Più 3,1% nel primo trimestre 2026. In calo i contratti 4+4, quelli per gli studenti +6,1%
I contratti d’affitto più cari d’Italia sono a Milano. La classifica ufficiale non arriva dagli annunci dei siti immobiliari ma dai contratti registrati all’Agenzia delle Entrate. È il Rapporto immobiliare 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare, l’Omi, pubblicato il 21 maggio 2026 con i dati del 2025. A settembre 2026 l’Omi ha aggiornato il quadro con i contratti del secondo trimestre 2026, e i canoni pagati dalle famiglie continuano a salire.
Quanto costa un affitto a Milano
Risultato: nel 2025 i nuovi contratti d’affitto a Milano, a canone libero e di lunga durata, è costato in media 206 euro al metro quadro l’anno mentre la media italiana per tutti i contratti si ferma a 79,6 euro. Il dato conferma che Milano è una eccezione, è la città che partecipa più di tutte le altre al Pil nazionale ed è naturale che sia in testa alla classifica italiana per il costo degli affitti. Anzi, probabilmente l’esperienza concreta dice che l’affitto a Milano costa anche di più perché i dati (che spieghiamo nel paragrafo successivo) sono ufficiali e si riferiscono ai contratti regolari e regsitrati, quindi non comprendono gli affitti in nero che vengono stabiliti dai proprietari con l’affittuario senza passare dai canali ufficiali. Un fenomeno diffuso che riguarda in particolare gli studenti universitari fuori sede. Ma se si prendono in considerazione i dati ufficiali, il risultato è questo: un affitto a Milano costa due volte e mezza il resto del Paese e tradotto in un appartamento di 70 metri quadri, a Milano l’affitto di un nuovo contratto costa circa 1.200 euro al mese.
Che cosa misura l’Omi, e perché è diverso dagli annunci
L’Omi è l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che studia il mercato della casa. Per legge tutti i contratti d’affitto vanno registrati all’Agenzia, con il canone scritto nero su bianco. L’Omi mette insieme quei contratti e calcola quanto si paga davvero, metro quadro per metro quadro. È la differenza più importante rispetto alle classifiche dei portali immobiliari perché gli annunci dicono quanto chiede il proprietario; i contratti registrati dicono quanto ha accettato l’inquilino, dopo la trattativa. Il dato dell’Omi, quindi, è di solito più basso di quello degli annunci e indica esattamente quanto esce davvero dal conto in banca delle famiglie affittuarie.
L’Omi misura il canone in euro al metro quadro all’anno, non al mese e per avere la cifra mensile di un appartamento basta dividere per 12 e moltiplicare per i metri quadri. Il dato riguarda solo i nuovi contratti firmati nel 2025: chi è in affitto da anni con un vecchio contratto paga, quasi sempre, meno, a volte molto meno.
Contratti d’affitto in Italia, i numeri del 2025
Nel 2025 in Italia sono state affittate con un nuovo contratto 1.289.369 abitazioni, l’1,2% in più rispetto al 2024. È il primo aumento dopo due anni di calo: i nuovi contratti erano scesi dell’1,1% nel 2023 e dello 0,6% nel 2024, vuol dire circa 3.500 case affittate ogni giorno.
La casa media presa in affitto è di 84,4 metri quadri e il canone medio italiano è di 79,6 euro al metro quadro l’anno, che per un appartamento medio fanno circa 560 euro al mese. Nel complesso, i nuovi contratti analizzati dall’Omi valgono quasi 7 miliardi di euro di affitti l’anno, il 5,4% in più rispetto al 2024. Un altro dato: le case affittate sono cresciute dell’1,2%, mentre i soldi pagati per gli affitti sono cresciuti del 5,4%. Vuol dire che a salire non è stato tanto il numero dei contratti quanto il prezzo di ciascuno. Ma vuol dire anche il mercato degli affitti non è affatto bloccato, non è vero che non ci sono appartamenti disponibili e non è vero che gli affitti brevi hanno tolto immobili alle famiglie. In realtà tra il 2024 e il 2025 le case disponibili per l’affitto sono aumentate dell’1,2%. e si guarda, come è spiegato nei paragrafi successivi, come sono distribuiti i contratti, il risultato è ancora più clamoroso.
I contratti d’affitto sono di quattro tipi
L’Omi divide i contratti in quattro cluster, ed è qui che si vede dove si sta spostando il mercato. L’analisi riguarda circa 1,04 milioni di contratti, l’80% del totale, quelli per cui il tipo di contratto è indicato in modo completo.
Il contratto più diffuso resta quello “ordinario di lungo periodo”, il classico 4+4 a canone libero: 409.986 contratti, il 39,5% del totale. Il contratto a canone libero di lunga durata è l’unico in calo, del 2,4% rispetto al 2024, con un canone medio di 81,5 euro al metro quadro l’anno. Nei comuni ad alta tensione abitativa, cioè le grandi città e i loro dintorni, lo stesso contratto sale a 102 euro. Il secondo è il contratto “transitorio”, sotto i tre anni, usato per chi si sposta per lavoro: 300.003 contratti, il 28,9%, in crescita del 2,3%. È il contratto con il canone più basso, 75,7 euro al metro quadro, ma la media nasconde due mondi: 89 euro nei comuni ad alta tensione abitativa, circa 60 negli altri.
Il boom dei contratti d’affitto concordati
A crescere davvero sono i contratti “agevolati”, cioè a canone concordato. In questi contratti l’affitto non è libero ma resta dentro una forbice decisa da accordi locali fra sindacati dei proprietari e degli inquilini. Il proprietario incassa meno ma in cambio paga meno tasse attraverso la cedolare secca, la tassa piatta sugli affitti, che fa scendere il contributo al fisco dal 21% al 10%. I contratti concordati di lunga durata sono stati 257.636, il 24,8% del totale, con una crescita del 6%. Il canone medio è di 80 euro al metro quadro l’anno, praticamente uguale a quello del libero. Il canone concordato, quindi, non costa meno del canone libero: nelle grandi città i limiti fissati dagli accordi locali sono ormai vicini ai prezzi di mercato, e il vantaggio fiscale ha spinto molti proprietari a usarlo.
Lo stesso vale per i contratti concordati transitori, quelli per studenti universitari e lavoratori fuori sede: 71.043 contratti, il 6,8%, in crescita del 6,1%. Il loro canone medio è il più alto dei quattro tipi, 82,8 euro al metro quadro l’anno. Gli studenti, in media, pagano a metro quadro più di una famiglia con un contratto libero di quattro anni.
La classifica delle città più care
Come mostra il grafico, nel contratti d’affitto a canone libero di lunga durata la classifica delle grandi città ha un vincitore netto: Milano è prima con 206 euro al metro quadro l’anno e oltre 29 mila contratti nel 2025, seguono Firenze con 167 euro, Roma con 162,2 euro e Bologna con 156,3 euro. Tradotti in un appartamento di 70 metri quadri, i canoni annuali diventano conti mensili. A Milano un nuovo contratto vale circa 1.202 euro al mese. A Firenze e a Roma quasi 950-975 euro. A Bologna circa 910 euro. La media italiana, per lo stesso appartamento, è di circa 465 euro. Ecco il grafico con tutti i numeri.
A Roma la classifica è quasi capovolta rispetto a Milano. Nel 2025 i contratti a canone libero di lunga durata sono stati 10.818, mentre quelli a canone concordato di lunga durata sono stati 27.304, più del doppio. A Roma, fra i nuovi contratti di lunga durata, quasi tre su quattro sono a canone concordato, con un canone medio di 143,7 euro al metro quadro, circa 840 euro al mese per 70 metri quadri.
Contratti brevi, la mappa delle città
Nei contratti transitori, sotto i tre anni, Milano è di nuovo prima: 23.592 contratti nel 2025, con un canone medio di 166,9 euro al metro quadro l’anno. Le case affittate con questi contratti a Milano sono piccole, circa 65 metri quadri in media, e costano circa 900 euro al mese. Dopo Milano vengono Roma, con circa 8 mila contratti transitori e un canone medio di 132 euro, Firenze con oltre 7 mila contratti e 120 euro, e Torino con 8.503 contratti e 98 euro al metro quadro. A Torino un appartamento di 70 metri quadri con un contratto transitorio costa circa 570 euro al mese, meno della metà di Milano.
Torino ha un’altra particolarità: è la seconda grande città per numero di nuovi contratti a canone libero di lunga durata, 14.125 nel 2025, dietro solo a Milano. È un mercato grande ma con prezzi lontani da quelli di Milano, Roma e Firenze.
Palermo e il Sud, l’altra Italia degli affitti
In fondo alla classifica delle grandi città c’è Palermo. Nei contratti a canone concordato di lunga durata, Palermo si ferma a 61 euro al metro quadro l’anno, contro i 183 euro di Milano: a Palermo un nuovo contratto concordato costa un terzo di Milano. Per 70 metri quadri sono circa 355 euro al mese.
La distanza fra Nord e Sud si vede anche sulle aree geografiche. Nei comuni ad alta tensione abitativa, un contratto libero di lunga durata costa 130 euro al metro quadro l’anno nel Nord-Ovest, 112 al Centro e circa 60 al Sud e nelle Isole. Il Sud paga meno della metà del Nord-Ovest. Fra le regioni, il canone medio più basso per i contratti liberi di lunga durata è quello della Calabria, 37 euro al metro quadro l’anno: circa 215 euro al mese per 70 metri quadri. Lo stesso appartamento a Milano costa più di cinque volte tanto.
Le regioni dove si affitta di più
La Lombardia domina il mercato degli affitti. Da sola raccoglie 113.506 nuovi contratti a canone libero di lunga durata, il 27% dell’Italia, con un canone medio di 111 euro al metro quadro l’anno e 966 milioni di euro di affitti pagati. Seguono Piemonte con 49.871 contratti, Emilia-Romagna con 39.758 e Campania con 31.642.
Nei contratti transitori la Lombardia è di nuovo prima, con 68.941 contratti e un canone medio di 105 euro, seguita da Piemonte, Veneto e Toscana. Nei contratti a canone concordato, invece, comanda il Lazio: 43.181 contratti di lunga durata, con un canone medio di 117 euro, e 11.680 contratti transitori per studenti e fuori sede, con 121 euro. È l’effetto Roma, dove il canone concordato è ormai la regola.
Contratti d’affitto nel 2026: Roma e Milano in crescita
I primi dati del 2026 dicono che la corsa agli affitti non si è fermata. Nel secondo trimestre 2026, secondo l’Omi, in Italia sono state affittate circa 248mila abitazioni, il 3,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. I canoni pagati con i nuovi contratti sono saliti del 6,3%, a quasi 1,7 miliardi di euro in tre mesi.
Consideriamo Roma: qui i nuovi contratti del secondo trimestre 2026 sono stati quasi 13mila, il 6% in più, e il totale dei canoni è cresciuto del 9,6%. A Milano i contratti sono stati circa 13.700, quasi il 7% in più, con canoni in aumento di quasi il 6%. A Milano, però, è cambiato il tipo di contratto: i contratti liberi di lunga durata sono calati di oltre il 10%, mentre quelli a canone concordato sono cresciuti del 77%.
I dati si riferiscono al: 2024-2025
Fonte: Omi
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