La casa si prepara a diventare uno dei capitoli più impegnativi della prossima legge di Bilancio. Tra proroghe delle detrazioni per le ristrutturazioni, agevolazioni per i giovani acquirenti, nuove ipotesi di cedolare secca sugli affitti e investimenti per l’efficienza energetica, il pacchetto di interventi in discussione vale almeno un miliardo di euro. Una cifra che potrebbe aumentare se dovessero trovare spazio anche altre misure fiscali attualmente allo studio, a cominciare dalla tassazione agevolata dei canoni di locazione abitativa in determinate situazioni. La questione non riguarda soltanto il sostegno alle famiglie o il mercato immobiliare: dietro le singole proposte si apre una partita più ampia sulla distribuzione delle risorse pubbliche, sulla capacità di stimolare gli investimenti privati e sulla necessità di rispondere all’emergenza abitativa senza compromettere gli obiettivi di finanza pubblica.
I lavori all’interno della maggioranza e il confronto con la Commissione europea stanno progressivamente delineando le possibili direttrici d’intervento. Il problema, però, è individuare le coperture. Le misure per l’efficientamento energetico potrebbero beneficiare della flessibilità assicurata dalla cosiddetta clausola sull’energia, attraverso il ricorso all’extradeficit, mentre le altre agevolazioni dovrebbero trovare spazio nella fiscalità ordinaria. Una distinzione decisiva, perché rende evidente come non tutte le proposte possano essere finanziate utilizzando lo stesso margine di bilancio. Il Documento programmatico di bilancio 2027 impone infatti una traiettoria di spesa particolarmente stretta e obbliga il Governo a selezionare gli interventi in base al loro costo, agli effetti economici attesi e alla capacità di raggiungere i soggetti che hanno maggiore bisogno di sostegno.
Ristrutturazioni, ecobonus e mobili: il nodo dei 550 milioni
Il capitolo più consistente del pacchetto immobiliare riguarda le detrazioni fiscali per i lavori sugli edifici. In assenza di nuovi interventi legislativi, dal prossimo anno le aliquote di ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazioni ordinario sono destinate a ridursi: per le abitazioni principali si passerebbe dal 50% al 36%, mentre per gli altri immobili la percentuale scenderebbe dal 36% al 30%. Anche il bonus mobili, che sostiene gli acquisti di arredi ed elettrodomestici collegati agli interventi edilizi agevolati, rischia di essere cancellato. Per evitare questa riduzione del sostegno fiscale e confermare l’assetto attuale, comprese le agevolazioni per gli acquisti destinati alla casa, servirebbero circa 500 milioni di euro. Si tratta della voce più pesante tra quelle considerate nel pacchetto, perché interessa una platea ampia di contribuenti e incide direttamente sulle decisioni di famiglie, proprietari e operatori del settore edilizio.
La proroga dei bonus non avrebbe soltanto una funzione di alleggerimento fiscale. Per le imprese che operano nella riqualificazione degli immobili, per gli artigiani, per i produttori di materiali e per la filiera dell’arredamento, la continuità delle agevolazioni rappresenta anche un fattore di prevedibilità della domanda. Un cambio delle aliquote può infatti indurre i proprietari ad anticipare o rinviare i lavori, con effetti sui programmi delle aziende e sulla distribuzione degli investimenti nel tempo. Il punto è che confermare gli incentivi significa mantenere attivo uno strumento già conosciuto dal mercato, ma comporta anche un costo per l’erario e richiede una valutazione sulla sua efficacia rispetto agli obiettivi di riqualificazione del patrimonio immobiliare.
Accanto alla proroga delle detrazioni esistenti, nella maggioranza si valuta inoltre il ripristino del vecchio ecobonus al 65%, con l’obiettivo di imprimere una spinta più decisa agli interventi di efficientamento energetico. La misura riguarderebbe, tra gli altri lavori, l’installazione di pompe di calore, sistemi ibridi e cappotti termici, interventi che possono ridurre i consumi e migliorare le prestazioni degli edifici. Il potenziamento di questa agevolazione avrebbe un costo stimato in circa 50 milioni di euro all’anno. Sommando questa cifra ai 500 milioni necessari per mantenere l’attuale impianto dei bonus casa, il conto del capitolo sale a circa 550 milioni. È una stima che fotografa il peso delle ipotesi oggi considerate, non una spesa già approvata: l’effettiva configurazione delle misure dipenderà dalle decisioni finali sulla manovra e dalle risorse che sarà possibile destinare al settore.
Affitti, la cedolare secca al 5% per rilanciare i canoni concordati
Il secondo grande capitolo riguarda la tassazione delle locazioni. Tra le proposte portate avanti nella maggioranza da Noi Moderati figura la riduzione dal 10% al 5% della cedolare secca applicata agli affitti a canone concordato di lunga durata. L’obiettivo dichiarato è aumentare la convenienza per i proprietari a mettere sul mercato abitazioni con contratti caratterizzati da canoni calmierati, contribuendo così ad ampliare l’offerta nelle città dove trovare una casa a prezzi sostenibili è diventato sempre più difficile. La riduzione fiscale potrebbe riguardare circa 257mila nuovi contratti sottoscritti nel corso del prossimo anno, con un costo stimato per le finanze pubbliche di circa 100 milioni di euro.
L’ipotesi interviene su un punto delicato del mercato immobiliare italiano: il rapporto tra redditività per il locatore e accessibilità economica per l’inquilino. Una minore tassazione può migliorare il rendimento netto dell’affitto e, almeno nelle intenzioni, incentivare i proprietari a scegliere formule contrattuali più stabili e meno esposte alle oscillazioni dei canoni di mercato. L’effetto, tuttavia, non è automatico. Perché il beneficio fiscale si traduca in un aumento dell’offerta o in condizioni più favorevoli per chi cerca casa, occorre che l’incentivo modifichi effettivamente le decisioni dei proprietari. È questa la sfida con cui dovrà misurarsi qualsiasi intervento sulla fiscalità immobiliare, soprattutto nei grandi centri urbani, dove la scarsità di abitazioni disponibili e il livello dei prezzi alimentano la pressione sulla domanda.
Sempre sul fronte delle locazioni è tornata sul tavolo la cedolare secca al 21% per gli affitti di immobili commerciali di piccola dimensione. La misura era già stata sperimentata con la manovra del 2019 e potrebbe essere riproposta per sostenere i proprietari e favorire la tenuta del mercato degli spazi destinati alle attività economiche. Secondo le stime considerate nel dossier, l’agevolazione avrebbe un costo di circa 170 milioni di euro e interesserebbe canoni per complessivi 1,3 miliardi. La platea potenziale viene quantificata in circa 1,5 milioni di piccoli negozi. Il ritorno della proposta risponde anche alla difficoltà di molti esercizi di sostenere i costi fissi, in un contesto nel quale la disponibilità di locali a condizioni economicamente sostenibili è importante per il commercio di prossimità e per la vitalità delle aree urbane.
La riduzione della cedolare per i canoni concordati e la possibile riapertura della tassazione agevolata per i negozi valgono, insieme, circa 270 milioni di euro. Sommando questa cifra ai 550 milioni destinati alle detrazioni edilizie e al potenziamento dell’ecobonus, il totale delle principali misure considerate arriva a circa 820 milioni. È da questa base che prende forma l’obiettivo di un pacchetto casa da almeno un miliardo di euro. Il margine residuo, però, non è sufficiente a considerare chiusa la partita: altre agevolazioni potrebbero infatti aggiungersi, aumentando il fabbisogno complessivo e rendendo ancora più stringente la selezione degli interventi.
Affitti abitativi e imprese: la controversia fiscale che può costare 200 milioni
Tra le questioni ancora aperte c’è anche l’applicazione della cedolare secca alle locazioni abitative quando l’inquilino è un’impresa. Il tema è oggetto di un lungo contenzioso e attende un’indicazione giurisprudenziale dalle Sezioni unite della Corte di cassazione. La questione riguarda l’interpretazione delle condizioni necessarie per accedere al regime fiscale agevolato e, in particolare, la possibilità di applicarlo quando il conduttore non è una persona fisica che utilizza direttamente l’immobile, ma un soggetto economico. L’esito del confronto giurisprudenziale è importante per la certezza del diritto e per la gestione fiscale dei contratti, ma ha anche una potenziale ricaduta sui conti pubblici.
Secondo le stime riportate nel dossier, il costo di un’eventuale estensione del trattamento agevolato potrebbe arrivare fino a 200 milioni di euro all’anno. Si tratta di una voce distinta dalle principali misure già conteggiate, che potrebbe quindi contribuire a spingere il costo complessivo del pacchetto immobiliare verso un miliardo di euro o oltre. La valutazione effettiva dipenderà dalla portata dell’orientamento giurisprudenziale e dalle conseguenze fiscali che ne deriverebbero. In un contesto nel quale il Governo deve conciliare la volontà di sostenere il mercato abitativo con margini di spesa limitati, anche una controversia interpretativa può dunque trasformarsi in una variabile rilevante per la costruzione della manovra.
Under 36, riapertura degli incentivi per comprare la prima casa
Un altro dossier riguarda il sostegno ai giovani che vogliono acquistare un’abitazione. Sul tavolo c’è la possibilità di riaprire i termini per accedere alle agevolazioni destinate agli under 36 con un Isee inferiore a 40mila euro. Le misure erano state introdotte dal decreto-legge 73/2021 e non sono state rinnovate a partire dal 2025. La loro eventuale reintroduzione consentirebbe di ripristinare un sistema di agevolazioni che puntava a ridurre il peso fiscale dell’acquisto della prima casa per una fascia di popolazione spesso penalizzata dalla difficoltà di accumulare risparmi sufficienti e di ottenere un finanziamento alle condizioni richieste dal mercato.
Il pacchetto comprendeva l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, un credito d’imposta di importo pari all’Iva corrisposta in caso di acquisto di un’abitazione nuova e l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti destinati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione dell’immobile. La riapertura di questi benefici avrebbe un costo stimato di almeno 160 milioni di euro. La misura si inserirebbe in una strategia di sostegno all’accesso alla proprietà, ma richiederebbe una valutazione attenta della platea effettivamente raggiungibile e dell’impatto sui bilanci familiari.
Per i giovani, infatti, il problema non si esaurisce nella componente fiscale dell’operazione. Il prezzo dell’immobile, la disponibilità di un reddito stabile, la capacità di versare un anticipo e le condizioni di accesso al credito restano fattori determinanti. Ridurre le imposte può alleggerire il costo iniziale della compravendita, ma non elimina gli ostacoli finanziari che impediscono a molte famiglie di acquistare casa. Per questo la scelta di ripristinare gli incentivi dovrà essere valutata anche in relazione alle altre priorità della manovra e alla capacità di concentrare le risorse sulle categorie per le quali il sostegno pubblico può produrre il risultato più significativo.
Conto termico, tra pubblica amministrazione e famiglie
La flessibilità collegata alla clausola europea sull’energia potrebbe aprire uno spazio anche per il potenziamento del Conto termico, con l’obiettivo di mettere a disposizione maggiori risorse sia per la pubblica amministrazione sia per i cittadini. L’atterraggio della misura è ancora da definire, ma l’ipotesi allo studio punta a una copertura nell’ordine dei 700-800 milioni di euro, finanziata facendo ricorso all’extradeficit consentito nell’ambito del margine europeo per gli interventi energetici. La cifra indica la dimensione potenziale del rafforzamento e non va confusa con uno stanziamento già approvato.
Il Conto termico si inserisce nel più ampio obiettivo di migliorare l’efficienza energetica degli edifici e favorire la sostituzione di impianti meno efficienti. Per le amministrazioni pubbliche, la possibilità di accedere a maggiori risorse può contribuire a sbloccare interventi di riqualificazione su immobili e strutture collettive. Per cittadini e proprietari, invece, il potenziamento degli incentivi potrebbe rendere più sostenibili gli investimenti destinati a ridurre i consumi energetici. La misura si collega quindi al capitolo dei bonus edilizi, ma segue una logica di copertura diversa: il ricorso alla flessibilità europea potrebbe consentire di finanziare gli interventi energetici senza gravare interamente sulle risorse ordinarie disponibili per la manovra.
Nel disegno di legge potrebbero inoltre trovare spazio nuovi finanziamenti per gli interventi del Piano casa. Anche in questo caso, la definizione delle risorse e delle modalità operative resta da chiarire. L’inserimento di ulteriori stanziamenti confermerebbe comunque il tentativo di collegare gli incentivi alla riqualificazione del patrimonio esistente con le esigenze più ampie di accessibilità abitativa. Il punto centrale sarà evitare che le diverse misure si sovrappongano senza una chiara gerarchia di obiettivi, disperdendo risorse che potrebbero invece essere indirizzate verso le emergenze più urgenti.
Coperture e priorità: la vera partita della legge di Bilancio
La dimensione economica del pacchetto casa rende evidente che il problema non è soltanto scegliere quali agevolazioni confermare, ma decidere come finanziarle e quali effetti attendersi. Le misure fiscali ordinarie, dalle detrazioni per le ristrutturazioni alle cedolari sugli affitti, devono fare i conti con spazi di bilancio ridotti. Gli interventi energetici potrebbero invece beneficiare di un canale di finanziamento specifico, legato alla flessibilità concordata con Bruxelles. Questa distinzione sarà determinante per stabilire quali proposte potranno essere inserite nella versione definitiva della manovra e quali dovranno essere ridimensionate, rinviate o abbandonate.
Sul fronte delle coperture, il leader di Forza Italia Antonio Tajani ha indicato la necessità di ampliare il perimetro dei potenziali contributori, chiamando in causa «tutto il mondo finanziario», comprese Cassa depositi e prestiti e altre realtà. Nel quadro del Documento programmatico di bilancio sono stati messi nero su bianco 5 miliardi di euro di coperture da reperire. La ricerca delle risorse si intreccia quindi con il confronto politico sulle priorità della prossima legge di Bilancio e con la necessità di individuare contributi compatibili con gli equilibri complessivi della finanza pubblica.
Il pacchetto immobiliare mette così in evidenza un dilemma che va oltre la singola agevolazione. Prorogare i bonus può sostenere gli investimenti e dare continuità alle imprese della filiera edilizia; ridurre la tassazione sugli affitti può incentivare la disponibilità di abitazioni e locali commerciali; riaprire gli incentivi per gli under 36 può alleggerire il costo dell’acquisto della prima casa; rafforzare il Conto termico può accelerare la riqualificazione energetica. Ogni intervento, però, compete per risorse che non sono illimitate e deve dimostrare di produrre benefici coerenti con il suo costo.
La decisione finale dipenderà dunque dalla capacità del Governo di distinguere le misure con un impatto più immediato sulle famiglie e sui soggetti fragili da quelle che rispondono soprattutto a obiettivi di stimolo agli investimenti. Il miliardo necessario per la casa è una stima di partenza, non un assegno già staccato. E, con ulteriori voci potenzialmente in grado di aumentare il conto, il confronto sulla manovra si giocherà soprattutto sulla selezione delle priorità, sulla solidità delle coperture e sulla possibilità di trasformare le agevolazioni fiscali in risultati concreti per il mercato immobiliare e per l’economia reale.
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