Aigab Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi
La guerra degli affitti brevi torna ad accendersi e questa volta il confronto tra albergatori e gestori della ricettività in appartamento arriva direttamente sul tavolo del ministro del Turismo, Gianmarco Mazzi. AIGAB, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha chiesto al ministro di intervenire dopo le nuove accuse lanciate da Federalberghi, che nei giorni scorsi ha riaperto il dossier sulla crescita delle locazioni turistiche contestandone dimensioni, modalità operative, livello dei controlli e regime fiscale. Una contrapposizione che non riguarda più soltanto il numero di appartamenti destinati all’ospitalità, ma investe il modello stesso dell’offerta turistica italiana: da una parte il sistema alberghiero, che chiede regole omogenee e maggiori controlli; dall’altra il comparto degli affitti brevi, che rivendica la propria natura di segmento distinto del mercato e respinge l’accusa di rappresentare una forma di economia sommersa.
“AIGAB – si legge così nella nota diffusa dall’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi – reagisce con un articolato fact-checking su dati e sulle affermazioni diffuse da Federalberghi e rilancia la richiesta di un intervento istituzionale, sostenendo che la ricettività in appartamento sia ormai una componente strutturale dell’industria turistica nazionale.
Di seguito si condivide fact-checking sui contenuti divulgati oggi 7 ottobre 2026 da Federalberghi con un comunicato stampa dal titolo “LE BUGIE DELLA SHADOW ECONOMY A CONFRONTO CON I DATI REALI”, contenuti già pubblicati sul Corriere della Sera di venerdì 2.10.2026 a pag 24 con il titolo fuorviante “Boom di affitti brevi – Business per pochi” con anche intervista a Presidente Federalberghi Bocca dal titolo “Troppi alloggi illegali. Servono maggiori controlli e una fiscalità più equa” a cui AIGAB-Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi ha già replicato con intervista al Presidente Marco Celani pubblicata sul Corriere della Sera di lunedì 5 ottobre a pag 25 intitolata “Basta guerre, pensiamo ai turisti”.
I medesimi contenuti sono stati rilanciati oggi, 7 ottobre 2026 da Federalberghi con un comunicato stampa a cui l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi risponde contestando punto per punto quanto diffuso oggi e nei giorni scorsi su testate nazionali:
FEDERALBERGHI INVOCA: STESSO MERCATO, STESSE REGOLE
Hotel ed Affitti Brevi non sono lo stesso mercato. Chi va in hotel è un cliente diverso da chi opta per un appartamento per le vacanze, che tipicamente sono famiglie del ceto medio italiano o internazionale che non andrebbe mai, per una serie di motivi, in un albergo 4 o 5 stelle: prima di tutto per i costi (una famiglia di quattro persone deve necessariamente prenotare due camere che spesso non sono neanche comunicanti, ma poste su piani diversi con costi che lievitano), ma anche per la possibilità di poter preparare dei pasti internamente, di avere uno spazio maggiore a disposizione di tutta la famiglia, che spesso viaggia anche con un animale domestico o dove i membri adulti sempre più spesso alternano lavoro e relax e necessitano quindi di spazi diversificati (sala da pranzo, camera da letto, cameretta ecc) più ampi e di privacy. Inoltre, gli Affitti Brevi non forniscono i servizi che offrono gli alberghi, perché è vietato.
PER FEDERALBERGHI “2 annunci su 3 fanno capo a chi gestisce più appartamenti”
Non è vero. Circa il 96% delle case online appartiene a proprietari singoli; sono oltre 700 mila le famiglie italiane (circa 2,8 milioni di individui) per le quali l’affitto breve rappresenta spesso la principale fonte di sostentamento o il mezzo per mantenere il patrimonio immobiliare di proprietà. I Property Manager, quindi, gestiscono annunci per conto dei proprietari che sono perlopiù proprietari singoli, come desumibile dalla BDRS che rileva che la stragrande maggioranza dei CIN fanno capo alla singola famiglia. Il ruolo dei Property Manager è fare promozione online e gestire tutti gli adempimenti burocratici-fiscali e legislativi diventati ormai troppo complessi per i privati.
PER FEDERALBERGHI “l’offerta si concentra nei grandi centri”
Complessivamente ad oggi in Italia sono soltanto 510 mila gli annunci relativi ad immobili promossi online con finalità di affitti brevi, di cui solo 75 mila nei 20 capoluoghi di Regione, a dimostrazione che sono diffusissimi nei piccoli centri dove a volte l’affitto breve è l’unica offerta di alloggio per i turisti.
PER FEDERALBERGHI C’È UNA “crescita esponenziale che non accenna a fermarsi a Roma Milano Firenze, Napoli e Venezia ad agosto 2026 rispetto ad agosto 2025”.
La crescita dei CIN è un fatto positivo e risponde al fatto che le famiglie italiane ereditano immobili (secondo Agenzia delle Entrate in media 395mila ogni anno dal 2021 al 2025!). Se c’è un incremento di 38mila CIN a fronte di 400mila case ereditate vuol dire che ne sono rimaste sfitte il 90%. Delle case sfitte in Italia solo il 10% diventa un affitto breve. Al 30 settembre, 395 mila case sono passate di mano e si sono svuotate. Chi le eredita non sa cosa farne, ha paura di un affitto lungo perché non si sente sicuro di tornare in possesso dell’immobile e allora nella maggior parte dei casi le lascia vuote.
PER FEDERALBERGHI “2/3 degli annunci (il 67,5%) sono pubblicati da persone che amministrano più alloggi con casi limite di soggetti che gestiscono più di 15.000 alloggi smentendo la tesi che gli affitti brevi servono ad integrare i redditi bassi”
Il caso limite di 15mila alloggi gestiti è quello di una OTA tedesca (Holidoo) che si intesta il profilo online. I proprietari sono singoli e si occupano di tutto. Pubblicare non vuol dire essere proprietari. I Property Manager hanno gli annunci intestati per semplicità di gestione ma la proprietà rimane alle famiglie. Motivo per cui il titolo “Business per pochi” non risponde al vero visto che i gestori professionali operano in nome per conto dei proprietari singoli concetto base che Federalberghi ancora non ha compreso.
PER FEDERALBERGHI “4 annunci su 5 sono per intere case in cui non abita più nessuno: più della metà, il 57,6%, si riferisce ad alloggi disponibili per oltre sei mesi a dimostrazione che non si tratta di attività occasionali”
È vero che la maggior parte delle case sono promosse on line nella loro interezza. Il dato sulla disponibilità oltre i 6 mesi è errato. In realtà tutte le rilevazioni, a partire da quella di Inside Airbnb dicono che solamente il 30% circa delle case è promosso stabilmente online. Le altre sono occasionali nelle Città, stagionali (perché riferibili a case di vacanza) le altre.
BOCCA HA CHIESTO TETTO MINIMO 5 NOTTI PER STUDIO PER MOTIVI DI SICUREZZA; PER FEDERALBERGHI “le regole non sono sempre rispettate: solo il 55,6% degli annunci conferma la presenza dell’estintore obbligatorio per legge mentre il rilevatore di fumo c’è solo nel 33,1% dei casi. Infine, il CIN in vigore dal 2024: secondo lo studio di Federalberghi ad agosto 2026 14,7% degli annunci su airbnb ne era privo.
In realtà gli Affitti Brevi sono già sottoposti a protocolli di sicurezza varati dal Governo a livello nazionale quindi oltre al CIN devono sottostare ad obblighi come l’installazione di dispositivi di sicurezza, tra cui estintore e rilevatori di monossido ed i Property Manager professionali di sicuro si sono adeguati immediatamente alle nuove normative.
Quanto al CIN: ormai il numero di CIN corrisponde agli annunci sul web. Anzi, in alcuni casi, come a Firenze, ci sono più CIN che alloggi sul mercato, perché i proprietari li hanno richiesti quando l’Amministrazione ha cominciato a parlare di divieti, per tutelare il proprio immobile e per non precludersi una possibilità.
PER FEDERALBERGHI GLI AFFITTI BREVI SONO “economia d’ombra”
È molto difficile fare sommerso con gli affitti brevi dal momento che per essere sulle OTA è necessario il CIN e che le Banche Dati sono integrate e i controlli, soprattutto dell’Agenzia delle Entrate, sono stringenti investigando direttamente i conti correnti dei proprietari. Le regole ci sono, non ne servono altre: il singolo proprietario può sbagliare e certo è più difficile controllarlo, ma i Property Manager sono garanti del fatto che tutto sia in regola e per questo subiscono continui controlli.
FEDERALBERGHI CHIEDE UNA FISCALITÀ PIÙ EQUA PER GLI ALBERGATORI RISPETTO AGLI AFFITTI BREVI In realtà sulla tassazione è fondamentale rilevare che i Property Manager, gestendo case altrui, fatturano le loro commissioni con il 22% di IVA contro il 10% degli hotel e sono poi soggetti alla stessa IRES degli hotel sul risultato di gestione netto (24%) ma non possono erogare servizi (colazione, pulizie giornaliere, ecc.). Inoltre, i proprietari sono soggetti alla cedolare secca al 21% sull’importo lordo della prenotazione con tutti i costi indeducibili. La fiscalità è evidentemente più vantaggiosa per gli hotel
Nel 2025 su 4 miliardi e 700 mila euro di introiti da cedolare secca, circa 2,2 miliardi provengono dagli affitti brevi. Non solo. In molti comuni, come Milano, la tassa di soggiorno per un turista in un immobile destinato a locazione turistica è equiparata a un 4 stelle: 9,5 euro a persona al giorno.
FEDERALBERGHI CHIEDE INNALZAMENTO IMU dichiarando “molti alloggi turistici sono affittati per la maggior parte dell’anno ma non pagano la tassa sugli immobili. Ricordo che anche gli alberghi stagionali la pagano tutto l’anno anche nei mesi in cui restano chiusi”.
Non è così. Le seconde case già pagano l’IMU tutto l’anno”.
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