Per aumentare le prenotazioni su Airbnb è importante avere un annuncio ottimizzato, conoscere a fondo e sfruttare gli strumenti della piattaforma, applicare con criterio gli sconti disponibili e garantire una gestione accurata della disponibilità.
Inoltre, monitorare costantemente gli insight della piattaforma aiuta a individuare i punti critici e correggere la rotta prima che le performance ne risentano.
Gestire un annuncio Airbnb non significa semplicemente pubblicare qualche fotografia e attendere le richieste di prenotazione. Il mercato degli affitti brevi è diventato estremamente competitivo, e chi desidera ottenere risultati costanti deve affrontare la gestione dell’immobile con lo stesso rigore di un’attività imprenditoriale.
In questo articolo analizzeremo le principali aree su cui intervenire per cercare di aumentare le prenotazioni: dall’ottimizzazione dell’annuncio alla gestione dinamica dei prezzi, dalle promozioni alla lettura corretta degli insight della piattaforma. Ogni sezione offre consigli pratici e semplici, pensati per chi gestisce uno o più immobili destinati agli affitti brevi.
ECCO COSA FARE PER AUMENTARE LE PRENOTAZIONE DEI TUOI AFFITTI BREVI SU AIRBNB
1. Ottimizzare un annuncio Airbnb per aumentare le prenotazioni
Il punto di partenza per aumentare le prenotazioni è un annuncio costruito con cura in ogni suo elemento. È importante ricordare che un annuncio di qualità non solo migliora il posizionamento nei risultati di ricerca di Airbnb, ma converte anche più visitatori in ospiti effettivi: un profilo ben curato ispira fiducia e spinge l’utente a prenotare. Ogni dettaglio, dalla descrizione alle foto, contribuisce quindi sia alla visibilità che alle performance finali dell’annuncio.
Titolo dell’annuncio
Il titolo deve far capire immediatamente che tipo di alloggio si sta proponendo e quali sono le caratteristiche che possono renderlo interessante: per esempio posizione, vista, terrazza, piscina, vicinanza a un punto di interesse o particolari servizi. Meglio evitare titoli generici come “Bellissimo appartamento a Milano” e sfruttare lo spazio disponibile per evidenziare un elemento concreto dell’alloggio.
Descrizione
La descrizione deve spiegare in modo chiaro cosa offre realmente l’alloggio. È utile descrivere gli ambienti, la distribuzione degli spazi, i posti letto, i bagni, gli eventuali spazi esterni e gli elementi che possono fare la differenza per determinati ospiti. Le informazioni devono essere precise e coerenti con quello che l’ospite troverà al suo arrivo.
Per chi vuole approfondire l’argomento, abbiamo redatto una guida dettagliata: Come scrivere l’annuncio perfetto per l’affitto breve.
Fotografie
Le foto devono permettere di capire subito com’è davvero l’alloggio. È importante mostrare tutti gli ambienti e gli spazi accessibili agli ospiti, alternando foto d’insieme e piccoli dettagli e valorizzando caratteristiche che possono influenzare la scelta, come terrazza, piscina, vista, cucina o spazio di lavoro. La foto di copertina e le prime immagini sono particolarmente importanti perché sono quelle che l’utente vede per prime. Airbnb permette inoltre di organizzare le immagini con il Photo Tour, suddividendole per ambiente, e di aggiungere didascalie. Le fotografie devono essere recenti, luminose e soprattutto fedeli agli spazi reali.
Per chi desidera approfondire le tecniche per ottenere immagini di qualità, abbiamo dedicato un articolo specifico sull’argomento: Come scattare foto perfette per affitti brevi e B&B.
Servizi e dotazioni
La sezione dedicata ai servizi deve essere compilata con attenzione, indicando tutte le dotazioni realmente disponibili. Wi-Fi, aria condizionata, lavatrice, parcheggio, cucina, ascensore, spazio di lavoro, culla e altri servizi possono essere determinanti nella scelta e possono anche essere utilizzati dagli ospiti come filtri durante la ricerca.
Posizione
La posizione deve essere descritta in modo utile per chi sta valutando la prenotazione: distanza o collegamenti con attrazioni, stazioni, aeroporti, mezzi pubblici, spiagge, centri cittadini o altri punti di interesse rilevanti per quella specifica destinazione. Airbnb mostra la posizione dell’alloggio sulla mappa e le informazioni sulla zona aiutano l’ospite a capire se è adatta alle proprie esigenze.
Regole e condizioni del soggiorno
Le regole della casa devono essere chiare prima della prenotazione: eventuali limiti sul numero di ospiti, animali, fumo, feste, orari di silenzio, utilizzo di determinati spazi o altre condizioni. Anche le informazioni relative al check-in e all’accesso all’alloggio devono essere comprensibili, così l’ospite sa esattamente cosa aspettarsi.
Coerenza tra annuncio e realtà
Ogni elemento dell’annuncio deve corrispondere all’esperienza reale. Se una fotografia mostra un determinato ambiente, un servizio deve essere effettivamente disponibile o una descrizione promette una caratteristica dell’alloggio, questa deve essere presente. Foto, descrizione, servizi e condizioni devono raccontare lo stesso alloggio, senza creare aspettative che non possono essere mantenute.
2. Usare gli strumenti di Airbnb per migliorare le conversioni
Airbnb mette a disposizione strumenti specifici per intervenire su prezzi, sconti e disponibilità. La loro utilità sta soprattutto nel poter adattare l’annuncio quando cambia la domanda, quando ci sono date ancora vuote o quando si vuole favorire un determinato tipo di soggiorno.
Smart Pricing / prezzo dinamico
Lo Smart Pricing serve a evitare di mantenere la stessa tariffa tutto l’anno: Airbnb modifica automaticamente il prezzo in base a fattori come domanda locale, caratteristiche dell’alloggio, prenotazioni precedenti e prezzi nella zona. È utile soprattutto se non si vuole aggiornare manualmente ogni data; si possono comunque impostare un prezzo minimo e uno massimo.
Per capire meglio questo argomento leggi il nostro articolo dedicato alla gestione dinamica dei prezzi negli affitti brevi.
Suggerimenti di prezzo
I suggerimenti di prezzo servono a capire se una determinata tariffa è coerente con la domanda. Airbnb propone un prezzo per le singole date sulla base di dati relativi all’alloggio, alla zona e alle prenotazioni. Sono particolarmente utili quando si vuole decidere manualmente il prezzo invece di attivare Smart Pricing.
Confronto con gli annunci simili
Questa funzione serve a verificare quanto costano realmente gli alloggi simili al proprio. Airbnb mostra su una mappa i prezzi medi di annunci comparabili, distinguendo tra quelli prenotati e quelli ancora disponibili. È utile per capire se il proprio prezzo è fuori mercato per determinate date.
Prezzo base
Il prezzo base è la tariffa applicata normalmente alle notti del calendario. Serve come punto di partenza per costruire il resto della strategia: da questo prezzo si possono poi differenziare weekend, singole date e sconti. Va quindi impostato in modo realistico rispetto al costo totale per l’ospite e agli annunci simili.
Prezzo weekend
Il prezzo weekend permette di applicare una tariffa diversa a venerdì e sabato. Serve quando la domanda del fine settimana è diversa da quella dei giorni feriali, evitando di utilizzare automaticamente la stessa tariffa per tutta la settimana.
Prezzi personalizzati per singole date
Questa funzione serve per modificare il prezzo di date specifiche senza cambiare quello dell’intero calendario. Può essere utile, per esempio, per una festività, una fiera o un evento locale che rende alcune notti diverse dalle altre.
Prezzi stagionali
Le Seasonal price settings, introdotte da Airbnb nel 2026, servono a modificare il prezzo base in funzione dei diversi periodi dell’anno. Si può quindi impostare una tariffa diversa per i mesi di maggiore o minore domanda, con la possibilità di modificare anche il prezzo del weekend. La funzione è in fase di estensione agli host.
Gli sconti possono essere utilizzati per intervenire sul prezzo in situazioni diverse: favorire soggiorni più lunghi, ottenere prenotazioni con largo anticipo oppure cercare di riempire le date ancora disponibili. Airbnb permette di applicare diversi tipi di sconto direttamente dal calendario, mentre le promozioni sono pensate per offrire una riduzione su determinate date.
Sconti settimanali e mensili
Servono a incentivare soggiorni più lunghi. Lo sconto settimanale si applica alle prenotazioni di almeno 7 notti, mentre quello mensile riguarda soggiorni di almeno 28 notti. Possono essere utili per ridurre i periodi vuoti e il numero di cambi di ospite, ma vanno valutati considerando quanto si guadagnerebbe mantenendo quelle stesse date disponibili per soggiorni brevi.
Early-bird discount
Lo sconto early-bird serve a incentivare le prenotazioni effettuate con largo anticipo. Airbnb permette di applicarlo alle prenotazioni effettuate da 1 a 24 mesi prima del check-in. Può essere interessante per iniziare a riempire il calendario delle stagioni più richieste con maggiore anticipo.
Last-minute discount
Il last-minute discount serve a cercare di riempire le notti rimaste libere quando il check-in si avvicina. Airbnb permette di applicarlo alle prenotazioni effettuate da 1 a 28 giorni prima dell’arrivo. È quindi uno strumento da usare soprattutto sulle date che rischiano di rimanere vuote, invece di abbassare il prezzo dell’intero calendario.
Promozioni
Le promozioni permettono di applicare una riduzione a determinate date senza modificare in modo permanente il prezzo base. A seconda dell’idoneità dell’annuncio, Airbnb può offrire una New listing promotion per le prime tre prenotazioni oppure una Custom promotion, nella quale l’host sceglie date e percentuale di sconto. Non tutte le promozioni sono disponibili per tutti gli annunci o per tutte le date.
Special offer
La Special offer serve invece quando un potenziale ospite ha già contattato l’host. In risposta al messaggio, l’host può inviare un’offerta con un prezzo personalizzato, eventualmente proponendo anche date diverse. Se l’ospite accetta entro 24 ore, la prenotazione viene confermata automaticamente. È quindi particolarmente utile per trattare una richiesta concreta, non come sconto generale visibile a tutti gli utenti.
4. Gestire al meglio le disponibilità e condizioni di prenotazione su Airbnb
Prezzo e sconti non bastano se le impostazioni del calendario rendono difficile prenotare l’alloggio. Airbnb permette di decidere quando gli ospiti possono prenotare, per quanto tempo e con quanto anticipo, oltre a stabilire alcune condizioni per check-in e check-out. Gestire queste impostazioni in modo troppo restrittivo può lasciare inutilmente delle notti vuote.
Durata minima del soggiorno
Impostare un numero elevato di notti minime può escludere chi cerca soggiorni brevi. Se, per esempio, tra due prenotazioni rimangono quattro notti libere e il soggiorno minimo è di cinque, quelle date non potranno essere prenotate. Airbnb permette anche di creare regole diverse in base al giorno di check-in, quindi può essere utile ridurre il minimo nei periodi in cui si vogliono riempire i buchi del calendario.
Durata massima del soggiorno
La durata massima stabilisce quante notti può prenotare un ospite. Aumentarla permette di intercettare anche chi cerca soggiorni più lunghi, mentre mantenerla bassa può essere utile quando l’alloggio è pensato soprattutto per soggiorni brevi. Airbnb permette di impostare anche regole personalizzate per determinate date.
Preavviso per la prenotazione
Il preavviso stabilisce quanto tempo deve trascorrere tra la prenotazione e il check-in. Si può accettare una prenotazione anche il giorno stesso oppure richiedere 1, 2, 3 o 7 giorni di anticipo. Se l’obiettivo è aumentare le prenotazioni, un preavviso troppo lungo può escludere chi cerca un alloggio all’ultimo momento.
Tempo di preparazione tra una prenotazione e l’altra
Questa impostazione serve a bloccare automaticamente una o più notti tra due soggiorni, quando servono per pulizia, manutenzione o preparazione dell’alloggio. Airbnb permette di scegliere nessuna notte, una notte oppure due notti prima e dopo ogni prenotazione. Se non è realmente necessario, un intervallo troppo ampio può ridurre le date effettivamente prenotabili.
Finestra di disponibilità
La finestra di disponibilità stabilisce quanto avanti nel futuro gli ospiti possono prenotare: Airbnb permette di aprire il calendario fino a 3, 6, 9, 12 o 24 mesi. Ampliare questo periodo può essere utile per intercettare chi organizza il viaggio con largo anticipo, soprattutto per date molto richieste.
Giorni di check-in e check-out
Airbnb permette di limitare i giorni in cui gli ospiti possono arrivare o partire. È un’impostazione utile quando, per motivi organizzativi, non è possibile gestire check-in o check-out in determinati giorni. Va però utilizzata con attenzione: troppe restrizioni possono escludere prenotazioni che altrimenti sarebbero possibili.
Calendario sempre aggiornato
Il calendario deve riflettere in ogni momento le date realmente disponibili. Airbnb consiglia di bloccare le giornate in cui non è possibile ospitare e permette di sincronizzare il calendario con altri sistemi per evitare doppie prenotazioni. Un calendario non aggiornato può portare a cancellazioni che si potevano evitare.
5. Usare i dati e gli insight di Airbnb
Guardare quante prenotazioni arrivano non basta: i dati di Airbnb possono aiutare a capire dove si blocca il percorso che porta alla prenotazione e quali modifiche provare. Gli insight più recenti suggeriscono interventi su prezzo, disponibilità e condizioni di prenotazione, mentre la sezione Insights permette di analizzare le performance dell’annuncio.
Pricing and availability insights
Questi insight analizzano ciò che sta succedendo nelle ricerche e nelle prenotazioni della zona nell’ultimo mese e propongono azioni concrete. Airbnb può, per esempio, suggerire di abbassare il prezzo base, ridurre il soggiorno minimo, accettare prenotazioni con meno preavviso, aggiungere uno sconto o rendere disponibili date più lontane. Servono quindi a capire quale impostazione modificare quando il calendario non si riempie.
Dati sulle visualizzazioni e sulle prenotazioni
Per gli host che utilizzano gli strumenti professionali, Airbnb permette di analizzare dati come visualizzazioni, tasso di conversione, anticipo medio delle prenotazioni e aggiunte alla wishlist, anche confrontandoli con annunci simili nella stessa zona o categoria. Sono dati utili per distinguere due situazioni molto diverse: un annuncio che viene visto ma riceve poche prenotazioni e uno che invece viene trovato poco.
Occupazione e tariffe
La sezione dedicata a occupazione e tariffe permette di verificare quante notti vengono prenotate, quante rimangono bloccate e come si comportano le tariffe nel tempo, con possibilità di confronto con annunci simili. Questo aiuta a capire se il problema riguarda il prezzo, la disponibilità o semplicemente un calendario troppo chiuso.
Reviews insights
Gli Reviews insights trasformano il contenuto delle recensioni in suggerimenti pratici. Se, per esempio, più ospiti segnalano difficoltà nel check-in o una differenza tra le fotografie e l’alloggio, Airbnb può suggerire di intervenire proprio su quegli aspetti. È un modo concreto per usare le recensioni non solo come valutazione, ma come fonte di indicazioni per migliorare l’annuncio e l’esperienza dell’ospite.
Come leggere questi dati
Il punto non è modificare continuamente le impostazioni seguendo ogni suggerimento. I dati servono soprattutto a individuare un problema e capire quale leva provare a modificare. Se le visualizzazioni sono basse, bisogna ragionare sulla capacità dell’annuncio di comparire nelle ricerche; se le visualizzazioni ci sono ma le prenotazioni sono poche, diventano più interessanti prezzo, fotografie, descrizione, recensioni e condizioni di prenotazione. Questa distinzione evita di abbassare il prezzo alla cieca quando il problema potrebbe essere un altro.
6. Strategie per migliorare la visibilità dell’annuncio su Airbnb
Essere presenti su Airbnb non significa comparire allo stesso modo in tutte le ricerche. I risultati cambiano in base alle caratteristiche della ricerca dell’ospite e a diversi fattori legati all’annuncio. Per questo, migliorare la visibilità significa soprattutto rendere l’alloggio coerente con ciò che gli ospiti stanno cercando e mantenere condizioni di prenotazione competitive.
Prezzo competitivo
Il prezzo è uno dei fattori che Airbnb considera nel determinare l’ordine dei risultati. Non significa necessariamente essere l’annuncio più economico: il confronto viene fatto anche rispetto agli alloggi simili e al prezzo totale del soggiorno. Controllare periodicamente i prezzi degli annunci comparabili aiuta quindi a evitare di essere fuori mercato.
Disponibilità del calendario
Più date sono effettivamente prenotabili, più possibilità ci sono che l’annuncio corrisponda alle date cercate dagli ospiti. Airbnb considera infatti la disponibilità del calendario tra i fattori che influenzano i risultati. Questo non significa aprire indiscriminatamente tutte le date, ma evitare di bloccare periodi che si potrebbero realmente vendere.
Recensioni e valutazioni
Recensioni e valutazioni contribuiscono alla qualità e alla popolarità percepita dell’annuncio e vengono considerate dal sistema di ricerca. Per questo è importante lavorare sull’esperienza reale dell’ospite, mantenere l’annuncio accurato e prendere sul serio i problemi ricorrenti segnalati nelle recensioni.
Abbiamo approfondito questo argomento in un articolo dedicato: L’importanza delle recensioni negli affitti a breve termine.
Servizi e caratteristiche dell’alloggio
Indicare correttamente servizi e caratteristiche permette all’annuncio di corrispondere alle ricerche degli ospiti che utilizzano determinati filtri. Wi-Fi, parcheggio, piscina, accessibilità o altri servizi richiesti possono quindi influire sulla possibilità che l’alloggio venga mostrato quando corrisponde ai criteri della ricerca.
Velocità di risposta
Airbnb considera anche il comportamento dell’host. Rispondere alle richieste entro 24 ore aiuta a mantenere una buona percentuale di risposta, che può influire sulla posizione dell’annuncio nei risultati di ricerca. Non si tratta quindi soltanto di rispondere velocemente per offrire un buon servizio: la rapidità di risposta è anche un elemento considerato da Airbnb.
Instant Book
Con Instant Book gli ospiti possono prenotare senza aspettare l’approvazione dell’host e possono anche filtrare i risultati per visualizzare gli alloggi prenotabili istantaneamente. Airbnb indica inoltre che Instant Book può avere un effetto positivo sulla posizione nei risultati perché migliora la rapidità con cui viene completata la prenotazione.
Evitare troppe restrizioni
Durate minime elevate, poco preavviso disponibile o altre condizioni troppo rigide possono escludere l’annuncio da alcune ricerche. Airbnb considera infatti anche i requisiti e le condizioni di prenotazione. La strategia non è eliminare tutte le restrizioni, ma usarle solo quando sono realmente necessarie per la gestione dell’alloggio.
7. Migliorare l’esperienza dell’ospite
Un’esperienza positiva durante il soggiorno si traduce in recensioni migliori, prenotazioni ripetute e passaparola, tutti elementi che influenzano positivamente le performance future dell’annuncio.
Comunicazione
Una comunicazione chiara, cordiale e puntuale durante tutte le fasi del soggiorno, dalla prenotazione al check-out, contribuisce in modo significativo alla percezione complessiva dell’esperienza da parte dell’ospite.
Check-in
Un processo di check-in semplice e ben spiegato riduce lo stress dell’arrivo, soprattutto per chi viaggia in orari serali o non conosce bene la zona. Istruzioni chiare, accompagnate da foto o video, prevengono la maggior parte delle difficoltà comuni.
Pulizia
La pulizia rappresenta uno dei criteri più citati nelle recensioni negative. Un protocollo di pulizia rigoroso e verificabile ad ogni cambio ospite è essenziale per mantenere standard elevati nel tempo.
Servizi
La presenza di servizi utili, anche semplici come prodotti da bagno di base, acqua a disposizione o una guida della zona, migliora la percezione di cura e attenzione verso l’ospite.
Per chi desidera approfondire ulteriormente le caratteristiche che rendono un appartamento ideale per gli affitti brevi, è disponibile una guida dettagliata con consigli pratici e professionali: Quali caratteristiche deve aver un appartamento per affitti brevi?.
Come capire cosa sta frenando le prenotazioni su Airbnb
Quando le prenotazioni non raggiungono i risultati attesi, è utile analizzare i dati disponibili per individuare la causa specifica del problema, distinguendo tra diverse casistiche.
Poche visualizzazioni
Se l’annuncio riceve poche visualizzazioni, il problema riguarda solitamente la visibilità nei risultati di ricerca. Le cause più comuni includono un prezzo non competitivo, un calendario poco aggiornato o una qualità dell’annuncio inferiore rispetto alla concorrenza.
Visualizzazioni alte ma poche prenotazioni
Quando le visualizzazioni sono numerose ma le prenotazioni rimangono basse, il problema riguarda più probabilmente la fase di conversione: fotografie poco convincenti, descrizione poco chiara, prezzo percepito come troppo alto rispetto al valore offerto, oppure recensioni non sufficientemente positive.
Calendario vuoto
Un calendario che rimane vuoto per periodi prolungati può indicare una combinazione di fattori: prezzo non allineato al mercato, assenza di promozioni nei periodi di bassa domanda o condizioni di prenotazione troppo rigide.
Problemi segnalati nelle recensioni
Le recensioni rappresentano una fonte diretta di informazioni sulle criticità percepite dagli ospiti. Un’analisi attenta dei commenti ricorrenti permette di identificare con precisione le aree su cui intervenire, sia che riguardino la pulizia, la comunicazione o le condizioni dell’immobile.
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Aumentare le prenotazioni su Airbnb non dipende da un singolo intervento isolato, ma dalla combinazione coerente di più fattori: un annuncio ben costruito, una strategia di prezzo dinamica, una gestione attenta del calendario e un’esperienza ospite curata in ogni dettaglio.
Il monitoraggio costante degli insight forniti dalla piattaforma consente di individuare rapidamente le aree critiche e di intervenire prima che queste compromettano le performance nel medio-lungo periodo. In molti casi, anche interventi apparentemente marginali, come un aggiornamento degli arredi o una revisione delle fotografie, possono generare un impatto significativo sul tasso di conversione dell’annuncio.
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