa della domanda nella seconda metà di luglio. Agosto e settembre, sottolinea, «sono stati mesi caldissimi». I clienti lo raggiungono attraverso un grande canale Telegram su cui pubblica offerte di vendita e locazione.
Alexander confida a Meduza che «sul mercato si sta affacciando una fascia di popolazione non proprio gradevole», riferendosi ai nuovi arrivati dalla Russia. «Sono molto diversi da chi prendeva alloggi in affitto qui in passato: è un target particolare, caratterizzato da chiusura, diffidenza e una forma mentis confusa, improntata al classico “non è tutto così bianco o nero”», spiega l’agente.
Inoltre, prosegue Alexander, «arrivano molti ragazzi che nel 2022 avevano circa 17 anni. Sono loro quelli che vorrei davvero aiutare. Si comportano in modo assennato, ma molti non si rendono conto di trovarsi nel Caucaso, e qualche proprietario armeno più anziano storce il naso davanti a ragazzi con lo smalto sulle unghie. Anche se, sul piano dei modi, questi giovani si rivelano ben più corretti ed educati rispetto a tanti emigrati tra i 35 e i 40 anni che assumono aria di superiorità ed esordiscono con frasi del tipo: “Da noi in Russia non si fa mica così”».
A Yerevan i canoni di locazione sono cresciuti del 30-50% circa rispetto a inizio anno, dice l’agente. Un buon bilocale in centro costa ora sui 1.000 dollari al mese, quando ancora in primavera la stessa tipologia si affittava a 700 dollari. Gli addetti ai lavori si attendono il picco dei prezzi per ottobre, prospettando una flessione nell’arco di 9-10 mesi; calo che potrebbe tuttavia non concretizzarsi a causa dell’avvio della stagione turistica estiva che riduce temporaneamente la disponibilità di alloggi sul mercato armeno.
Kristina, cittadina russa e agente immobiliare residente in Armenia dal 2018, conferma che la richiesta di affitti a lungo termine a Yerevan è ripartita a fine luglio. A suo dire il numero di persone in cerca di casa è raddoppiato rispetto all’inverno e alla primavera scorsi, con frequenti contatti provenienti da persone ancora sul territorio russo intente a pianificare il trasferimento.
A Yerevan gli alloggi risultano più economici rispetto al 2022, ma più cari rispetto al 2024, spiega Kristina a Meduza. Nel marzo 2022, ad esempio, le abitazioni in periferia viaggiavano sugli 800-900 dollari, mentre in centro superavano i 1.200 dollari. Nel 2024 i prezzi erano scesi: un appartamento periferico si trovava a 500-600 dollari e in centro si partiva da 800.
La criticità attuale, evidenzia Kristina, è il mancato allineamento tra la qualità dell’immobile e le pretese economiche dei locatori: diversi proprietari chiedono ora 700-800 dollari per appartamenti obosoleti o situati in zone periferiche mal collegate.
Come i suoi colleghi negli altri paesi, anche Kristina pone l’accento su come «il profilo dell’inquilino medio sia cambiato»:
«All’inizio [nel 2022] dalla Russia arrivavano soprattutto lavoratori da remoto; adesso invece tra chi si trasferisce si incontrano sempre più spesso persone disposte a lavorare, ad esempio, nei servizi o nella ristorazione. Nel 2022 ci si trasferiva con un progetto di vita più o meno strutturato: il lavoro, il budget per la casa e la futura destinazione erano definiti. Ora la situazione è un po’ diversa. C’è chi arriva facendo affidamento perfino sulle carte di credito, pur di farcela a stabilirsi qui e affittare una casa per l’immediato».
Kazakistan
«Il numero dei russi non è salito nemmeno dell’uno per cento»
Quattro anni fa il Kazakistan figurava tra le principali destinazioni dell’emigrazione russa. Stando ai dati ufficiali, nel solo settembre 2022 entrarono nel paese 406.000 cittadini russi. Poco dopo, tuttavia, il governo di Astana ha inasprito le politiche migratorie e i criteri per il rilascio dei permessi di soggiorno, e così nel 2026 il Kazakistan è diventato un posto meno ospitale per i dissidenti ed esuli russi, esposti al rischio concreto di fermo ed estradizione su istanza di Mosca.
Tutti questi fattori sembrano aver ridimensionato l’appeal del Kazakistan: gli agenti immobiliari sentiti da Meduza non segnalano alcun incremento della richiesta di affitti da parte di cittadini russi.
«Quattro anni fa ci fu una corsa all’alloggio, oggi no. Non si assiste a una corsa all’acquisto e la situazione degli affitti non registra scossoni. I russi arrivano e ripartono, come al solito», riferisce Tamara, agente immobiliare di Almaty.
Dmitry, suo collega ad Almaty, racconta a Meduza che nel settore ci si attendeva un nuovo afflusso dopo le notizie sulla crisi dei carburanti e i rumor sulla mobilitazione in Russia, ma la ripresa della domanda non si è verificata. Dmitry imputa il mancato arrivo alle crescenti complessità burocratiche per regolarizzare il soggiorno: «Un tempo il 90% della clientela era costituito da emigranti russi. Oggi se arriviamo al 10% del totale è già tanto. La gente semplicemente non viene più qui».
I prezzi delle case ad Almaty hanno registrato un incremento del 10-20% negli ultimi due mesi, ma Dmitry riconduce il fenomeno alla consueta riapertura dell’anno accademico e al rientro degli studenti nei grandi poli urbani. A differenza dei loro colleghi in Georgia, Serbia e Armenia, gli agenti immobiliari kazaki quest’anno non vedranno decollare i loro compensi, conclude con rammarico la fonte di Meduza:
«Per noi è stata una doccia fredda: tutti gli agenti contavano su un arrivo massiccio in Kazakistan. Eppure la presenza russa non è cresciuta nemmeno dell’uno per cento. Anzi, si ha l’impressione che sei mesi fa ce ne fossero di più. Oggi riceviamo più contatti da gente del posto, e gli arrivi dalla Russia non superano quelli dei turisti provenienti dall’Europa».
Immagine in anteprima: Frame video DW via YouTube
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