La casa è un problema strutturale

In un quadro in costante cambiamento, non è semplice capire quanto costa una casa a Bergamo rispetto a quanto guadagnano i bergamaschi. Da Bruxelles potrebbe però presto arrivare un metro per misurare questo rapporto e, se la proposta andrà in porto, anche uno strumento in più per intervenire sugli affitti brevi.

Si chiama Affordable Housing Act ed è stato presentato a inizio settembre dalla Commissione europea, per mano del commissario alle Politiche abitative Dan Jørgensen e della vicepresidente esecutiva Teresa Ribera. L’obiettivo è dare a Regioni e Comuni un quadro normativo chiaro per agire nei mercati immobiliari sotto pressione, mettendo fine all’incertezza giuridica che negli ultimi anni ha accompagnato le restrizioni alle locazioni turistiche in tutta Europa. Sul tavolo ci sono limiti agli affitti brevi e, in alcuni casi, anche interventi sugli acquisti di terreni e immobili nelle aree in “housing stress”.

Il tema tocca da vicino città come Bergamo, dove la crescita delle locazioni turistiche ha eroso l’offerta di case per chi ci vive stabilmente. “Non siamo contrari agli affitti turistici – ha precisato Jørgensen -, ma l’Europa è in piena crisi abitativa e gli affitti brevi rappresentano una parte del problema in molte città”. E Ribera ha insistito su un punto: sarà una facoltà, non un obbligo. “La decisione di intervenire e la scelta delle misure da adottare rimangono di esclusiva competenza dell’autorità competente”.

La novità principale è una definizione europea di “stress abitativo”. Un territorio vi rientra quando il rapporto tra il prezzo medio di una casa e il reddito disponibile mediano è pari ad almeno otto, quando quel rapporto è cresciuto negli ultimi dieci anni e quando non è destinato a migliorare nei tre anni successivi, tenendo conto di demografia, offerta e domanda. L’area può coincidere con un Comune, ma anche con un’area metropolitana, un quartiere o una porzione ancora più piccola.

Non basta però rientrare nel parametro. Per toccare gli affitti brevi, l’autorità dovrà dimostrare, dati alla mano, che le locazioni turistiche hanno pesato sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni almeno nei tre anni precedenti. Le restrizioni dovranno essere proporzionate e mirare a chi, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, sottrae più immobili al mercato residenziale: cioè gli operatori che gestiscono professionalmente più appartamenti, mentre i piccoli proprietari godranno di maggiori tutele. Infine il fattore tempo: le misure dureranno al massimo cinque anni e potranno essere prorogate solo dopo una nuova verifica che confermi le condizioni iniziali.

Da Palazzo Frizzoni l’assessora alla Casa Claudia Lenzini conferma che la situazione è monitorata, ma ammette di non poter indicare oggi il rapporto prezzo-reddito richiesto da Bruxelles. “Per avere un quadro puntuale dobbiamo incrociare costantemente i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con le dichiarazioni dei redditi dei bergamaschi”, spiega, ricordando anche l’Osservatorio sull’abitare istituito in questo mandato. Il problema è la velocità: “I prezzi delle case si muovono in fretta, i redditi reali molto più lentamente, e tenere il passo di questo scarto in tempo reale non è affatto semplice”. A Bergamo, poi, pesano l’attrattività turistica, la vicinanza a Milano e la crescente domanda universitaria e lavorativa.

Sull’eventualità di usare i nuovi poteri previsti dalla proposta Ue, Lenzini per il momento non si sbilancia. “Se il quadro europeo si concretizzerà – riflette – valuteremo con attenzione come utilizzarli, cercando di tenere insieme tutti gli interessi in gioco”. Anche le aree prioritarie, aggiunge, dovranno passare da un’analisi quartiere per quartiere sulle diverse forme di residenzialità presenti in città.

Quello che l’assessora dà per acquisito è il cambiamento del mercato. “Bergamo è una città dove il piccolo proprietario ha sempre fatto la parte del leone – ricorda -. Negli ultimi anni, però, abbiamo visto crescere il peso di chi gestisce più immobili in modo professionale, e questo ovviamente incide sulla disponibilità di case per chi vive stabilmente in città”.

Sul piano giuridico, Lenzini guarda a Firenze. Il Tar della Toscana ha riconosciuto la piena legittimità del regolamento del Comune sugli affitti brevi, adottato in base alla legge regionale n. 61/2024, il cui articolo 59 consente ai Comuni capoluogo e a quelli con forte pressione turistica di fissare propri criteri e limiti. “È un segnale importante, che va nella direzione di ridurre l’incertezza normativa in cui ci siamo mossi finora”, commenta. Un margine di rischio, però, resta: il nodo più delicato è il bilanciamento tra la competenza esclusiva dello Stato in materia di concorrenza e diritto civile e la potestà pianificatoria dei Comuni.

Un rischio che, peraltro, Bergamo conosce da vicino. Il regolamento adottato dal Comune, che mira a limitare il proliferare incontrollato di affitti brevi e case vacanze, è ancora oggetto di una causa promossa da Confedilizia con i comitati provinciali di Appe e Fiaip, che chiedono l’annullamento del nuovo ‘manuale’ sostenendo che le disposizioni limitino in modo sproporzionato la gestione delle strutture non alberghiere e violino il diritto di proprietà. Una sentenza è attesa a inizio dicembre e il verdetto potrebbe pesare anche sull’uso degli eventuali nuovi strumenti europei.

Più fredda, infine, la valutazione dell’assessora sui cinque anni previsti da Bruxelles. Un termine “utile per capire se le misure funzionano, ma da solo non basta a risolvere un problema che è strutturale”, legato a inflazione, tassi di interesse, politiche salariali e alla cronica carenza di risorse statali per l’edilizia residenziale pubblica e sociale. “Accanto a misure come quelle previste dall’Affordable Housing Act servono politiche di lungo periodo: più edilizia pubblica, rigenerazione urbana, sostegno concreto all’affitto accessibile. Altrimenti – conclude – rischiamo di intervenire solo sui sintomi”.