Il costo degli affitti costituisce spesso una barriera all’ingresso insormontabile per chi si vorrebbe posizionare in una strada con un buon passaggio
Il costo degli affitti è una delle cause ma non l’unica della moria di negozi a Milano: l’espansione della Gdo (grande distribuzione organizzata, cioè, vendita al dettaglio basato su una rete di grandi superfici commerciali) tradizionale si è fermata ma in compenso in città sono aumentati i discount mentre la diffusione dell’ecommerce ha impattato pesantemente sul non alimentare. Ci sono poi tipologie di vendita che stanno soffrendo per ragioni specifiche: le edicole stanno chiudendo perché si vendono meno giornali (innescando tra l’altro il più classico dei circoli viziosi: i giornali si vendono meno perché ci sono meno edicole), le filiali bancarie si stanno riducendo per via della concentrazione tra istituti, i piccoli negozi di abbigliamento soffrono per la presenza delle catene che operano con il sistema del pronto moda e così via. Ma resta il fatto che il costo degli affitti costituisce spesso una barriera all’ingresso insormontabile per chi si vorrebbe posizionare in una strada con un buon passaggio.
I proprietari dei negozi che non si riescono ad affittare si trovano di fronte a tre strade:
1) tenere l’immobile vuoto in attesa che si riesca a locarlo in maniera remunerativa.
2) Trasformare l’immobile o venderlo a chi poi lo trasforma in qualcosa d’altro: un ufficio sulla pubblica strada (come sono quasi tutte le agenzie immobiliari), un garage, o addirittura in un’abitazione, un’operazione quest’ultima però non sempre possibile e anche quando fattibile a Milano piuttosto costosa perché bisogna pagare gli oneri quando ci sia stato in precedenza un cambio d’uso dell’immobile.
3) Abbassare il canone richiesto ma lo spazio di manovra nelle strade a basso interesse commerciale è molto ridotto: se i muri sono posseduti da una persona fisica con alti redditi imponibili l’incasso netto da canoni si riduce a un terzo, a causa del micidiale uno due costituito da Irpef e annessi più Imu.
Qualche possibilità in più perché nei prossimi mesi si possa verificare la terza condizione potrebbe arrivare dalla Legge di Bilancio 2027. Usiamo il condizionale perché l’esperienza degli scorsi anni insegna che solo a ridosso di Natale si può avere certezza sul testo. Secondo quanto anticipato per le persone fisiche proprietarie di negozio l’anno prossimo sarà possibile applicare, in caso di niovo contratto, la cedolare secca invece che la tassazione a Irpef: Questo significa che per ottenere lo stesso incasso netto che ci si aspetterebbe con le regole attuali il proprietario dell’immobile potrà chiedere il 15-20% in meno, rendendo il negozio più appetibile.
Abbiamo esaminato con il commercialista milanese Christian Dominici come potrebbero impattare le nuove norme, se saranno effettivamente varate. «L’obiettivo dichiarato è combattere la desertificazione urbana e riaccendere le vetrine rimaste spente anche nelle vie più centrali. Per il risparmiatore privato — oggi penalizzato da un’Irpef progressiva fino al 43%, dall’impossibilità di dedurre spese e Imu e dal peso dei locali sfitti — l’aliquota piatta sembrerebbe finalmente la via d’uscita. C’è indubbiamente un onere per le casse dello Stato ma appare certo che l’effetto positivo del provvedimento sul mercato dell’affitto dei piccoli negozi ed attività commerciali sarà ben superiore al costo fiscale dell’operazione”. Senza contare un effetto difficilmente monetizzabile ma comunque fondamentale: riportare le vetrine accese la sera in strade ora abbandonate a se stesse aumenta la sicurezza.
La tassazione piatta, per la verità, ha un precedente: era stata istituita, e poi non confermata, dalla manovra del 2019 per i contratti stipulati quell’anno e prevedeva cedolare al 21% per i negozi (categoria catastale C/1), di superficie fino a 600 metri quadrati. All’epoca, spiega il nostro interlocutore, questi immobili producevano canoni per 1,1 miliardi di euro, tassati con l’Irpef e si stimava che a fronte di un recupero di gettito di 200 milioni di euro ci fossero perdite per di 360 milioni di euro con uno sbilancio di 160 milioni di euro circa all’anno.
Secondo le stime di Confedilizia, che da anni si batte per questo provvedimento, l’impatto della misura, dovrebbe essere simile, intorno ai 170 milioni di euro all’anno. “Con effetti però molto più diffusi, dal momento che gli immobili in categoria C/1 di proprietà di persone fisiche sono, in base alle statistiche catastali, 1,5 milioni con una superficie media di 66 metri quadri: per la gran parte, quindi, rientrerebbero in questa versione dell’aliquota agevolata in caso di tetto a 600 metri quadri.”
Dai dati consultabili sulle statistiche catastali sul sito dell’Agenzia delle Entrate, aggiungiamo, non è possibile effettuare una suddivisione tra i negozi posseduti da persone fisiche e quelli invece in capo alle società a Milano. Si può però dire che i negozi censiti in città sono 40.296 e la superficie media di 74,2 metri quadrati e quindi sarebbero molti i potenziali beneficiari della cedolare.
Va però sottolineato che anche se fosse approvata la cedolare secca per le persone fisiche non risolverebbe del tutto la disparità strutturale con le società. “Per un privato- conclude Dominici- l’Iva rimarrebbe un costo a fondo perduto, mentre le imprese proprietarie dell’immobile possono ammortizzare l’immobile, abbattere l’Ires e detrarre l’IVA al 22% su acquisti e ristrutturazioni; è comunque sicuro che si tratterrebbe di un provvedimento tributario con effetti benefici positivi e favorevoli sull’economia delle famiglie e sulla ripopolazione dei centri abitati, sulla qualità della vita delle persone in un mondo in cui diventa sempre più strategico favorire la riduzione degli spostamenti, la vita delle famiglie e gli anziani”.
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