Comprare casa a Cefalù richiede oltre dieci anni di stipendio, mentre in diversi piccoli comuni delle Madonie ne bastano poco più di due. È una fotografia delle profonde differenze del mercato immobiliare tra la costa tirrenica e l’entroterra madonita quella che emerge dall’analisi pubblicata da Quadrivo, che ha messo a confronto i prezzi delle abitazioni e i redditi medi dei contribuenti nei comuni della provincia di Palermo.
I numeri raccontano due realtà molto diverse, separate da poche decine di chilometri. Da una parte Cefalù, dove il prezzo medio di riferimento delle abitazioni raggiunge i 2.500 euro al metro quadrato, il valore più alto dell’intera provincia. Dall’altra i piccoli centri delle alte Madonie, dove le quotazioni immobiliari scendono anche sotto i 400 euro al metro quadrato. Il dato più significativo riguarda proprio Cefalù. Per acquistare un appartamento di 80 metri quadrati occorrono, sulla base delle quotazioni utilizzate nello studio, circa 200 mila euro, una cifra equivalente a 10,6 annualità di reddito netto medio dichiarato. Un valore che supera ampiamente quello di Palermo, dove per la stessa superficie bastano, secondo il medesimo indicatore, cinque annualità.
La differenza è notevole anche rispetto agli altri comuni del comprensorio. A Campofelice di Roccella il prezzo di riferimento è di 940 euro al metro quadrato, a Lascari di 920 euro, a Pollina di 870 euro. In questi tre centri il rapporto tra costo dell’abitazione e reddito netto medio oscilla tra 4,5 e 4,6 annualità.
Cefalù rappresenta dunque un caso a sé: il prezzo al metro quadrato è oltre due volte e mezzo quello di Campofelice di Roccella e quasi tre volte quello di Pollina. Un divario che evidenzia la particolare posizione della cittadina normanna nel mercato immobiliare provinciale, caratterizzato da una forte attrattività turistica e da una domanda che non si limita necessariamente alla prima casa.
Anche nel territorio imerese emergono differenze significative. A Termini Imerese il prezzo medio di riferimento è di 970 euro al metro quadrato, corrispondente a 77.600 euro per un appartamento di 80 metri quadrati e a 4,5 annualità di reddito netto. A Trabia le quotazioni scendono a 920 euro, ma il rapporto con il reddito sale a 4,6 annualità. Spostandosi verso l’entroterra, i prezzi si riducono sensibilmente. A Caccamo il valore è di 530 euro al metro quadrato, a Cerda di 460 euro, a Sciara di 390 euro e ad Aliminusa di 400 euro. In questi ultimi due comuni, un’abitazione di 80 metri quadrati presenta un valore teorico rispettivamente di 31.200 e 32 mila euro.
Alte Madonie, case a meno di 500 euro al metro quadrato
La situazione cambia radicalmente nei paesi dell’entroterra madonita. A Castelbuono, uno dei centri più importanti e conosciuti del territorio, il prezzo di riferimento è di 670 euro al metro quadrato: un appartamento di 80 metri quadrati costa quindi 53.600 euro, equivalenti a 3,4 annualità di reddito netto medio. A Gangi il valore scende a 510 euro al metro quadrato, mentre a Petralia Soprana e Petralia Sottana si attesta a 570 euro. A Polizzi Generosa il prezzo è di 550 euro, a Castellana Sicula di 500 euro e a Geraci Siculo di appena 430 euro. Proprio Geraci Siculo presenta uno degli indicatori di accessibilità economica più favorevoli: per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati, dal valore teorico di 34.400 euro, servono 2,3 annualità di reddito netto medio.
Ancora più contenuto il rapporto a Blufi, dove il prezzo è di 420 euro al metro quadrato e sono necessarie 2,2 annualità di reddito. Il valore più basso tra i comuni madoniti considerati si registra però a Bompietro, con 380 euro al metro quadrato e appena due annualità di reddito per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati. Il costo teorico dell’immobile è di 30.400 euro, oltre sei volte inferiore rispetto a Cefalù.
Tra gli altri comuni dell’entroterra, San Mauro Castelverde, Isnello, Gratteri e Sclafani Bagni presentano quotazioni di 480 euro al metro quadrato, mentre Collesano e Caltavuturo si attestano a 500 euro.
Il paradosso delle Madonie: case accessibili, ma il prezzo basso non racconta tutto
I dati mettono in evidenza una delle contraddizioni del territorio. Nei centri costieri, e soprattutto a Cefalù, il costo delle abitazioni rappresenta un ostacolo economico significativo per chi vuole acquistare casa, in particolare per le famiglie che dispongono di redditi ordinari. Nell’entroterra, invece, le quotazioni risultano decisamente più accessibili. Ma un prezzo basso non coincide necessariamente con un mercato immobiliare più dinamico o con una migliore qualità della vita. Il valore degli immobili può infatti risentire di numerosi fattori: la domanda abitativa, le opportunità occupazionali, l’andamento demografico, la disponibilità di servizi, i collegamenti e le condizioni del patrimonio edilizio. Nei piccoli centri, inoltre, l’acquisto di un immobile può comportare costi di ristrutturazione anche rilevanti, che non emergono dal semplice confronto dei prezzi al metro quadrato.
La differenza tra Cefalù e i paesi delle alte Madonie pone quindi una questione più ampia: quella della capacità dei territori di attrarre e trattenere residenti, giovani coppie e famiglie. Se sulla costa il problema può essere rappresentato dall’elevato costo di accesso alla proprietà immobiliare, nei comuni dell’entroterra la sfida è rendere conveniente non soltanto acquistare una casa, ma soprattutto scegliere di abitarla stabilmente.
Come sono stati calcolati i prezzi
L’analisi di Quadrivo utilizza il valore centrale delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riferite al secondo semestre 2025, e lo confronta con il reddito netto medio per contribuente relativo all’anno d’imposta 2024, ricavato dai dati del Dipartimento delle Finanze. L’indicatore esprime quante annualità di reddito netto medio individuale sarebbero teoricamente necessarie per acquistare un’abitazione di 80 metri quadrati, senza considerare spese notarili, imposte, interessi su eventuali mutui e costi di ristrutturazione. Non rappresenta quindi gli anni effettivi necessari a una famiglia per risparmiare la somma, né i prezzi finali delle singole compravendite. La ricerca offre comunque un quadro delle differenze economiche che caratterizzano il mercato immobiliare delle Madonie e dell’Imerese, con una distanza particolarmente marcata tra le località costiere e i comuni montani. (Fonte: Quadrivo – Prezzi delle case nella provincia di Palermo. Dati OMI secondo semestre 2025 e redditi anno d’imposta 2024)
La tabella
Comune – €/m² – Anni di reddito
Cefalù – 2.500 € – 10,6
Termini Imerese – 970 € – 4,5
Campofelice di Roccella – 940 € – 4,5
Trabia – 920 € – 4,6
Lascari – 920 € – 4,5
Pollina – 870 € – 4,6
Castelbuono – 670 € – 3,4
Petralia Soprana – 570 € – 2,8
Petralia Sottana – 570 € – 2,6
Polizzi Generosa – 550 € – 3,1
Valledolmo – 540 € – 3,4
Caccamo – 530 € – 3,0
Montemaggiore Belsito – 520 € – 2,9
Gangi – 510 € – 2,7
Roccapalumba – 510 € – 2,9
Collesano – 500 € – 2,8
Caltavuturo – 500 € – 2,7
Castellana Sicula – 500 € – 2,6
Scillato – 490 € – 2,6
San Mauro Castelverde – 480 € – 3,0
Sclafani Bagni – 480 € – 2,9
Isnello – 480 € – 2,8
Gratteri – 480 € – 2,7
Alimena – 460 € – 2,8
Cerda – 460 € – 2,7
Geraci Siculo – 430 € – 2,3
Alia – 420 € – 2,5
Blufi – 420 € – 2,2
Aliminusa – 400 € – 2,4
Sciara – 390 € – 2,4
Bompietro – 380 € – 2,0
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