120.000€ di Lavori e Quali Incentivi

Un bed and breakfast con sei camere in un borgo, che vuole passare da struttura dignitosa a struttura di charme, mette in preventivo 120.000 euro: serramenti, pompa di calore, solare termico per l’acqua calda, bagni rifatti, arredi e un sistema di gestione con serrature elettroniche. È un piano che si ripaga con la tariffa media, non con il contributo. Ma il contributo cambia i tempi, e in questo settore i tempi sono tutto.

La prima domanda però non riguarda i bandi. Riguarda l’identità della struttura: un B&B gestito in forma non imprenditoriale è fuori da quasi tutte le misure per le imprese, per quanto bello sia il progetto. È il bivio da cui parte questo caso, e il motivo per cui molte ristrutturazioni si finanziano solo con mezzi propri.

C’è poi un secondo equivoco, che riguarda il calendario. Il fondo nazionale per il turismo, GreenTour, è aperto fino alle ore 17 dell’8 ottobre 2026, ma finanzia programmi da un milione di euro in su: per una struttura da sei camere non è mai stato un’opzione, e il piano va costruito su misure che non hanno una soglia minima di quella dimensione.

Il primo bivio: sei un’impresa o no

Nel mondo dell’ospitalità extralberghiera convivono due figure molto diverse che il pubblico chiama allo stesso modo. Da un lato il bed and breakfast gestito in forma occasionale e non imprenditoriale, disciplinato dalle leggi regionali, con limiti di camere, di posti letto e di periodi di apertura, senza partita IVA. Dall’altro la struttura ricettiva esercitata come attività d’impresa, con partita IVA, iscrizione al Registro delle imprese e SCIA al Comune.

Per i bandi la differenza è netta: quasi tutte le misure per le imprese richiedono l’iscrizione al Registro delle imprese, e la gestione non imprenditoriale non ce l’ha. La Nuova Sabatini, per dirne una, ammette solo PMI «regolarmente costituite e iscritte nel Registro delle imprese». Non è una questione di dimensione o di qualità del progetto, è una questione di soggetto beneficiario. L’eccezione che conta per una piccola struttura è il Conto Termico 3.0, aperto anche alle persone fisiche, ma su un immobile residenziale solo per gli impianti a fonti rinnovabili: pompa di calore e solare termico sì, serramenti no.

Il secondo requisito: CIN e sicurezza

Prima di qualunque valutazione economica c’è un passaggio che non compare nei moduli di domanda ma che decide se l’attività è regolare. Ogni struttura ricettiva e ogni unità destinata a locazione turistica deve avere il Codice Identificativo Nazionale, previsto dall’art. 13-ter del decreto-legge 145/2023 (convertito dalla legge 191/2023), assegnato dal Ministero del Turismo attraverso la Banca dati delle strutture ricettive, e deve esporlo negli annunci e all’esterno della struttura.

La disciplina si applica dal 2 novembre 2024 e le sanzioni dal 2 gennaio 2025: da 800 a 8.000 euro per la struttura priva di CIN, da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione negli annunci, per ciascuna struttura e con la rimozione immediata dell’annuncio irregolare. C’è anche una sanzione da 600 a 6.000 euro per la mancanza di rilevatori di gas e monossido ed estintori, che però riguarda gli alloggi in locazione breve o turistica: i B&B e gli affittacamere non rientrano in quell’obbligo, come chiarisce la FAQ 4.5 del Ministero del Turismo, aggiornata all’11 maggio 2026: l’obbligo di estintori e rilevatori riguarda chi concede in locazione breve o per finalità turistiche senza servizi aggiuntivi. La stessa FAQ avverte però che questo non esclude gli altri obblighi in materia di sicurezza previsti per le strutture ricettive.

Dal 20 maggio 2026, con l’applicazione del Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine, la tracciabilità è diventata anche europea: le piattaforme devono ottenere il numero di registrazione prima di pubblicare l’annuncio e verificarne a campione la validità (art. 7). Il regolamento riguarda gli alloggi in locazione breve offerti tramite piattaforma ed esclude alberghi e ostelli; per un B&B l’obbligo del CIN resta comunque quello dell’art. 13-ter.

Nel caso descritto la struttura era in regola, ma il punto va verificato sempre prima di impostare una domanda. Né il decreto del Conto Termico né la circolare e le FAQ della Nuova Sabatini citano il CIN tra i requisiti di ammissibilità, quindi nessun modulo lo chiederà: un contributo concesso a una struttura non conforme resta però un contributo a rischio, e la verifica in sede di controllo è banale, perché gli enti dispongono di uno strumento della banca dati che estrae le strutture prive di codice.

Il piano di investimento e i canali

La riga più discussa è la terza. Gli arredi di una struttura ricettiva hanno natura strumentale all’attività e rientrano tra gli «altri beni» che la scheda del MIMIT sulla Nuova Sabatini ammette se nuovi, a uso produttivo e correlati all’attività, ma la circolare e le FAQ del Ministero non dedicano agli arredi una voce specifica: conviene descriverli con precisione nel programma d’investimento, chiedere conferma alla banca convenzionata e, in caso di dubbio, al Ministero prima dell’ordine, senza darli per acquisiti. Attenzione anche alla soglia: il finanziamento Sabatini deve stare tra 20.000 e 4 milioni di euro, quindi i 14.000 euro di domotica da soli non bastano e vanno in un’unica domanda con gli arredi. È il tipo di verifica che costa una mail e che, se saltata, fa saltare un terzo del piano.

Il conto, con quello che è certo e quello che non lo è

Il Conto Termico 3.0, disciplinato dal decreto MASE del 7 agosto 2025 (GU n. 224 del 26 settembre 2025) ed entrato in vigore il 25 dicembre 2025, riconosce un contributo diretto in conto capitale fino al 65% delle spese ammissibili, con una dotazione annua di 900 milioni di euro di cui 150 milioni riservati alle imprese. Per i soggetti privati, imprese comprese, l’erogazione è in unica rata se l’incentivo totale non supera i 15.000 euro; sopra quella soglia arriva in rate annuali, due per pompe di calore fino a 35 kW e solare termico fino a 50 mq, cinque per i serramenti. Per le imprese valgono le intensità di aiuto del Titolo V (45% più 20 punti per le piccole imprese sugli impianti a fonti rinnovabili, 25% più 20 punti sull’involucro) e la richiesta preliminare va inviata al GSE prima dell’avvio dei lavori, pena l’inammissibilità (art. 25, comma 3).

La Nuova Sabatini è l’altro canale: un finanziamento bancario o in leasing tra 20.000 e 4 milioni di euro, di durata massima cinque anni, a cui il MIMIT aggiunge un contributo pari agli interessi calcolati in via convenzionale su cinque anni al 2,75%, che sale al 3,575% per i beni 4.0 e green. Lo sportello è aperto: al 14 settembre 2026 il Ministero indicava 1.198.817.148,59 euro di risorse disponibili sulla linea ordinaria, e la legge di bilancio 2026 ha aggiunto 200 milioni per il 2026 e 450 milioni per il 2027. Il meccanismo del contributo, con il calcolo su 100.000 euro di beni, è nella nostra guida alla Nuova Sabatini 2026.

Il grado di certezza è la colonna che nessuna scheda bando pubblica, ed è quella che serve per decidere. Sul Conto Termico il 65% è il tetto massimo di copertura, non l’importo garantito: il contributo effettivo si calcola sui massimali unitari fissati dal decreto per tipologia di intervento, e per le imprese il contributo rileva come aiuto di Stato, quindi il regime applicabile va verificato nelle Regole applicative prima di inserire l’importo nel piano economico. Per questo non scriviamo un importo del Conto Termico sui 46.000 euro: dipende da potenza e rendimento della pompa di calore, da superficie e producibilità del solare, dai metri quadrati dei serramenti e dalla categoria catastale dell’unità, e finché la simulazione del tecnico non c’è, quel numero non esiste. L’impostazione strategica di questo canale è nel nostro pezzo su Conto Termico 3.0 come scelta e non come obbligo.

Il fondo nazionale sul turismo chiude l’8 ottobre, ma parte da un milione

Nel 2026 il canale nazionale più consistente per le imprese turistiche è GreenTour, il fondo da 109 milioni di euro del Ministero del Turismo gestito da Invitalia (DM 16 marzo 2026, GU n. 91 del 20 aprile 2026; avviso del 18 giugno 2026), che combina contributo a fondo perduto e finanziamento agevolato (54% e 46% dell’agevolazione) per efficienza energetica e fonti rinnovabili come interventi trainanti, con digitalizzazione ed ESG come interventi trainati. Le domande si presentano dalle ore 12 del 15 luglio alle ore 17 dell’8 ottobre 2026: il termine, fissato in origine al 15 settembre, è stato spostato al 30 settembre con il decreto direttoriale n. 112 del 3 settembre 2026 e poi all’8 ottobre con il decreto direttoriale n. 135 del 17 settembre 2026, che ha anche abbassato la soglia del punteggio massimo sugli interventi trainati (efficienza energetica ed ESG da una parte, digitalizzazione dall’altra): ora basta che valgano il 10% dell’investimento complessivo, prima serviva il 15%. Il punto, per una struttura come questa, non è la finestra: la spesa ammissibile del programma deve stare tra 1 e 15 milioni di euro, quindi un piano da 120.000 euro non entra a prescindere dalla data.

È il motivo per cui, nel caso descritto, il piano è stato impostato sui canali senza soglia minima da un milione e sempre aperti: il contributo GSE sull’efficienza e la Nuova Sabatini sui beni strumentali non hanno finestre (la Sabatini può chiudere per esaurimento delle risorse, ma al 14 settembre 2026 ne restavano quasi 1,2 miliardi), e questo permette di decidere quando fare i lavori invece di inseguire una data. Le misure per il comparto e le loro finestre le teniamo aggiornate nella guida sugli incentivi al turismo e nella panoramica mensile dei bandi a fondo perduto attivi.

Il ritorno si misura sulla tariffa, non sul contributo

La parte che rende sostenibile un intervento di riposizionamento non è l’incentivo, è quello che succede alla tariffa media e all’occupazione. Il calcolo va fatto prima, con i numeri della struttura.

Il salto di ricavo dipende quasi tutto dalla tariffa, e la tariffa dipende dalla qualità percepita e dalle recensioni, non dalla pompa di calore. L’errore che vediamo più spesso è invertire l’ordine: si finanzia quello che ha il contributo, non quello che sposta la tariffa. In questo caso i bagni, che erano la voce meno agevolabile del piano, erano anche quella con l’effetto più diretto sul prezzo.

Fiscalità e vincoli da presidiare

• Natura del contributo: quello a fronte di beni ammortizzabili, come la Nuova Sabatini, è un contributo in conto impianti e concorre al reddito lungo l’ammortamento del bene, con gli effetti di bilancio descritti nella guida su conto impianti e conto esercizio.
• Vincolo di destinazione: i beni agevolati non vanno ceduti o distolti dall’uso previsto per il periodo indicato dalla misura: tre anni dalla data di ultimazione dell’investimento per la Nuova Sabatini, mentre il Conto Termico chiede di mantenere i requisiti per tutto il periodo di incentivazione e nei cinque anni successivi all’ultima rata (art. 10, comma 5, DM 7 agosto 2025), con l’obbligo di conservare fatture e documenti per lo stesso periodo e di comunicare al GSE ogni variazione dell’intervento (art. 18).
• Aiuti ricevuti: la capienza va verificata prima della domanda sul Registro Nazionale Aiuti, soprattutto se la struttura ha già ricevuto contributi negli anni precedenti; per le imprese il Conto Termico è un aiuto di Stato con le intensità dell’art. 27, e sugli stessi costi il cumulo con altri aiuti è ammesso solo entro quelle intensità.
• Conformità della struttura: CIN, SCIA, requisiti di sicurezza e classificazione regionale devono restare validi per tutto il periodo di vincolo, non solo alla domanda.

Domande frequenti su incentivi per B&B e piccole strutture ricettive

Come impostare lo stesso percorso

L’ordine che funziona nelle piccole strutture ricettive è questo: prima si verifica la forma di esercizio dell’attività e la conformità della struttura, compreso il codice identificativo; poi si separa il piano in tre blocchi, energia, beni strumentali e opere edili, perché seguono canali e regole diverse; poi si calcola il ritorno sulla tariffa e non sul contributo; infine si inviano la richiesta preliminare al GSE e la domanda Sabatini alla banca, e solo dopo si firmano ordini e contratti d’appalto. La richiesta di accesso diretto al Conto Termico si presenta a lavori conclusi, entro 90 giorni.

Per le altre misure dedicate alla piccola ricettività può essere utile la nostra guida ai bandi per la ristrutturazione dei B&B. Le fonti ufficiali del caso sono la pagina GSE del Conto Termico 3.0, la scheda del MIMIT sulla Nuova Sabatini e la pagina Invitalia di GreenTour citate sopra, mentre il codice identificativo si richiede sul portale del Codice Identificativo Nazionale del Ministero del Turismo.

Hai una struttura da riqualificare e vuoi sapere cosa è finanziabile? Compila il form in alto alla pagina indicando tipologia, numero di camere, categoria catastale dell’immobile e voci del preventivo: noi di Incentivimpresa ti ricontattiamo separando quello che rientra nei canali aperti da quello che resta a carico, con i tempi realistici.