Affitti estivi, sulla costa laziale meno case e prezzi più alti del 6%: Gaeta corre, San Felice Circeo frena. Vacanze più brevi

L’andamento degli affitti estivi nel Lazio racconta di una stagione balneare in cui, analizzando l’andamento dei più importanti centri costieri, i turisti hanno trovato meno immobili a disposizione e leggermente più cari, con una permanenza media al di sotto della settimana in linea con l’anno passato. È la certificazione di un addio alle vacanze lunghe, ma anche di un turismo balneare che perde appeal. A raccontare nel dettaglio come è andato il mercato è Aigab – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, attraverso una ricerca esclusiva che, oltre alla costa, analizza per il Corriere.it anche l’andamento degli affitti brevi nella Capitale. 

Il caso Roma: meno affitti del previsto

Per Roma città il confronto tra agosto 2025 e agosto 2026 mostra un mercato degli affitti brevi in lieve flessione, sia sul fronte dell’offerta sia su quello dell’occupazione. Nell’estate 2026 l’offerta di affitti brevi a Roma si è ridotta rispetto al 2025: circa 1.819 alloggi in meno, pari a un calo dell’8,3%. Parallelamente, il tasso di occupazione è rimasto sostanzialmente stabile, passando dal 61,1% al 60,7%, mentre la permanenza media è rimasta ferma a quattro giorni. Ampliando l’analisi, emerge come negli ultimi 12 mesi l’occupazione a Roma sia stata del 69%, con picchi tra settembre e ottobre 2025 (rispettivamente 78,6% e 85,3%) e maggio 2026 (84,8%), mentre la durata media di soggiorno è di 4 giorni. «Roma – spiega Marco Celani, presidente Aigab – conta 1.454.511 abitazioni e gli affitti brevi rappresentano comunque una quota molto contenuta dello stock immobiliare: circa l’1,4% delle abitazioni complessive. È perciò da sfatare il mito che la città sia piena di b&b, anzi: l’offerta non è così tanta e soprattutto non è stabile. Il picco del Giubileo, con una forte immissione di appartamenti sul mercato, si è decisamente concluso e il numero di posti letto ormai ridimensionato. Il flusso di pellegrini ha alloggiato altrove».

Il giro degli affitti brevi nella Capitale

I numeri restano comunque da capogiro. «Stimiamo – aggiunge Celani – che gli immobili che i legittimi proprietari hanno deciso di mettere a reddito stabilmente attraverso gli affitti brevi, insieme agli altri saltuariamente destinati a questo scopo, abbiano portato nell’ultimo anno un contributo di circa 1,5 miliardi in termini di valore delle prenotazioni nel Comune di Roma, 7,3 miliardi calcolando anche l’indotto». Interessante anche il ritratto delle proprietà e di chi le detiene: da un’analisi condotta sulla provenienza delle case destinate agli affitti brevi su associati Aigab emerge che una piccola parte degli immobili che vengono destinati agli affitti brevi era precedentemente locata a lungo termine. La maggior parte era già nella disponibilità della famiglia.

La costa laziale 

Torniamo però all’estate 2026, analizzando l’andamento dei principali centri costieri. I dati del Centro Studi Aigab relativi ad agosto 2025 e 2026 raccontano una stagione in cui il numero complessivo di annunci online si riduce — da 1.939 a 1.902, un calo dell’1,9% — mentre le tariffe medie giornaliere crescono del 6%, passando da 126,99 a 134,57 euro. Il tasso di occupazione, indicatore chiave della salute del comparto, resta invece sostanzialmente stabile, fermandosi al 78,1% contro il 78,4% dell’anno precedente. Un mercato, insomma, che si restringe ma non arretra nel suo complesso: chi mette a disposizione i propri immobili, affitta a prezzi più alti. Scendendo però nel dettaglio delle singole località, emergono dinamiche opposte.

Se la contrazione dell’offerta si trasforma in occasione

 Sabaudia è il caso più emblematico. Qui gli annunci crollano del 10%, ma la tariffa media sale di quasi l’11% e l’occupazione guadagna 4,4 punti percentuali, toccando l’81,2%. Meno offerta significa meno concorrenza tra gli host, e chi continua a proporre il proprio immobile può permettersi di alzare i prezzi senza perdere prenotazioni. Gaeta corre in controtendenza ancora più netta: è l’unica destinazione dove crescono insieme tutti gli indicatori nel 2026: annunci (+12,1%), tariffe (+12,4%) e occupazione (+3,3 punti). Un dato che la colloca, tra le località monitorate, come la vera protagonista della stagione 2026. Ladispoli e Santa Marinella confermano, con sfumature diverse, che il mercato si seleziona più che contrarsi nella domanda. A Ladispoli il calo dell’offerta è il più marcato di tutta la costa (-17,6%), ma le tariffe salgono comunque (+8,7%) e l’occupazione resta pressoché invariata. A Santa Marinella crescono sia gli annunci (+3,8%) sia le tariffe (+6,5%), a fronte di un’occupazione in leggero calo (-0,7 punti). Anche Ostia e Acilia – che Aigab monitora insieme inserendo dunque  un ‘pezzettino’ di entroterra –  rientrano in questo schema. Con 681 annunci nel 2026, il litorale romano rappresenta da solo oltre un terzo dell’intera offerta monitorata da Aigab. Gli annunci calano (-6,3%), ma tariffe (+5,3%) e occupazione (+0,9 punti) crescono, confermando la tenuta della domanda anche nell’area più urbana e affollata del campione. 

Dove la domanda arretra 

Diverso il quadro per Sperlonga, San Felice Circeo, Anzio e Nettuno, l’unico gruppo di destinazioni dove il calo,  o la stabilità,  dell’offerta non bastano a sostenere l’occupazione, che flette in tutti e quattro i casi. Ad Anzio gli annunci calano appena (-0,5%) e la tariffa sale del 6,3%, ma l’occupazione perde 2,1 punti (dall’81,5% al 79,4% del 2026). A Nettuno il calo dell’offerta è più marcato (-9,4%) e la tariffa cresce del 6,1%, ma l’occupazione arretra ancora di più, -2,5 punti (dall’84,1%  del 2025 all’81,6% attuale ). A Sperlonga, unico caso di crescita degli annunci in questo gruppo (+4,6%), la tariffa sale del 4,1% ma l’occupazione crolla di 3,7 punti. A San Felice Circeo, infine, calano sia annunci (-2,1%) sia tariffa (-0,6%), con l’occupazione in flessione di 5,4 punti, il calo più marcato dell’intero campione. Si tratta, pur restando su livelli di occupazione tra i più alti della costa (tutti sopra il 76%), dell’unico fronte dove la contrazione dell’offerta non si traduce in un mercato più “tirato”, ma accompagna verso il basso anche la domanda. 
«Nel litorale laziale – spiega Celani – la dinamica è più stabile. Le destinazioni sono sempre le stesse: mete tradizionali in cui gli immobili sul mercato sono quelli, per lo più, ereditati. Il minor numero di case disponibili suggerisce la tendenza, da parte dei proprietari, di tenere a propria disposizione gli immobili per vacanze vicino casa, o comunque per una parte delle settimane estive. Scelta comprensibile visti i costi sempre più elevati per viaggiare».

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