Cedolare al 21% o al 26%, ritenute dei portali, confronto con l’Irpef 2026 e scadenze: come orientarti se affitti una o due case ai turisti.
Fonti verificate il 11 ottobre 2026.
Cos’è la cedolare secca e chi può sceglierla
La cedolare secca è un’imposta facoltativa sul reddito dell’affitto. Sostituisce l’Irpef, Imposta sul reddito delle persone fisiche, e le relative addizionali regionali e comunali. Sostituisce anche le eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto. Agenzia delle Entrate, circolare 24/E/2017, sezione 3.
Questa guida riguarda le locazioni brevi: contratti per abitazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di un’impresa. Possono comprendere biancheria e pulizia dei locali. Il regime comprende, alle stesse condizioni, anche le sublocazioni e gli affitti conclusi dal comodatario, cioè da chi dispone gratuitamente della casa e la concede a pagamento a terzi. D.L. 50/2017, articolo 4, commi 1 e 3.
Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è ammesso se destini a questa attività al massimo due appartamenti nell’anno. Dal terzo scatta la presunzione di attività imprenditoriale. Conta quanti appartamenti destini alle locazioni brevi, anche se si trovano in regioni diverse. Restare entro due richiede comunque che l’attività sia svolta fuori dall’impresa. Legge 199/2025, articolo 1, comma 17.
Un B&B, bed and breakfast, o una casa vacanze classificata come struttura ricettiva richiede una valutazione distinta: il nome usato nell’annuncio non basta per applicare le regole fiscali della locazione. Per scegliere la forma dell’attività e organizzare le pratiche, parti dalla guida per aprire un affitto breve in Italia.
Aliquote 2026: una casa al 21%, l’altra al 26%
Se scegli la cedolare, le aliquote sulle locazioni brevi sono queste:
| Situazione | Aliquota |
|---|---|
| Una sola unità immobiliare che individui nella dichiarazione dei redditi | 21% |
| L’altra unità, entro il limite dei due appartamenti e fuori dall’impresa | 26% |
La regola è contenuta nella legge 213/2023, articolo 1, comma 63, da leggere insieme alla soglia introdotta per il 2026.
Se affitti una sola casa, puoi applicare il 21% indicandola in dichiarazione. Con due case, scegli tu quale beneficia dell’aliquota ridotta. La scelta riguarda l’immobile: il numero di annunci o di portali utilizzati non moltiplica le unità agevolate.
Se intendi applicare la cedolare a entrambe, a parità delle altre condizioni è conveniente riservare il 21% alla casa con il maggiore reddito imponibile. È una conseguenza del calcolo: lo sconto di cinque punti percentuali vale di più su una base maggiore. Valuta comunque anche la tassazione ordinaria per l’altra casa.
Per i contratti senza obbligo di registrazione, l’opzione per la cedolare si esercita nella dichiarazione dei redditi. Se il contratto viene registrato, l’opzione può essere esercitata in quella sede; l’unità che beneficia del 21% va comunque individuata in dichiarazione. Circolare 24/E/2017, sezione 3.2; legge 213/2023, comma 63.
Il 21% trattenuto dal portale è un acconto
Quando un intermediario o un portale incassa il canone o interviene nel pagamento, deve operare una ritenuta del 21% e certificarla. La ritenuta ha natura di acconto anche se scegli la cedolare secca. Rimane al 21% anche sui canoni della casa per cui applicherai il 26%. D.L. 50/2017, articolo 4, comma 5, modificato dalla legge 213/2023, comma 63.
La base è il canone lordo previsto dal contratto. Le commissioni trattenute dal tuo canone non riducono questa base: il bonifico che ricevi può quindi essere inferiore all’importo da dichiarare. Una commissione che il portale addebita separatamente all’ospite per il proprio servizio segue una situazione diversa e non si aggiunge automaticamente al tuo canone. Circolare 24/E/2017, sezione 2.2.2.
La ritenuta entra nel conteggio delle somme già pagate. In dichiarazione si determina l’imposta effettiva e si sottraggono ritenute e acconti spettanti: può risultare un importo da versare oppure un credito. Anche gli affitti incassati direttamente, senza trattenuta di un portale, concorrono ai redditi da dichiarare. Agenzia delle Entrate, istruzioni del quadro LC, cedolare secca.
Cosa preparare per la dichiarazione
- Riepiloga i canoni per ciascuna casa, comprendendo tutti i canali e le prenotazioni dirette.
- Recupera le CU, Certificazioni uniche, degli intermediari: documentano i redditi comunicati e le ritenute.
- Confronta CU, contratti e rendiconti dei portali. Controlla soprattutto importi lordi, anno di riferimento e intestatario.
- Individua la casa al 21% e valuta il regime fiscale dell’altra.
- Verifica ritenute e acconti nel calcolo finale, conservando le ricevute dei versamenti.
Il proprietario dichiara i redditi immobiliari nell’apposita sezione dei fabbricati; sublocatore e comodatario seguono la sezione dei redditi diversi. La situazione va controllata anche in caso di comproprietà e di CU intestata a uno solo dei proprietari. Circolare 24/E/2017, sezioni 3.1 e 3.2.
I redditi del 2026 si dichiarano nel 2027. Le istruzioni della dichiarazione presentata nel 2026 riguardano invece, di regola, i redditi 2025: per questo possono riportare ancora il vecchio limite di quattro appartamenti. Per la compilazione userai il modello relativo all’anno corretto.
Quando conviene rispetto all’Irpef ordinaria
Con la cedolare l’imposta si calcola sull’intero canone, senza sottrarre le spese di gestione. Con l’Irpef ordinaria, per il proprietario di un’abitazione nel caso generale, il canone è ridotto forfettariamente del 5%: si considera quindi il 95%, se superiore alla rendita catastale rivalutata riferita al periodo. Esistono discipline particolari per alcuni immobili; i conti qui sotto riguardano il caso generale. TUIR, Testo unico delle imposte sui redditi, articolo 37, comma 4-bis, testo applicabile nel 2026; circolare 24/E/2017, sezione 3.
Gli scaglioni Irpef per i redditi 2026 sono:
| Parte di reddito imponibile annuo | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 28.000 euro | 23% |
| Oltre 28.000 e fino a 50.000 euro | 33% |
| Oltre 50.000 euro | 43% |
Ogni aliquota si applica alla parte di reddito compresa nello scaglione. Il canone imponibile si aggiunge agli altri redditi soggetti a Irpef. Il passaggio dal 35% al 33% deriva dalla legge 199/2025, articolo 1, comma 3; le soglie sono nell’articolo 11 del TUIR, testo applicabile nel 2026.
Due esempi con 10.000 euro di canoni
Sono esempi ipotetici, non dati di un host. Consideriamo un proprietario unico, canoni annui di 10.000 euro e una rendita catastale inferiore al canone ridotto. Escludiamo immobili con regole speciali, sublocazioni e comodati. I confronti riguardano l’imposta sul reddito dell’affitto; non comprendono addizionali, deduzioni e detrazioni personali.
| Calcolo | Esempio 1: altri redditi imponibili di 10.000 euro | Esempio 2: altri redditi imponibili di 30.000 euro |
|---|---|---|
| Canone soggetto a Irpef ordinaria | 10.000 × 95% = 9.500 euro | 10.000 × 95% = 9.500 euro |
| Reddito imponibile complessivo con l’affitto | 19.500 euro | 39.500 euro |
| Aumento dell’Irpef lorda dovuto all’affitto | 9.500 × 23% = 2.185 euro | 9.500 × 33% = 3.135 euro |
| Cedolare, se questa casa è scelta al 21% | 2.100 euro | 2.100 euro |
Nel primo esempio il vantaggio della cedolare è di 85 euro, prima delle voci escluse. Nel secondo è di 1.035 euro. Se il reddito aggiunto attraversa una soglia, devi dividerlo tra gli scaglioni interessati.
Per l’eventuale altra casa soggetta al 26%, confronta di nuovo le due tassazioni. Un’aliquota Irpef del 23% sul canone ridotto può produrre un’imposta inferiore alla cedolare del 26%. Addizionali e situazione personale completano il confronto: chiedi a chi prepara la dichiarazione una simulazione con i tuoi numeri.
Saldo e acconto: le scadenze ordinarie
Il saldo chiude il conto dell’anno precedente. L’acconto anticipa l’imposta dell’anno in corso. Per i versamenti diretti, il calendario ordinario è questo:
| Versamento | Scadenza ordinaria |
|---|---|
| Saldo dell’anno precedente ed eventuale primo acconto dell’anno in corso | 30 giugno |
| Gli stessi versamenti con la maggiorazione dello 0,40% | 30 luglio |
| Secondo acconto, oppure acconto in unica soluzione quando previsto | 30 novembre |
Nel 2026, quindi, il versamento di giugno riguarda il saldo 2025 e il primo acconto 2026. Il prossimo termine ordinario per il secondo o unico acconto è il 30 novembre 2026. Verifica eventuali proroghe e il tuo calendario se paghi tramite il sostituto d’imposta con il modello 730. Scadenzario dell’Agenzia delle Entrate, 30 giugno 2026; istruzioni AdE, quadro LC2 e acconto 2026.
Con il metodo basato sull’anno precedente, l’acconto si determina sulla differenza tra imposta e ritenute indicata in dichiarazione. Considera anche il 21% già trattenuto dai portali: evita di calcolare l’anticipo semplicemente sui canoni lordi. Importi minimi e suddivisione in rate dipendono dal risultato della dichiarazione. La guida dedicata all’acconto di novembre approfondirà il calcolo.
Errori frequenti da evitare
- Usare il limite di quattro appartamenti per il 2026. Da quest’anno il limite fiscale è due.
- Applicare il 21% a entrambe le case. L’aliquota ridotta spetta a una sola unità scelta in dichiarazione.
- Considerare definitiva la trattenuta del portale. È un acconto da riportare nel conteggio fiscale.
- Dichiarare soltanto il bonifico netto. Controlla il canone lordo e le commissioni trattenute.
- Confrontare solo le percentuali. Cedolare e Irpef possono applicarsi a basi diverse; contano anche gli altri redditi.
- Confondere le tasse con le pratiche per affittare. Organizza anche il CIN, Codice identificativo nazionale, seguendo la guida alla richiesta e all’esposizione.
Domande frequenti
Se affitto una sola casa nel 2026 pago il 21% o il 26%?
Puoi scegliere la cedolare al 21% individuando quella casa nella dichiarazione, se rispetti le condizioni delle locazioni brevi fuori dall’impresa. La cedolare è facoltativa: puoi valutare anche l’Irpef ordinaria.
Chi sceglie l’appartamento al 21% se ne affitto due?
Lo scegli tu nella dichiarazione dei redditi. Se applichi la cedolare a entrambe le case, il 26% riguarda l’altra unità. L’ordine con cui hai aperto gli annunci non determina la scelta.
Il portale ha già trattenuto il 21%: devo dichiarare i redditi?
La trattenuta è un acconto. I redditi vanno considerati in dichiarazione insieme alle ritenute certificate, verificando il regime scelto e l’eventuale differenza da pagare o credito.
Posso togliere le commissioni del portale prima di calcolare la cedolare?
Le commissioni trattenute dal tuo canone non riducono il reddito su cui calcoli la cedolare. Parti dal canone lordo contrattuale e controlla il rendiconto dell’intermediario.
La cedolare conviene sempre?
La convenienza dipende dall’aliquota applicabile alla casa, dagli altri redditi e dalle agevolazioni personali. Per il proprietario, il confronto ordinario parte in genere dal 95% del canone; le detrazioni e le addizionali possono modificare il risultato.
Fonti
- D.L. 50/2017, articolo 4: ambito delle locazioni brevi; leggere con gli aggiornamenti successivi.
- Legge 213/2023, articolo 1, comma 63: aliquote 21% e 26%, ritenuta d’acconto.
- Legge 199/2025, articolo 1, commi 3 e 17: Irpef e soglia 2026.
- Agenzia delle Entrate, circolare 24/E/2017: contratti, base di calcolo, commissioni e dichiarazione.
- TUIR, articolo 11: scaglioni applicabili nel 2026.
- TUIR, articolo 37: reddito dei fabbricati locati.
- Agenzia delle Entrate: quadro LC, ritenute e acconto 2026.
- Agenzia delle Entrate: saldo 2025 e primo acconto 2026.
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