Gli affitti brevi rappresentano una componente sempre più rilevante del mercato immobiliare e dell’offerta turistica italiana, ma il loro sviluppo solleva interrogativi economici e sugli aspetti fiscali e normativi. Dalla redditività degli immobili al rapporto con le locazioni residenziali, passando per gli adempimenti a carico dei proprietari e le prospettive del settore, il tema coinvolge famiglie, investitori e operatori professionali. Per approfondire le dinamiche del comparto, abbiamo intervistato Marco Celani, Presidente AIGAB, Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, che rappresenta gli interessi degli operatori del settore e si confronta con le istituzioni sulle regole che ne disciplinano l’attività. Con l’associazione analizziamo le dimensioni del mercato, le principali criticità per chi opera negli affitti brevi e le proposte per il futuro, tra opportunità economiche, tutela dei proprietari e sviluppo del turismo italiano.
La fotografia di AIGAB
AIGAB rappresenta i gestori professionali degli affitti brevi. Qual è oggi la fotografia del settore in Italia e quale peso ha raggiunto all’interno dell’offerta turistica nazionale?
MC: Da un punto di vista di peso sullo stock abitativo i circa 510mila annunci online rappresentano l’1,4% delle abitazioni italiane, quindi un fenomeno molto più piccolo di come viene spesso raccontato. Nonostante questo, stimiamo che le sole locazioni brevi contribuiscano con circa 2milioni di posti letto alla capacità del settore hospitality italiana: non se ne può fare a meno.
Chi c’è dietro gli affitti brevi?
Quando parliamo di affitti brevi, parliamo spesso genericamente di “host”. Chi sono realmente oggi i soggetti che operano in questo mercato? Qual è il rapporto tra proprietari, gestori professionali e property manager?
“Host” è una parola che mette insieme figure molto diverse.
In primo luogo ci sono i proprietari, in gran parte famiglie con una o due case, spesso ereditate o acquistate come risparmio. Poi ci sono i gestori professionali, che lavorano per conto dei proprietari con strutture, personale e standard di servizio. Infine ci sono i property manager, che svolgono funzioni operative. Chi parla di “multiproprietari” speculativi descrive una minoranza e confonde due piani: il proprietario che affida la casa a un professionista è una famiglia che sceglie di farsi aiutare, non un imprenditore che accumula immobili.
Le famiglie
Nella vostra nota recentemente pubblicata sottolineate il ruolo dell’immobile come forma di welfare integrativo per le famiglie italiane. Quanto è diffuso questo modello e che funzione economica svolge per i proprietari?
L’immobile è il principale patrimonio delle famiglie italiane, e per molte l’affitto breve è uno strumento di welfare di supporto: serve a pagare un mutuo, integrare una pensione, sostenere i figli che studiano fuori o mantenere una casa di famiglia che altrimenti resterebbe vuota e a carico. Parliamo di centinaia di migliaia di famiglie proprietarie. In Italia ci sono circa 9,6 milioni di abitazioni vuote, e una parte di queste, grazie agli affitti brevi, torna a produrre reddito e a essere curata.
Quanto guadagna chi affitta? (La redditività)
Per una famiglia che possiede un immobile, quali sono oggi i principali fattori che determinano la convenienza di destinarlo agli affitti brevi rispetto ad altre forme di locazione?
La convenienza dipende da più fattori.
Il primo è la flessibilità: il proprietario può usare la casa quando vuole e non la vincola per anni. Poi contano il tipo di domanda (business, città d’arte, turismo straniero), la fiscalità e i costi di gestione, che oggi includono pulizie, utenze, commissioni dei portali e adempimenti. Rispetto a un 4+4 il rendimento lordo può essere più alto, ma lo è anche il rischio per il peso dei seguenti fattori: stagionalità, vuoti, usura degli immobili. Per questo la tenuta fiscale è decisiva. Se si aumenta ulteriormente il prelievo, il calcolo cambia e molti tornano al lungo termine o escono dal mercato regolare.
Per chi conviene l’affitto breve di appartamento (Il target)
Quanto è cambiata negli ultimi anni la domanda turistica di appartamenti rispetto alla domanda di soggiorno alberghiero? Esistono tipologie di viaggiatori per le quali l’alloggio in appartamento rappresenta una scelta particolarmente importante?
La domanda di appartamenti è cresciuta perché cambiano le esigenze: famiglie e gruppi che vogliono più spazio, cucina e autonomia, soggiorni lunghi, workation, viaggiatori che cercano zone meno battute. Gli appartamenti sono molto scelti anche da chi viaggia con bambini, animali o parenti anziani. Una parte consistente della clientela è italiana, e questo smonta l’idea di un fenomeno solo per stranieri. Il settore si rivolge anche al viaggiatore business. Non è una concorrenza all’hotel: copre bisogni che l’hotel non soddisfa. Due mercati alternativi.
Leggi assenti? (Il tema della regolamentazione)
Il settore è stato interessato negli ultimi anni da numerosi interventi normativi. Quali sono, secondo AIGAB, le principali criticità dell’attuale quadro regolatorio? Ad esempio, negli ultimi anni il settore è stato interessato da nuovi obblighi e adempimenti, tra cui il Codice identificativo nazionale (CIN), gli obblighi informativi e le disposizioni in materia di sicurezza, oltre alle regole regionali e comunali applicabili. Quali sono, secondo AIGAB, le principali difficoltà che proprietari e gestori incontrano nell’adeguarsi alla normativa? Quali interventi potrebbero semplificare gli adempimenti senza compromettere trasparenza, sicurezza e rispetto delle regole?
Il problema principale è la frammentazione: norme nazionali, regionali e comunali che si sovrappongono e a volte si contraddicono.
Con il CIN, con gli obblighi informativi e con le regole di sicurezza, il proprietario di una sola casa si trova a gestire un carico burocratico pensato per un’impresa. Siamo favorevoli a più trasparenza e a più sicurezza: il CIN serve a tracciare e a contrastare l’abusivismo ed è uno strumento che abbiamo sostenuto. Ma servirebbero anche una piattaforma unica e semplice per gli adempimenti, requisiti di sicurezza chiari e uniformi, controlli concentrati sui soggetti irregolari anziché su chi è già in regola. Gli operatori in regola non devono essere penalizzati rispetto a chi opera nel sommerso.
Gli aspetti fiscali sugli affitti brevi (Criticità)
Quali sono oggi le principali criticità fiscali per chi opera negli affitti brevi? Ritenete che l’attuale sistema, compresa la cedolare secca nei casi in cui è applicabile, sia adeguato a distinguere le esigenze del piccolo proprietario da quelle di chi svolge l’attività in forma imprenditoriale? Quali modifiche proporreste?
La criticità maggiore è l’incertezza e l’ipotesi di inasprimenti, come l’aliquota unica al 26% introdotto negli ultimi mesi che abbiamo definito una “stangata sulle famiglie”. Il rischio è che chi ha scelto la regolarità esca dal mercato legale e alimenti il nero. Il sistema attuale distingue già tra proprietario privato e attività imprenditoriale, ma il confine va chiarito: una cosa è la famiglia con uno o due immobili, un’altra è chi organizza un’attività strutturata. Proponiamo criteri oggettivi e chiari per la soglia dell’imprenditorialità, come quella attuale basata sul numero di immobili, la stabilità dell’aliquota per il piccolo proprietario e il riconoscimento dei costi reali di gestione per chi opera in forma d’impresa.
Il punto di equilibrio
Quale dovrebbe essere, secondo voi, il punto di equilibrio tra la necessità di regolamentare il settore e quella di non ostacolare una forma di ospitalità che coinvolge migliaia di proprietari e operatori?
Regole chiare, semplici e applicate a tutti, con sanzioni vere per gli abusivi. Il punto di equilibrio sta in una regolamentazione che tuteli i residenti, la sicurezza e la concorrenza leale senza imporre limiti indiscriminati, come tetti al numero di immobili o soggiorni minimi uniformi, che a nostro avviso hanno effetti depressivi e spingono verso l’illegalità. Alcune di queste misure sollevano anche dubbi di costituzionalità.
Le regole che AIGAB vorrebbe e le richieste al Ministro
Se poteste intervenire oggi sulla normativa nazionale, quali sarebbero i tre interventi prioritari che proporreste al Governo? Nella vostra recente nota chiedete al ministro del Turismo di intervenire. Qual è il confronto che AIGAB vorrebbe avere con il Ministero nei prossimi mesi e quali risultati vorrebbe ottenere?
Le tre priorità sarebbero una disciplina nazionale chiara e semplificata, che eviti il patchwork di regole locali; una fiscalità stabile e distinta per piccoli proprietari e imprese; il riconoscimento del gestore professionale come figura di riferimento, con requisiti e qualificazione. Dal confronto con il Ministero vorremmo un tavolo stabile con le associazioni, un’attenzione al dialogo con gli enti locali e una norma costruita su dati, non su percezioni.
Quali sono gli effetti delle regole europee sugli affitti brevi in Italia
Quanto inciderà, secondo AIGAB, il nuovo quadro europeo sulla regolamentazione degli affitti brevi? Ci sono aspetti della disciplina europea che ritenete particolarmente importanti per l’Italia?
Il Regolamento 1028/2025 europeo sulla raccolta dei dati degli affitti brevi va nella direzione che sosteniamo da anni: registrazione, numero identificativo e scambio di dati tra piattaforme e autorità. Per l’Italia è un’opportunità, perché un sistema omogeneo e digitale riduce l’abusivismo e semplifica la vita a chi è in regola. Invece il Regolamento proposto dalla Commissione Europea “Affordable Housing Act” va respinto, perché se approvato così com’è potrebbe essere estremamente penalizzante non solo per gli affitti brevi, ma per il valore degli immobili delle famiglie italiane.
Casa e mercato immobiliare
Uno dei temi più discussi riguarda il rapporto tra affitti brevi e disponibilità di abitazioni per la locazione residenziale. Qual è la posizione di AIGAB su questo tema e quali elementi ritenete necessario considerare per valutare correttamente l’impatto degli affitti brevi sul mercato immobiliare?
Gli affitti brevi non sono la causa dell’emergenza abitativa. Il peso sul patrimonio abitativo è molto piccolo e il mondo accademico è diviso su un nesso causale. Le case in affitto breve sono spesso centrali, usate dai proprietari per periodi limitati e raramente entrate nei circuiti degli studenti, quindi la sovrapposizione è minima. Per valutare l’impatto servono dati granulari: quante case sono davvero sottratte al lungo termine, in quali quartieri, con quali alternative. Il vero problema è la carenza di politiche abitative e di offerta di locazioni a canone sostenibile, a cui non si risponde limitando solo gli affitti brevi.
I Comuni
Il fenomeno degli affitti brevi presenta caratteristiche molto diverse tra grandi città, località turistiche e piccoli centri. Ritenete che sia possibile applicare una disciplina uniforme a livello nazionale oppure servano strumenti differenziati in funzione dei territori?
Serve un quadro nazionale di principi comuni, con strumenti differenziati nei territori: una grande città d’arte, una località balneare e un borgo dell’Appennino hanno esigenze opposte. I Comuni possono intervenire su aspetti mirati come sicurezza, rifiuti e vivibilità, ma divieti generalizzati o regole diverse ogni pochi chilometri creano incertezza e contenzioso. Anzi, nei piccoli centri gli affitti brevi sono spesso un’occasione di recupero edilizio e di presidio del territorio.
Professionalizzazione
Come sta cambiando la figura del gestore di affitti brevi? È ancora prevalentemente un’attività familiare oppure il settore sta andando verso una crescente professionalizzazione?
Il settore si sta professionalizzando in modo netto. Accanto al proprietario che gestisce da solo, crescono gestori strutturati con personale, tecnologia e standard di servizio. La professionalizzazione è un vantaggio per tutti: più qualità per l’ospite, più sicurezza, più rispetto delle regole e più reddito per il proprietario. Per questo chiediamo che il gestore professionale sia riconosciuto come figura con le sue specificità.
Il futuro
Come immaginate il mercato italiano degli affitti brevi nei prossimi cinque anni? Vi aspettate una crescita, una stabilizzazione o una trasformazione del modello attuale?
Prevediamo una trasformazione più che una crescita esplosiva: meno offerta improvvisata, più offerta regolare e gestita da professionisti, più attenzione alla qualità e alla sostenibilità. La direzione dipenderà molto dalle scelte su fisco e regole: con un quadro stabile il settore può crescere in modo ordinato e portare valore ai territori, mentre con restrizioni e aumenti d’imposta rischiamo di perdere offerta legale e di favorire il sommerso.
Messaggio di AIGAB
Qual è il messaggio che AIGAB vorrebbe che istituzioni, proprietari e viaggiatori comprendessero meglio quando si parla di affitti brevi?
Gli affitti brevi non sono il nemico del turismo né della casa: sono famiglie, lavoro e ospitalità diffusa. Chiediamo regole chiare e applicate a tutti, un fisco stabile e un dialogo con le Istituzioni basato sui dati. Chi lavora in regola va sostenuto, chi opera nel sommerso va contrastato davvero.
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