La casa non è più soltanto una questione abitativa, ma un fattore che incide sulla possibilità delle persone di studiare, lavorare e costruire il proprio percorso di vita e, allo stesso tempo, sulla capacità dei territori di attrarre e trattenere persone e competenze. È quanto emerge dall’Osservatorio sull’abitare per la competitività delle imprese, realizzato da Assolombarda e Gabetti, che mette in relazione l’evoluzione del mercato immobiliare con un’indagine condotta su studenti e lavoratori tra i 18 e i 45 anni residenti nel Comune di Milano, nella Città metropolitana e nelle Province di Monza e Brianza, Lodi e Pavia.
Il primo elemento che emerge è il peso della casa sulle scelte individuali: il 47% degli intervistati dichiara che la questione abitativa ha influenzato le proprie scelte di studio o di lavoro, con l’11% che indica un’influenza forte e il 36% abbastanza rilevante. Costi, disponibilità e localizzazione dell’abitazione entrano quindi concretamente nella valutazione delle opportunità professionali e formative.
Un mercato abitativo sempre più differenziato
L’analisi evidenzia come non esista un unico mercato residenziale nell’area di riferimento, ma una pluralità di mercati caratterizzati da esigenze differenti in funzione del territorio e della fase della vita. Milano e Pavia presentano una maggiore domanda di locazione e di abitazioni di dimensioni più contenute, mentre nelle aree esterne ai capoluoghi emerge una domanda più orientata alla proprietà e a metrature maggiori. L’affitto riguarda soprattutto le fasce più giovani, mentre la proprietà tende a prevalere con l’avanzare dell’età e della stabilizzazione professionale e familiare.
La pandemia ha inoltre accelerato una redistribuzione della domanda abitativa verso i territori esterni, senza modificare la centralità di Milano come polo di lavoro, studio e servizi. Le compravendite sono infatti cresciute più rapidamente nel resto della Città metropolitana e in Provincia di Monza e Brianza rispetto al capoluogo: nel 2025 risultano in aumento del 46,5% rispetto a dieci anni prima, contro il +14,8% registrato dal Comune di Milano.
Anche i prezzi confermano una forte differenziazione territoriale. Nel 2025 il valore medio delle abitazioni nel Comune di Milano ha raggiunto i 5.458 euro al metro quadrato, contro i 1.810 euro del resto della Città metropolitana. Dal 2019 i prezzi sono cresciuti del 32% a Milano e dell’11% nell’hinterland. Sul fronte delle locazioni, invece, la crescita è stata particolarmente significativa fuori dal capoluogo, dove i canoni sono aumentati del 50% dal 2019, sostenuti anche dalla domanda in uscita da Milano.
Il costo dell’abitare pesa sui redditi e sulle opportunità
La pressione abitativa emerge con particolare evidenza dall’indagine: le spese per la casa assorbono mediamente il 38% del reddito mensile e il 42% degli intervistati dichiara di aver avuto difficoltà a sostenerle nell’ultimo anno. La difficoltà è particolarmente rilevante tra i giovani, tra chi vive in affitto e tra i residenti a Milano.
Tra chi vive in affitto, inoltre, due persone su tre hanno incontrato almeno una volta nell’ultimo anno difficoltà nel sostenere le spese per la casa. Allo stesso tempo, la proprietà resta l’obiettivo prevalente: tra coloro che prevedono di cambiare abitazione nei prossimi due anni, il 72% orienterebbe la propria scelta verso l’acquisto.
La tensione abitativa è particolarmente evidente a Milano. Per sostenere le spese abitative della fascia più economica dell’offerta locativa un nucleo familiare deve disporre di un reddito netto annuo di circa 48 mila euro; nelle aree centrali la soglia sale a 64 mila euro e l’88,6% dei nuclei risulta al di sopra della soglia di sostenibilità individuata dall’analisi.
Casa e mobilità, due facce della stessa questione
La maggiore accessibilità economica delle abitazioni nei territori esterni a Milano si accompagna però alla necessità di sostenere spostamenti più lunghi. Il 54% degli intervistati si sposta al di fuori del proprio Comune di residenza, mentre il 37% percepisce gli spostamenti quotidiani come un peso significativo sulla qualità della vita.
Il rapporto tra casa e mobilità diventa ancora più evidente guardando alle opportunità professionali: il 39% dichiara di aver rinunciato negli ultimi 2-3 anni ad almeno un’opportunità lavorativa a causa della distanza, della difficoltà degli spostamenti o della complessità di un trasferimento. La quota sale al 52% tra coloro che hanno avuto difficoltà a sostenere le spese per la casa.
Ne emerge un sistema nel quale il costo dell’abitazione e quello della mobilità si influenzano reciprocamente: allontanarsi dai principali poli occupazionali può rendere la casa più accessibile, ma può aumentare il costo in termini di tempo e spostamenti e condizionare la possibilità di cogliere opportunità di lavoro e formazione.
Un possibile ruolo per le imprese
In questo scenario emerge anche una domanda di nuove forme di welfare. Il 41% degli intervistati si dichiara disposto a valutare una soluzione abitativa temporanea proposta o facilitata dal datore di lavoro, percentuale che raggiunge il 56% tra i residenti nel Comune di Milano, dove la pressione abitativa risulta particolarmente marcata. La ricerca evidenzia inoltre una preferenza per soluzioni che garantiscano autonomia e privacy, rispetto a forme di intervento diretto dell’impresa nella ricerca dell’alloggio.
Tra le soluzioni considerate, l’appartamento a uso esclusivo è indicato dal 67% di chi si dichiara disponibile a valutare tali soluzioni, seguito da residence e strutture convenzionate, scelti dal 35%.
Per le imprese, la disponibilità di soluzioni abitative accessibili e di strumenti capaci di ridurre il costo e la complessità degli spostamenti può rappresentare un ulteriore elemento da considerare nelle strategie di attrazione e permanenza delle persone. La ricerca indica, in particolare, un interesse verso strumenti di welfare che intervengano non soltanto sul reddito, ma anche sulle condizioni concrete di accesso alla casa e alla mobilità.
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