aliquote 2026, regole e requisiti

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che permette ai proprietari di determinati immobili di pagare un’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF e alle relative addizionali.

Scegliere la cedolare secca può essere conveniente perché consente, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, di applicare un’aliquota fissa al reddito da locazione e di non pagare le imposte di registro e di bollo relative al contratto. In cambio, il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresi quelli legati all’indice ISTAT, per il periodo in cui l’opzione è esercitata.

Ma chi può scegliere questo regime? Quali sono le aliquote applicabili nel 2026? E cosa cambia per i contratti a canone concordato e per gli affitti brevi?

In questa guida vediamo come funziona la cedolare secca, quali requisiti sono necessari e quali regole è importante conoscere prima di affittare un immobile.

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario, disciplinato principalmente dall’articolo 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

Invece di assoggettare il reddito da locazione alla normale IRPEF e alle relative addizionali, il proprietario può optare per un’imposta sostitutiva calcolata secondo le aliquote previste dalla normativa.

Il regime comporta anche l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo relative al contratto, comprese quelle dovute per le proroghe e le risoluzioni, quando ricorrono i presupposti per applicare la cedolare secca.

La scelta è facoltativa: prima di esercitarla, è opportuno confrontare il risultato fiscale con quello della tassazione ordinaria, considerando anche gli effetti sulle detrazioni e sugli altri benefici fiscali.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

I principali vantaggi sono:

• Tassazione sostitutiva: il canone di locazione è assoggettato all’aliquota prevista per il contratto, senza applicare a quel reddito l’ordinaria IRPEF e le relative addizionali.
• Esenzione dalle imposte di registro e di bollo: nei casi previsti, non sono dovute le imposte relative alla registrazione, alla proroga e alla risoluzione del contratto.
• Maggiore prevedibilità fiscale: l’aliquota applicabile è definita dalla normativa, anche se la convenienza complessiva dipende dalla situazione del contribuente.
• Possibile convenienza economica: il regime può risultare vantaggioso rispetto alla tassazione ordinaria, ma è necessario valutare il caso concreto.

È importante ricordare che il reddito assoggettato alla cedolare secca continua a rilevare, nei casi previsti dalla legge, per la determinazione di requisiti reddituali, detrazioni e benefici, compreso l’ISEE.

Cedolare secca: quali sono le aliquote nel 2026?

Le aliquote da considerare dipendono dalla tipologia di contratto e dalle condizioni previste dalla legge.

Aliquota del 21% per i contratti a canone libero

Per i contratti di locazione abitativa a canone libero che possiedono i requisiti richiesti, l’aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21%.

L’imposta viene calcolata sul canone di locazione annuo previsto dal contratto, secondo le regole fiscali applicabili.

Aliquota del 10% per i contratti a canone concordato

È prevista un’aliquota agevolata del 10% per determinate locazioni a canone concordato, in presenza dei requisiti stabiliti dalla normativa.

L’agevolazione riguarda, in particolare, i contratti stipulati secondo le disposizioni della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi a immobili situati nei comuni e nelle condizioni individuati dalla legge.

Prima di applicare l’aliquota ridotta, è quindi necessario verificare la tipologia contrattuale, l’ubicazione dell’immobile e gli ulteriori requisiti richiesti.

Aliquote del 21% e del 26% per le locazioni brevi

Per le locazioni brevi, cioè i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, la disciplina fiscale prevede regole specifiche.

Quando il contribuente possiede i requisiti per applicare la cedolare secca:

• l’aliquota del 21% si applica a un solo immobile scelto dal contribuente;
• per gli altri immobili destinati alle locazioni brevi, l’aliquota è pari al 26%.

La scelta dell’immobile al quale applicare l’aliquota del 21% deve essere gestita correttamente in sede di dichiarazione dei redditi.

Per le locazioni brevi è inoltre importante distinguere la tassazione dei canoni dalla qualificazione dell’attività come imprenditoriale: si tratta di due aspetti collegati, ma non coincidenti.

Chi può scegliere la cedolare secca?

La cedolare secca è riservata, in linea generale, alle persone fisiche che possiedono il diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento sull’immobile locato.

Il locatore deve agire al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, di arti o professioni.

Non possono quindi optare per questo regime le società e gli altri soggetti esclusi dalla disciplina, né i soggetti che concedono in locazione immobili abitativi nell’esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale.

È necessario verificare anche la posizione del conduttore e la destinazione effettiva dell’immobile. Per le locazioni abitative, infatti, il regime non si applica in via generale ai contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, anche quando l’immobile viene destinato ad abitazione di dipendenti o collaboratori.

Quali immobili possono essere dati in locazione con cedolare secca?

Il regime riguarda principalmente le unità immobiliari abitative appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10, relativa a uffici e studi privati, e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, se sono rispettati i requisiti previsti.

Non è sufficiente, quindi, che un immobile sia catastalmente classificato come abitativo: anche la destinazione del contratto deve essere coerente con l’uso abitativo richiesto dalla legge.

La cedolare secca non è, infatti, ordinariamente applicabile a un appartamento locato per essere utilizzato come ufficio o per un uso promiscuo non ammesso dalla disciplina.

La cedolare secca si può applicare ai negozi?

La normativa ha previsto una possibilità temporanea di applicare la cedolare secca anche a determinati immobili commerciali classificati nella categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe.

Questa estensione riguardava i contratti stipulati nel 2019, nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge, compresi i limiti relativi alla superficie.

Per i nuovi contratti commerciali stipulati nel 2026, la cedolare secca non costituisce un regime ordinariamente disponibile per i negozi. Non bisogna quindi confondere la disciplina speciale prevista per i contratti del 2019 con quella ordinaria applicabile oggi.

Come si sceglie la cedolare secca?

L’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto oppure, nei casi consentiti, in un’annualità successiva di un contratto pluriennale.

Per esercitarla correttamente, è necessario seguire gli adempimenti previsti dall’Agenzia delle Entrate.

In particolare, il locatore deve:

1. esercitare l’opzione attraverso le modalità previste per la registrazione del contratto o per la successiva annualità;
2. comunicare preventivamente al conduttore la scelta e la conseguente rinuncia agli aggiornamenti del canone, quando richiesta dalla disciplina applicabile;
3. rispettare gli adempimenti dichiarativi e i versamenti dell’imposta sostitutiva.

La comunicazione al conduttore è un passaggio importante: non basta indicare nel contratto che si desidera applicare la cedolare secca se non vengono rispettate le condizioni previste per esercitare l’opzione.

Quanto dura l’opzione?

L’opzione produce effetti per il periodo contrattuale per il quale viene esercitata, salvo revoca nei casi e con le modalità previste.

Per continuare ad applicare la cedolare secca dopo una proroga del contratto, occorre comunicare la relativa opzione all’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto, generalmente 30 giorni dalla proroga.

È quindi importante controllare le scadenze, conservare la documentazione e verificare gli adempimenti richiesti per ciascuna fase del rapporto di locazione.

Cedolare secca e aggiornamento ISTAT: cosa cambia?

Uno degli aspetti più importanti da valutare prima di scegliere la cedolare secca riguarda l’aggiornamento del canone.

Il locatore che opta per questo regime rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, compreso quello basato sulla variazione dell’indice ISTAT, per il periodo in cui l’opzione produce effetto.

La rinuncia riguarda gli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche se previsti dal contratto.

Per questo motivo, la cedolare secca non deve essere valutata soltanto confrontando le aliquote fiscali: è opportuno considerare anche la durata del contratto, il canone pattuito e l’eventuale perdita degli adeguamenti nel tempo.

Cedolare secca per gli affitti brevi: cosa cambia nel 2026?

Le locazioni brevi sono contratti relativi a immobili abitativi con durata non superiore a 30 giorni, stipulati al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa e in presenza degli altri requisiti previsti dalla normativa.

Per questa tipologia di locazione, la legge prevede una disciplina specifica sia per la tassazione sia per il numero di appartamenti destinabili a tale attività senza che scatti la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale.

Il limite di due appartamenti dal 2026

Dal periodo d’imposta 2026, la disciplina delle locazioni brevi riconosce il relativo regime fiscale soltanto quando vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Se vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile, secondo quanto stabilito dalla normativa.

La regola è stata modificata dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199, che ha ridotto il precedente limite di quattro appartamenti.

Il superamento della soglia non comporta soltanto un cambiamento dell’aliquota fiscale: può incidere sulla qualificazione dell’attività e sugli obblighi conseguenti. Chi gestisce più immobili destinati agli affitti turistici dovrebbe quindi verificare preventivamente la propria posizione fiscale.

La cedolare secca conviene sempre?

Non necessariamente. La convenienza dipende dalla situazione reddituale del locatore, dalla tipologia di contratto, dal canone e dalle altre conseguenze fiscali della scelta.

Prima di optare per questo regime, è utile valutare:

• l’aliquota applicabile al contratto;
• la tassazione che si avrebbe scegliendo il regime ordinario;
• la rinuncia agli aggiornamenti del canone;
• gli effetti del reddito da locazione su detrazioni e benefici fiscali;
• gli eventuali adempimenti relativi alla registrazione, alle proroghe e alla dichiarazione dei redditi.

Un confronto con un professionista può aiutare a individuare il regime più adatto al singolo caso e a prevenire errori negli adempimenti fiscali.

Conclusioni: cosa ricordare sulla cedolare secca

La cedolare secca rappresenta un’alternativa alla tassazione ordinaria dei redditi derivanti da determinate locazioni immobiliari. Può offrire vantaggi fiscali e semplificare alcuni adempimenti, ma è applicabile soltanto quando ricorrono i requisiti stabiliti dalla legge.

Le aliquote principali da conoscere sono il 21% per i contratti a canone libero ammessi al regime, il 10% per le specifiche locazioni a canone concordato e, per le locazioni brevi, il 21% su un immobile scelto dal contribuente e il 26% sugli altri immobili interessati.

Nel 2026 è inoltre fondamentale ricordare il nuovo limite di due appartamenti destinabili alle locazioni brevi senza presunzione di attività imprenditoriale.

Prima di firmare un contratto o esercitare l’opzione, è quindi opportuno verificare la normativa applicabile e valutare gli effetti fiscali della scelta.

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(Articolo a cura della Dott.ssa Maria Cristina Ciancarelli)