Siamo un Paese ricco di case, ma non sempre capace di garantire a tutti la possibilità di abitare dignitosamente. Secondo l’Istat, nel periodo 2021-2023 il patrimonio abitativo italiano ha superato i 35,6 milioni di abitazioni. Di queste, circa 9,5 milioni non risultano occupate da persone residenti. Il dato comprende anche seconde case, abitazioni per vacanze e immobili utilizzati da persone non residenti. Ma rimane una cifra impressionante.
Contemporaneamente, abbiamo persone che vivono per strada, giovani che rinunciano a studiare lontano da casa, lavoratori che non riescono a sostenere gli affitti nelle città dove trovano occupazione e anziani che abitano in appartamenti diventati troppo grandi, difficili da gestire e inadatti alle loro condizioni di salute.
C’è poi un secondo problema. Secondo l’Istat, nel 2024 il 22,1% delle famiglie in affitto era in povertà assoluta, contro il 4,7% delle famiglie proprietarie della propria abitazione. Non è una dimostrazione che l’affitto produca povertà: redditi, condizioni familiari e patrimonio sono molto diversi tra i due gruppi. Ma ci ricorda quanto la sicurezza abitativa sia connessa alla vulnerabilità economica.
La questione non si risolve soltanto costruendo più case ma capendo dove sono quelle già costruite, chi ne dispone, a quali condizioni economiche possono essere utilizzate e quali bisogni umani devono soddisfare.
Proviamo a leggere questo problema attraverso cinque grandi questioni e alcune buone pratiche che indicano possibili soluzioni.
1. Le persone senza dimora: perché la casa deve essere il punto di partenza, non il premio finale
Cominciamo da chi non ha neppure un tetto sicuro sopra la testa. Un’indagine Istat condotta il 26 gennaio 2026 nei 14 comuni centro delle aree metropolitane ha rilevato 10.037 persone adulte senza dimora. Di queste, 5.563 erano ospitate in strutture di accoglienza notturna e 4.474 si trovavano in strada o in sistemazioni di fortuna. Roma registrava 2.621 persone, Milano 1.641, Torino 1.036 e Napoli 1.029.
È importante precisare che non si tratta del totale nazionale: la rilevazione riguarda soltanto quattordici città e non include, tra gli altri, chi vive temporaneamente ospite di amici o parenti.
Dietro questi numeri ci sono percorsi differenti: povertà, perdita del lavoro, rotture familiari, fragilità psicologiche, migrazioni, difficoltà di accesso ai servizi.
Il modello tradizionale di intervento sociale procede spesso per tappe: prima il dormitorio, poi un percorso di recupero personale e soltanto alla fine, quando si ritiene che la persona sia sufficientemente autonoma, una sistemazione abitativa stabile.
Ma questa sequenza presenta una difficoltà fondamentale. Come possiamo chiedere a una persona di ricostruire la propria vita se non dispone di un luogo stabile da cui ripartire? Come è possibile recarsi dando una buona impressione e con un buon aspetto ad un colloquio di lavoro se si dorme per strada?
La buona pratica: Housing First
L’approccio Housing First rovescia il ragionamento. Prima la casa, poi il percorso di accompagnamento. La possibilità di abitare dignitosamente non viene considerata una ricompensa per chi ha già risolto tutti i propri problemi, ma una condizione che può aiutare a risolverli. Ma dove trova concretamente le case Housing First? Gli alloggi possono provenire dal patrimonio pubblico inutilizzato, dal mercato privato degli affitti e da immobili messi a disposizione da fondazioni, cooperative ed enti del Terzo settore. Il passaggio decisivo è costruire intermediari che convincano i proprietari ad affittare, offrendo garanzie contro la morosità, copertura degli eventuali danni e gestione professionale degli immobili. In questo modo si riducono i rischi e le asimmetrie informative che tengono molte abitazioni fuori dal mercato, trasformando un patrimonio inutilizzato in una risorsa sociale.
L’esperienza italiana mostra risultati incoraggianti: nei primi programmi monitorati, circa l’80% dei partecipanti manteneva una condizione di stabilità abitativa. Il punto interessante, anche dal punto di vista economico, è che offrire una casa con un accompagnamento sociale può ridurre la necessità di ricorrere continuamente a servizi emergenziali, interventi sanitari e accoglienza temporanea. L’effettivo risparmio va però misurato caso per caso, includendo tutti i costi dell’assistenza.
2. Anziani: quando la casa diventa troppo grande e la vita troppo sola
Il secondo problema riguarda l’invecchiamento della popolazione.
Al 1° gennaio 2025, in Italia vivevano circa 14,6 milioni di persone con almeno 65 anni, pari al 24,7% della popolazione. Gli ultraottantacinquenni erano circa 2,4 milioni.
L’invecchiamento non è naturalmente sinonimo di non autosufficienza. Molte persone vivono più a lungo mantenendo salute, autonomia e capacità di partecipazione. Ma con il passare degli anni aumenta la probabilità di dover affrontare limitazioni motorie, fragilità sanitarie e bisogni di assistenza. Qui emerge un nuovo paradosso abitativo. Una persona anziana può possedere un appartamento spazioso, magari acquistato quando i figli vivevano ancora in famiglia, ed essere contemporaneamente povera di relazioni, servizi e assistenza.
La ricchezza immobiliare non coincide dunque necessariamente con il benessere abitativo. Una casa al quarto piano senza ascensore può diventare una prigione. Un appartamento troppo grande può essere costoso da riscaldare e mantenere. La distanza dai servizi può trasformare un piccolo problema sanitario in una perdita di autonomia.
La risposta tradizionale è spesso polarizzata tra due estremi: rimanere soli nella propria abitazione oppure trasferirsi in una struttura residenziale assistita. Esistono in realtà molte soluzioni intermedie.
Una di queste è il silver housing: abitazioni progettate o adattate per persone anziane, dotate di accessibilità, servizi condivisi, assistenza modulabile e occasioni di socialità.
Un’altra è il cohousing, in cui gli anziani mantengono spazi privati ma condividono alcuni ambienti, attività e servizi.
Tra le esperienze italiane interessanti c’è quella di Civitas Vitae, sviluppata dalla Fondazione Opera Immacolata Concezione a Padova. Il progetto combina residenzialità, servizi sociosanitari, domiciliarità, prevenzione e relazioni intergenerazionali. Nel luglio 2026 la Fondazione ha inaugurato un ulteriore ampliamento della Civitas Vitae Nazareth.
Un altro esempio è il progetto Grace – Borgo Assistito, nel quartiere Figino a Milano, sviluppato nell’ambito delle attività della Fondazione Housing Sociale. Il modello integra appartamenti per anziani, soluzioni per persone fragili, spazi condivisi e servizi rivolti al quartiere.
Queste esperienze ci indicano una possibilità: passare dall’alternativa tra solitudine domestica e istituzionalizzazione a una pluralità di forme dell’abitare.
Anche economicamente la questione è rilevante. Soluzioni abitative più adatte possono contribuire a mantenere l’autonomia e, in alcuni casi, a ritardare l’ingresso in strutture ad alta intensità assistenziale. Non possiamo però darlo per scontato: serve una valutazione rigorosa dei costi e degli esiti sanitari.
Il punto fondamentale è che la politica della casa deve diventare anche politica della salute, della prevenzione e delle relazioni sociali.
3. Studenti e giovani lavoratori: quando il costo della casa blocca la mobilità sociale
Il terzo problema riguarda i giovani.
Una società che vuole favorire la loro formazione e mobilità sociale deve consentire alle persone di spostarsi dove esistono migliori opportunità di studio e di lavoro. Se questo non avviene, la geografia diventa una barriera. Non è sufficiente avere una borsa di studio o superare un concorso universitario se poi il costo della stanza rende impossibile trasferirsi.
Per questo l’housing universitario non è una questione marginale del diritto allo studio. È parte integrante della politica per l’uguaglianza delle opportunità.
In questo campo c’è una novità positiva da riconoscere. Il Ministero dell’Università e della Ricerca ha comunicato il 2 settembre 2026 di aver superato il target PNRR di 60.000 nuovi posti letto, raggiungendo oltre 63.200 posti attivati attraverso il piano.
Ma bisogna distinguere attentamente tra posti finanziati o contrattualizzati e posti effettivamente disponibili. Secondo lo stesso Ministero, circa 33.000 posti erano già realizzati, mentre gli ulteriori 30.000 sarebbero diventati disponibili nel 2027.
Inoltre, il programma prevede che almeno il 30% dei nuovi posti sia riservato a studenti capaci e meritevoli privi di mezzi, mentre per gli altri sono previste tariffe inferiori di almeno il 15% rispetto ai valori medi di mercato.
È un passo avanti importante, ma non equivale ancora a garantire una casa economicamente accessibile a tutti i fuori sede.
Uno sconto rispetto a un mercato già molto costoso può lasciare un affitto comunque insostenibile.
La buona pratica: housing sociale per studenti e giovani lavoratori
Una soluzione promettente è recuperare immobili inutilizzati, pubblici o privati, trasformandoli in alloggi a canone sostenibile, con gestione professionale e servizi condivisi.
A Milano, il progetto Milano 2035 ha cercato di coniugare opportunità abitative per giovani e costruzione di reti di solidarietà nei quartieri.
La cosa interessante è che l’obiettivo non consiste semplicemente nel collocare giovani in appartamenti a prezzo ridotto, ma nel costruire forme di reciprocità fra abitanti e territorio.
Si possono immaginare programmi che coinvolgano studenti, giovani lavoratori, cooperative, università, fondazioni e comuni.
Il valore sociale non è soltanto nell’affitto più basso, ma nella possibilità di accrescere il capitale umano e sociale della città.
Una politica abitativa efficace deve evitare che una famiglia debba essere ricca per permettere a un figlio di frequentare una buona università lontano da casa.
Ma deve occuparsi anche dei giovani lavoratori: insegnanti, infermieri, ricercatori, educatori e tanti altri professionisti che svolgono funzioni essenziali e rischiano di non potersi permettere di vivere nelle città dove lavorano.
4. Affitti brevi e gentrificazione: quando la città diventa un luogo da visitare ma non da abitare
Il quarto nodo riguarda il rapporto tra turismo, mercato immobiliare e trasformazione delle città.
Le piattaforme digitali hanno inoltre permesso a piccoli proprietari di valorizzare immobili che altrimenti sarebbero rimasti poco utilizzati.
Ma nelle città con una forte concentrazione di domanda turistica, la crescita degli affitti brevi può entrare in concorrenza con l’offerta di abitazioni destinate ai residenti.
Secondo la Banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo, a dicembre 2025 risultavano registrati 494.887 alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale. La concentrazione era particolarmente elevata in alcuni territori: oltre 41.000 nella provincia di Roma, circa 20.000 in quella di Milano e 18.000 in quella di Firenze.
Sono dati relativi a una specifica categoria amministrativa, non la misura esatta delle abitazioni sottratte alla locazione residenziale. Non tutti questi immobili sarebbero necessariamente disponibili per contratti di lunga durata.
È tuttavia evidente la dimensione raggiunta dal fenomeno. Il meccanismo economico è relativamente semplice: quando il rendimento atteso della locazione turistica supera quello della locazione ordinaria, una parte dei proprietari può decidere di cambiare destinazione economica del proprio immobile. Se questo processo si concentra in quartieri dove l’offerta abitativa è rigida, può contribuire all’aumento dei canoni e all’espulsione dei residenti.
Non è però l’unica causa della gentrificazione. Contano anche redditi, investimenti, trasformazioni urbane, domanda internazionale, caratteristiche del patrimonio edilizio e scarsità di nuove costruzioni.
Le possibili soluzioni
Credo che sarebbe sbagliato demonizzare indistintamente gli affitti brevi. Non è la stessa cosa affittare occasionalmente una stanza o trasformare interi palazzi in strutture ricettive.
Bisogna invece distinguere i territori e misurare la pressione effettiva sul mercato residenziale.
Nei quartieri ad alta tensione abitativa, gli strumenti possono includere limiti proporzionati all’espansione delle locazioni turistiche, regole urbanistiche, verifiche sull’utilizzo effettivo degli immobili e incentivi per la locazione stabile.
L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale e della relativa banca dati rappresenta un primo passo importante verso maggiore trasparenza e capacità di controllo.
La vera sfida consiste nel trovare un equilibrio tra tre diritti e interessi legittimi: quello dei proprietari a utilizzare e valorizzare il proprio patrimonio, quello delle imprese a sviluppare attività turistiche e quello dei residenti a continuare a vivere nella propria città.
Una città economicamente prospera ma progressivamente svuotata dei suoi abitanti rischia di perdere proprio quel capitale sociale che la rende attrattiva.
5. Nove milioni e mezzo di case non occupate: perché non riusciamo a utilizzarle?
Arriviamo al paradosso più grande. Come può un Paese con circa 9,5 milioni di abitazioni non occupate da residenti avere contemporaneamente un grave problema di accessibilità abitativa?
La prima risposta è geografica. Molti immobili si trovano in territori che hanno perso popolazione e opportunità economiche, mentre la domanda si concentra nelle grandi aree urbane, nei poli universitari e nei luoghi dove crescono le possibilità di lavoro.
La seconda risposta riguarda le caratteristiche delle abitazioni. Una casa può essere inutilizzata perché richiede una ristrutturazione costosa, è scarsamente accessibile, ha una classe energetica molto bassa, presenta problemi ereditari oppure si trova lontano da trasporti e servizi.
La terza riguarda gli incentivi economici. Alcuni proprietari possono essere riluttanti ad affittare per timore della morosità, dei tempi di recupero dell’immobile o delle spese necessarie per renderlo abitabile. Un’abitazione teoricamente disponibile non costituisce necessariamente un’offerta effettiva sul mercato.
Infine, la crisi demografica aggiunge un elemento di complessità: in molte aree il problema non è una scarsità di edifici, ma una scarsità di persone, imprese, lavoro e servizi.
La soluzione non può consistere nel costruire indiscriminatamente nuove abitazioni senza considerare quelle esistenti. Ma neppure nel pensare che basti redistribuire fisicamente le persone verso le case vuote.
Le buone pratiche: agenzie per la casa, garanzie e rigenerazione urbana
Una delle esperienze interessanti è Milano Abitare, l’agenzia per l’affitto accessibile del Comune di Milano, realizzata con soggetti del privato sociale.
Tra il 2022 e il 2025 l’agenzia ha coinvolto oltre 9.000 proprietari nelle attività di promozione della locazione concordata e convenzionata e ha accompagnato la sottoscrizione di più di 2.400 contratti a canone concordato. La logica è quella del gioco a somma positiva: invece di contrapporre proprietari e inquilini, cerca di costruire un accordo vantaggioso per entrambi. Il proprietario riceve incentivi, orientamento e strumenti di tutela. L’inquilino può accedere a un canone più sostenibile. La collettività beneficia di una maggiore utilizzazione del patrimonio abitativo.
Anche l’Albergo Sociale Diffuso di Milano propone un principio significativo: recuperare piccoli alloggi comunali inutilizzati, non adeguati alla tradizionale assegnazione di edilizia residenziale pubblica, per rispondere a esigenze di ospitalità temporanea e fragilità abitativa.
Il patrimonio esiste, ma ha bisogno di essere riattivato attraverso organizzazione, investimenti e innovazione sociale. È un campo nel quale il Terzo settore, le cooperative, le fondazioni e le imprese sociali possono svolgere un ruolo cruciale, collaborando con istituzioni e operatori privati.
6. Una politica della casa capace di creare valore condiviso
Le cinque questioni esaminate hanno una radice comune: il mercato immobiliare, lasciato da solo, non sempre riesce a coordinare bisogni abitativi, disponibilità degli immobili, servizi e condizioni economiche delle persone.
Ma anche la semplice espansione della spesa pubblica, senza capacità organizzativa e senza valutazione dei risultati, rischia di essere insufficiente.
Serve una politica che metta insieme Stato, mercato e società civile con una strategia articolata attorno ad alcune priorità.
Primo: rimettere in circolazione il patrimonio esistente. Attraverso incentivi alla ristrutturazione mirati, garanzie per i proprietari che affittano a canone concordato, recupero degli immobili pubblici inutilizzati e strumenti per facilitare l’incontro tra domanda e offerta.
Secondo: diversificare le soluzioni abitative. Housing First per le persone senza dimora, silver housing e cohousing per gli anziani, residenze accessibili per studenti e giovani lavoratori, alloggi temporanei per le persone che attraversano momenti di difficoltà.
Terzo: costruire alleanze territoriali. Comuni, università, enti del Terzo settore, cooperative, fondazioni e imprese possono condividere risorse e competenze. Non tutte le abitazioni devono essere pubbliche, ma l’accessibilità abitativa deve diventare un obiettivo condiviso.
Quarto: rendere il turismo compatibile con la residenzialità. Le città hanno bisogno dei visitatori, ma anche di studenti, famiglie, lavoratori e relazioni stabili.
Quinto: misurare il successo in termini di benessere. Non soltanto numero di alloggi costruiti o riqualificati, ma riduzione del disagio abitativo, sostenibilità degli affitti rispetto ai redditi, autonomia degli anziani, stabilità delle persone già senza dimora e possibilità per i giovani di scegliere dove studiare e lavorare.
Qui l’economia civile può offrire una prospettiva importante.
La casa è certamente un bene economico, un investimento e una componente fondamentale della ricchezza delle famiglie. Ma è anche molto di più. È il luogo da cui si costruiscono relazioni, si cresce, si studia, ci si prende cura degli altri, si partecipa alla vita sociale. Può generare valore privato e, contemporaneamente, un enorme valore sociale.
Le esperienze che abbiamo raccontato mostrano che, con le giuste istituzioni e forme di collaborazione, è possibile cercare soluzioni nelle quali proprietari, inquilini, comunità locali e soggetti sociali migliorano insieme la propria condizione.
Naturalmente gli interessi non coincidono sempre. La scarsità di abitazioni nei luoghi più richiesti genera conflitti distributivi reali, che richiedono scelte pubbliche e risorse. Parlare di giochi a somma positiva non significa ignorarli, ma cercare di ampliare le opportunità attraverso un migliore utilizzo del patrimonio, investimenti e innovazione.
La casa è uno dei terreni sui quali possiamo verificare concretamente se siamo capaci di farlo.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
