Manutenzione dell’ascensore condominiale: tutte le regole da seguire

L’ascensore condominiale è importante per la vita quotidiana dei residenti, in quanto permette gli spostamenti dal piano terra al proprio appartamento, e viceversa, o quelli tra piani diversi.

Perciò è essenziale che l’ascensore non solo sia efficiente e ben funzionante, ma sia anche sicuro nel rispetto delle norme vigenti in materia: a questo scopo è necessaria una manutenzione che prevenga problemi e che ripari guasti già avvenuti per ripristinare il funzionamento corretto.

Gli interventi devono essere affidati a tecnici specializzati incaricati dall’amministratore e si distinguono in varie tipologie di controlli ordinari, periodici e straordinari, tutti regolati da specifiche normative.

La manutenzione non è facoltativa, ma è un vero e proprio obbligo previsto dalla legge, che spetta all’amministratore come rappresentante del condominio e la cui spesa è a carico di tutti i condomini.

Chi deve occuparsi della manutenzione dell’ascensore?

Prima di entrare nel merito delle modalità in cui deve avvenire la manutenzione, occorre precisare chi ha l’obbligo della stessa.

Il riferimento normativo in materia è costituito dal D.P.R. 162/1999, che stabilisce responsabilità, tempistiche e modalità di interventi, controlli e riparazioni.

In particolare, per quanto riguarda il soggetto tenuto a occuparsi della manutenzione, l’articolo 15 del Decreto stabilisce che deve essere il proprietario o il suo legale rappresentante a provvedere: nel caso del condominio naturalmente, in qualità di rappresentante, deve essere l’amministratore a gestire per conto dei condomini tutto quello che riguarda l’ascensore.

Nei piccoli condomini, fino a 8 unità immobiliari, in cui non vi è l’amministratore a gestire le parti comuni, sono invece direttamente i proprietari a doversi occupare della manutenzione dell’ascensore.

La manutenzione dell’ascensore, o di eventuale montacarichi, del condominio è un obbligo prescritto dalla legge, finalizzato non soltanto al buon funzionamento dell’impianto, ma anche alla sicurezza delle persone che lo utilizzano, con conseguenze sul piano civile e penale in caso di incidenti e danni gravi.

Cosa deve fare l’amministratore per provvedere alla manutenzione dell’ascensore

Il primo passo consiste nella scelta del manutentore che deve occuparsene: non basta un semplice elettricista o un generico impiantista, ma va selezionata una ditta certificata e abilitata a questo tipo di interventi su ascensori e montacarichi, composta da tecnici specializzati nella specifica tipologia di impianti.

Una volta selezionata la ditta, l’amministratore deve stipulare un contratto che precisi costi e modalità delle manutenzioni ordinarie e straordinarie.

L’amministratore poi, nell’arco del suo mandato, deve conservare il libretto tecnico dell’impianto, tenere un registro delle manutenzioni via via effettuate e ovviamente controllare che vengano effettuati i controlli previsti dalla legge da parte dei tecnici incaricati.

In caso di segnalazione di guasti, deve intervenire tempestivamente, mettendo l’ascensore fuori servizio, comunicandolo ai condomini e facendo intervenire subito la ditta, al fine di ripristinare nel più breve tempo possibile l’ascensore.

Dopodiché spetta all’amministratore in sede di consuntivo e preventivo la ripartizione delle spese relative all’ascensore.

Manutenzione ordinaria: tempi e caratteristiche

La manutenzione ordinaria comprende i controlli che devono riguardare:

• il funzionamento delle parti meccaniche ed elettriche, come il funzionamento di porte, pulsanti, serrature, funi, catene, freni;
• la pulizia e la lubrificazione delle varie componenti;
• la verifica dell’integrità e dell’efficienza di alcune parti, quali limitatore di velocità, paracadute, dispositivi di sicurezza;
• l’isolamento dell’impianto elettrico;
• l’annotazione dei controlli sul registro delle manutenzioni.

Questi controlli sono essenziali per il funzionamento dell’impianto e per la sua sicurezza e vanno effettuati obbligatoriamente almeno ogni 6 mesi, anche se secondo le condizioni del singolo ascensore possono anche essere di più: si tratta in pratica di verifiche che prevengono guasti e incidenti e sono programmate dall’amministratore in accordo con la ditta.

Verifiche periodiche: cosa sono e ogni quanto vanno effettuate

La verifica periodica è prevista dall’articolo 13 del D.P.R. 162/1999 e deve essere effettuata ogni due anni.

Questa viene eseguita da un ingegnere abilitato che provvede a fare dei controlli approfonditi tramite l’intervento di ASL, ARPA, organismi di certificazione accreditati: lo scopo è accertare l’integrità dell’impianto, il funzionamento e l’efficienza dei dispositivi di sicurezza e il fatto che l’impianto sia a norma.

L’esito della verifica viene scritto in un verbale, che è consegnato sia al condominio sia alla ditta di manutenzione e, qualora il risultato del controllo sia negativo, l’ascensore va fermato fino al ripristino delle condizioni di funzionamento corretto e di sicurezza.

Interventi straordinari sull’ascensore

Vi sono poi gli interventi dovuti a un guasto dell’ascensore, che, specie se l’impianto è vecchio, può capitare nonostante la regolare manutenzione: porte che si bloccano o che non si chiudono bene, ascensore che non parte più, persone bloccate all’interno della cabina, tasti di chiamata rotti sono tra i problemi più frequenti che si possono verificare.

In questi casi, l’amministratore, avvisato dai condomini, deve provvedere subito a contattare la ditta e a farla intervenire, dando avviso ai residenti dell’inconveniente e dei tempi previsti per la riparazione.

A seconda del contratto stipulato con il manutentore, alcuni di queste riparazioni, specie quelle piccolissime, possono essere incluse negli interventi annuali, anche se in genere costituiscono un intervento da pagare a parte.

Come vengono ripartite le spese dell’ascensore tra i condomini

I costi per manutenzione e riparazione dell’ascensore vengono suddivisi nel seguente modo:

• la metà della spesa viene suddivisa in base ai millesimi di proprietà;
• l’altra metà, invece, viene calcolata in base al piano dell’appartamento, in quanto si tiene conto del fatto che i piani alti usufruiscono maggiormente dell’ascensore.

Tale suddivisione delle spese riguarda tutti i tipi di interventi, la manutenzione ordinaria, le verifiche straordinarie e gli interventi occasionali per guasti improvvisi.

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