Chi gestisce una struttura ricettiva o affitta un appartamento per brevi periodi deve comunicare gli ospiti alla Questura entro 24 ore ed esporre il codice identificativo nazionale: ecco gli obblighi dell’art. 109 TULPS, i controlli del Comune e le sanzioni, con le difese possibili.
In breve — L’art. 109 TULPS obbliga chi dà alloggio a identificare gli ospiti con un documento e a comunicarne le generalità alla Questura entro ventiquattro ore dall’arrivo, per via telematica. Dal 2018 l’obbligo vale anche per chi affitta con contratti di durata inferiore a trenta giorni. A questo si aggiunge il codice identificativo nazionale (CIN), che va richiesto al Ministero del turismo, esposto e indicato negli annunci: senza, le sanzioni arrivano fino a 8.000 euro.
1. Che cosa prevede l’art. 109 TULPS e chi deve comunicare gli ospiti
L’art. 109 TULPS impone a chi dà alloggio due obblighi: dare ospitalità solo a persone identificate con un documento e comunicare le generalità degli alloggiati alla Questura. Riguarda gli alberghi e le altre strutture ricettive, i campeggi che ospitano in tende e roulotte, i proprietari e i gestori di case e appartamenti per vacanze, gli affittacamere e le strutture di accoglienza non convenzionali; restano fuori i rifugi alpini inclusi negli elenchi regionali.
La norma · art. 109, primo comma, del TULPS
«I gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive, comprese quelle che forniscono alloggio in tende, roulotte, nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali, ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla regione o dalla provincia autonoma, possono dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d’identità o di altro documento idoneo ad attestarne l’identità secondo le norme vigenti.»
Per gli ospiti stranieri extracomunitari è sufficiente il passaporto o un documento equivalente, purché con fotografia. L’identificazione va fatta prima di dare alloggio: non è una formalità da sistemare dopo, perché è la condizione a cui la legge subordina l’ospitalità.
2. Entro quando e come si comunicano gli alloggiati
Le generalità degli alloggiati vanno comunicate alla Questura entro ventiquattro ore dall’arrivo, con mezzi informatici o telematici, secondo le modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali. In pratica la comunicazione si fa oggi attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, con credenziali rilasciate dalla Questura competente.
La norma · art. 109, terzo comma, del TULPS
«Entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, i soggetti di cui al comma 1 comunicano alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, secondo modalità stabilite con decreto del Ministro dell’interno, sentito il Garante per la protezione dei dati personali.»
Si legge spesso che per i soggiorni sotto le ventiquattro ore la comunicazione andrebbe fatta entro sei ore. La previsione esiste, introdotta nel 2019, ma la sua entrata in vigore è stata subordinata a un decreto ministeriale, e il testo vigente dell’art. 109 continua a indicare solo le ventiquattro ore: finché la situazione resta questa, il termine da rispettare è quello delle ventiquattro ore.
3. Affitti brevi e locazioni sotto i trenta giorni
L’obbligo di comunicazione vale anche per chi affitta un appartamento per pochi giorni, senza gestire una struttura ricettiva. Lo ha stabilito una norma di interpretazione autentica del 2018, che ha chiarito come l’art. 109 si applichi anche ai locatori e ai sublocatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
La norma · art. 19-bis del d.l. 4 ottobre 2018, n. 113
«L’articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, si interpreta nel senso che gli obblighi in esso previsti si applicano anche con riguardo ai locatori o sublocatori che locano immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.»
Essendo una norma di interpretazione, vale dall’origine: non ha creato un obbligo nuovo, ha detto che c’era già. Per chi affitta su una piattaforma significa che gli adempimenti sono due e distinti — la comunicazione alla Questura e, dal 2024, il codice identificativo nazionale — e che non sostituiscono quanto chiedono le normative regionali in materia di ricettività.
4. Che cos’è il CIN e chi deve richiederlo
Il codice identificativo nazionale (CIN) è il codice che il Ministero del turismo assegna a ogni immobile affittato per finalità turistiche o con contratti di locazione breve, e a ogni struttura ricettiva alberghiera ed extralberghiera. Lo si chiede con un’istanza telematica, accompagnata da una dichiarazione sostitutiva con i dati catastali dell’immobile; dove le Regioni avevano già un proprio codice, questo viene ricodificato come CIN con un prefisso ministeriale.
Chi esercita l’attività di locazione turistica in forma imprenditoriale deve inoltre presentare la SCIA allo sportello unico del Comune in cui si trova l’immobile. È un adempimento diverso dal CIN e si aggiunge, non lo sostituisce.
5. Dove va esposto il CIN e quali requisiti servono
Il CIN va esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento o la struttura, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici, e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Lo stesso obbligo grava su chi fa intermediazione immobiliare e su chi gestisce i portali telematici, che devono riportare il codice negli annunci.
La legge chiede anche requisiti di sicurezza dell’immobile: dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio ed estintori portatili a norma, collocati in posizione accessibile e visibile, uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione, con almeno un estintore per piano. Per gli immobili gestiti in forma imprenditoriale si aggiungono i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale.
6. Controlli e sanzioni: chi li fa e quanto si rischia
I controlli sul CIN li esegue il Comune in cui si trova l’immobile, attraverso la polizia locale, che applica anche le sanzioni con le regole della legge 689/1981; i proventi restano al Comune. I risultati dei controlli sono comunicati all’Agenzia delle entrate, che insieme alla Guardia di finanza svolge analisi del rischio mirate su chi affitta senza CIN: è il motivo per cui una contestazione formalmente turistica può avere un seguito fiscale.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Struttura o immobile privo di CIN | da 800 a 8.000 euro |
| Mancata esposizione o indicazione del CIN negli annunci | da 500 a 5.000 euro per ciascun immobile, più la rimozione immediata dell’annuncio |
| Assenza dei dispositivi di sicurezza (rilevatori ed estintori) | da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione |
| Attività imprenditoriale senza SCIA | da 2.000 a 10.000 euro |
Gli importi variano in base alle dimensioni della struttura o dell’immobile, e le sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è già sanzionato dalla normativa regionale: è il primo punto da verificare quando arriva un verbale, perché una doppia contestazione sullo stesso fatto non regge. La mancata comunicazione degli alloggiati segue invece un’altra strada: non rientra tra le violazioni depenalizzate del TULPS ed è punita come contravvenzione, con l’arresto o l’ammenda previsti dall’art. 17 TULPS.
Contro il verbale si può presentare opposizione, nei termini e davanti all’autorità indicati nell’atto, contestando i presupposti: la qualificazione dell’attività, l’esistenza del codice al momento del controllo, la riferibilità della violazione al proprietario o all’intermediario, la sovrapposizione con la sanzione regionale. Quando invece il Comune adotta un provvedimento che vieta la prosecuzione dell’attività, la strada è il ricorso al TAR entro 60 giorni, con la domanda di sospensiva se la stagione è aperta.
7. Come ti assiste lo Studio
Lo Studio Legale Calzoni assiste proprietari, gestori di case vacanza, affittacamere, strutture ricettive e Comuni negli obblighi dell’art. 109 TULPS e del codice identificativo nazionale. Verifichiamo quali adempimenti ricadono davvero sull’attività — comunicazione degli alloggiati, CIN, SCIA, requisiti di sicurezza, regole regionali — e come tenerli insieme senza sovrapposizioni, perché gran parte delle contestazioni nasce dal confondere obblighi che hanno fonti e autorità diverse.
Quando il verbale è già arrivato, esaminiamo l’atto e i presupposti della contestazione, prepariamo l’opposizione o le osservazioni e, se il Comune ha vietato la prosecuzione dell’attività, valutiamo il ricorso al TAR con la domanda cautelare. Se vuoi sottoporci il tuo caso, descrivici la situazione: ti diciamo se la contestazione regge e che cosa conviene fare nei termini.
Domande frequenti
Chi deve comunicare gli ospiti alla Questura?
Tutti coloro che danno alloggio: alberghi e altre strutture ricettive, campeggi, case e appartamenti per vacanze, affittacamere, strutture di accoglienza non convenzionali e, dal 2018, anche chi affitta con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Entro quante ore va fatta la comunicazione?
Entro ventiquattro ore dall’arrivo, per via telematica. La regola delle sei ore per i soggiorni brevi, introdotta nel 2019, è subordinata a un decreto ministeriale e il testo vigente dell’art. 109 indica ancora solo le ventiquattro ore.
Che cosa sono le schedine alloggiati?
Erano i moduli cartacei con cui si comunicavano gli ospiti alla Questura. Oggi la comunicazione si fa per via telematica attraverso il portale della Polizia di Stato, con le credenziali rilasciate dalla Questura: il nome è rimasto nell’uso comune, la procedura no.
Serve il CIN anche per una sola stanza affittata?
Sì. Il codice identificativo nazionale riguarda le unità immobiliari, o porzioni di esse, destinate a locazione turistica o breve, oltre alle strutture ricettive. Va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio.
Cosa si rischia affittando senza CIN?
Una sanzione da 800 a 8.000 euro per l’assenza del codice, e da 500 a 5.000 euro per ciascun immobile in caso di mancata esposizione o indicazione negli annunci, con la rimozione dell’annuncio irregolare. I controlli li fa il Comune con la polizia locale e i risultati vanno all’Agenzia delle entrate.
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