La proposta europea consente interventi mirati nelle aree sotto pressione abitativa, ma impone prove, proporzionalità e dati: per città turistiche e proprietari cambia soprattutto il terreno delle regole.
Per anni il confronto europeo sugli affitti brevi ha ruotato intorno a un conflitto apparentemente semplice: da una parte le città che chiedevano più strumenti per difendere l’offerta di case per residenti, dall’altra proprietari e piattaforme che rivendicavano libertà economica e un mercato turistico ormai entrato nelle abitudini di milioni di viaggiatori. La proposta di Affordable Housing Act presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 prova a spostare il baricentro. Bruxelles non introduce un divieto europeo di Airbnb o degli altri affitti turistici. Stabilisce, invece, un quadro entro il quale le autorità nazionali e locali potranno giustificare misure più incisive nelle aree dove la disponibilità e il costo della casa sono sotto forte pressione.
La distinzione è decisiva. Le amministrazioni non potranno limitare gli affitti brevi semplicemente perché sono molto diffusi o politicamente contestati. La proposta prevede che le misure siano necessarie, proporzionate e non discriminatorie e che l’area interessata sia effettivamente in una condizione di “housing stress”, cioè di tensione abitativa. Per gli interventi che incidono direttamente sull’offerta di locazioni turistiche, l’autorità dovrà inoltre dimostrare che quell’attività ha prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni prima dell’adozione della misura. È un passaggio che alza il livello della prova e rende i dati molto più importanti delle dichiarazioni politiche.
La proposta arriva quando l’Unione ha già messo in funzione un altro tassello della regolazione. Dal maggio 2026 si applica il regolamento europeo sulla trasparenza degli affitti di breve durata, che crea un quadro comune per la raccolta e lo scambio dei dati tra host, piattaforme e autorità pubbliche. Dove esistono sistemi di registrazione, gli host ricevono un numero identificativo, le piattaforme devono mostrarlo e verificarlo, sono previste verifiche a campione e le autorità possono chiedere la rimozione degli annunci non conformi. I dati su soggiorni e notti prenotate vengono trasmessi con cadenza mensile attraverso punti digitali unici. In altre parole, l’Europa sta passando dalla fase in cui le città cercavano di stimare il fenomeno a quella in cui possono disporre di una base informativa più strutturata.
Le dimensioni del mercato spiegano perché il dossier sia diventato centrale. Secondo la Commissione, nel 2025 sono state trascorse 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati attraverso piattaforme online nell’Unione europea. La locazione turistica è ormai una componente importante dell’ospitalità, capace di generare reddito per famiglie e proprietari, domanda per ristorazione e servizi e una capacità ricettiva flessibile nelle città d’arte e nelle destinazioni stagionali. Proprio per questo Bruxelles evita una soluzione uniforme. La stessa misura può essere ragionevole in un centro storico dove residenti e studenti faticano a trovare casa e sproporzionata in un’area rurale nella quale le locazioni brevi sostengono economie locali con poca ricettività alberghiera.
Per l’Italia il punto più delicato riguarda le città e le destinazioni turistiche dove la crescita delle locazioni brevi si sovrappone a un mercato residenziale già teso. La proposta europea non decide quante notti un proprietario potrà affittare né stabilisce un tetto uguale per Roma, Firenze, Venezia, Milano o Bologna. Offre però una base giuridica più ordinata per misure locali, purché fondate su evidenze verificabili. Tra gli strumenti ipotizzati nel quadro europeo rientrano restrizioni quantitative e regole che distinguano tra attività occasionale del proprietario e uso commerciale continuativo dell’immobile. L’obiettivo dichiarato è colpire soprattutto gli impieghi non primari delle abitazioni che sottraggono stabilmente alloggi al mercato di lungo periodo nelle zone in maggiore difficoltà.
Questo cambia anche la posizione dei proprietari. Il nuovo quadro non equipara chi affitta per poche settimane l’abitazione in cui vive a chi gestisce stabilmente più immobili sul mercato turistico. La Commissione insiste sul carattere mirato delle eventuali limitazioni e sul fatto che le autorità debbano valutare se strumenti meno restrittivi possano ottenere lo stesso risultato. Per chi ricava una parte del reddito familiare da una seconda casa, la partita si giocherà quindi sulle norme che ciascun territorio deciderà di introdurre e, soprattutto, sulla capacità dell’amministrazione di dimostrarne la necessità. È un’impostazione che punta a ridurre sia i divieti generalizzati sia la possibilità di lasciare senza risposta le aree in cui il mercato residenziale è diventato inaccessibile a una parte crescente della popolazione.
Anche per le piattaforme il passaggio è importante. Il regolamento sulla trasparenza rende più difficile la permanenza di annunci privi dei requisiti richiesti e mette a disposizione delle amministrazioni informazioni che in passato erano frammentarie. L’Affordable Housing Act aggiunge un secondo livello: quei dati potranno diventare la base per dimostrare se e quanto gli affitti brevi incidano sull’offerta residenziale. Le associazioni del settore sostengono che regole troppo rigide rischiano di penalizzare piccoli proprietari e territori che dipendono dal turismo. Le città, al contrario, chiedono da tempo di poter intervenire quando interi quartieri perdono residenti permanenti. Il nuovo impianto europeo cerca di tradurre questo conflitto in criteri misurabili.
La questione economica va oltre Airbnb. Un mercato della casa che espelle lavoratori, studenti e famiglie dai centri urbani può diventare un freno alla competitività: la stessa Commissione collega esplicitamente la crisi abitativa alla mobilità per lavoro e studio. Se un infermiere, un insegnante, un addetto alla ristorazione o un giovane professionista non trova un alloggio compatibile con il proprio reddito, il problema smette di essere soltanto immobiliare. Diventa un vincolo per il mercato del lavoro e per la capacità delle città di mantenere servizi essenziali. È questa la ragione per cui Bruxelles inserisce gli affitti brevi in una politica più ampia sull’accessibilità della casa e non in una semplice regolazione del turismo.
Il percorso legislativo non è concluso. La proposta dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea e potrà cambiare durante il negoziato. Per proprietari, piattaforme e amministrazioni locali non c’è quindi un nuovo limite automatico che scatta da domani. C’è però un cambio di fase: dopo aver imposto maggiore trasparenza, l’Unione mette sul tavolo regole che consentono restrizioni territoriali quando la pressione abitativa è documentata. La differenza, d’ora in poi, la faranno la qualità dei dati e la capacità delle città di dimostrare che una misura sugli affitti brevi serve davvero a riportare abitazioni sul mercato residenziale senza comprimere più del necessario l’attività turistica e il reddito dei proprietari.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
