Frosinone, ecco come il Comune ha vinto la partita cautelare e bloccato la vendita all’asta della Pietrobono

Il Tribunale di Frosinone ha fermato — almeno per ora — la vendita all’asta dell’immobile che ospita la Scuola Media “Pietrobono” di Via Puccini come già riferito da Frosinone News. Proviamo ad approfondire l’ordinanza del Collegio Reclami depositata dopo la camera di consiglio del 17 luglio 2026, con la quale i giudici hanno accolto il reclamo del Comune di Frosinone e sospeso la procedura esecutiva che rischiava di mandare l’edificio scolastico sul mercato del pignoramento immobiliare. Una decisione che ribalta quanto deciso in prima battuta dal Giudice dell’Esecuzione e che riporta l’edificio, per il momento, al riparo dall’incanto.

Il nodo di tutta la vicenda è un’anomalia che si trascina da mezzo secolo. L’immobile di Via Puccini — un lotto di circa 7.305 metri quadrati oggi accatastato al Foglio 29, particella 1648 — risultava formalmente di proprietà di un privato mentre da anni ospita una scuola pubblica. Dall’ordinanza emerge che il Comune utilizza l’area addirittura dal 26 maggio 1970: più di cinquant’anni di uso pubblico su un bene mai regolarmente acquisito con un valido decreto di esproprio.

La storia: un edificio pubblico costruito su un terreno mai davvero espropriato

Siamo nella classica situazione di “occupazione sine titulo”: la mano pubblica costruisce e usa un’opera di interesse collettivo (qui una scuola) su un terreno che, sulla carta, resta privato perché la procedura espropriativa non è mai stata perfezionata.

Nel frattempo, il proprietario formale incappava in una crisi debitoria. La società collegata è fallita, e sul patrimonio si è aperta una procedura esecutiva con un numero elevato di creditori: banche, società di recupero crediti, veicoli di cartolarizzazione, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. Nell’ordinanza figurano complessivamente 26 parti “reclamate” tra debitore esecutato, creditore procedente e creditori intervenuti. Il pignoramento — riunito tra due procedure, la RGE 112/14 e la RGE 184/21 — puntava a vendere i beni, e nel lotto 2 finiva anche l’edificio della Pietrobono.

Per uscire dall’impasse, il Comune ha usato uno strumento specifico previsto dalla legge sugli espropri: l’acquisizione sanante (l’art. 42-bis del Testo Unico sulle espropriazioni). Insomma, quando la pubblica amministrazione occupa da tempo un bene privato per uno scopo pubblico senza averlo mai espropriato regolarmente, può decidere di acquisirlo formalmente al proprio patrimonio, pagando al proprietario un indennizzo, invece di doverlo restituire e magari demolire l’opera.

La mossa dell’amministrazione comunale: puntare sull’acquisizione sanante

Con la Determinazione dirigenziale n. 3320 dell’ottobre 2024, il Comune di Frosinone ha fatto esattamente questo: ha acquisito l’immobile al proprio patrimonio indisponibile, trascrivendo l’atto a febbraio 2025 e depositando presso la Cassa Depositi e Prestiti l’indennizzo per il proprietario, pari a 110.351,88 euro.

Un passaggio importante: il TAR del Lazio, con sentenza n. 281 del 4 aprile 2025, ha confermato la piena legittimità di questa acquisizione, riconoscendo l’interesse pubblico al mantenimento della scuola per la sua funzione anche sociale sul territorio e l’assenza di alternative percorribili. Ed è qui che si arriva al punto tecnico decisivo.

Quando un bene viene espropriato in modo classico, la legge (l’art. 25 del Testo Unico) prevede un effetto automatico e potente, detto “purgativo”: tutti i diritti, le ipoteche e i vincoli che gravavano sul bene si estinguono d’un colpo, e i creditori possono rifarsi soltanto sull’indennità di esproprio, non più sull’immobile. In sostanza, il bene passa “pulito” alla mano pubblica.

Il cuore giuridico dello scontro: la procedura ha cancellato i debiti sul bene?

La domanda da un milione di euro è: questo stesso effetto vale anche per l’acquisizione sanante dell’art. 42-bis? La posizione dei creditori (e del primo giudice) è tutta per il “No”. L’acquisizione sanante è un istituto diverso, che la legge dichiara espressamente non retroattivo (“ex nunc”, cioè valida da adesso in poi). L’art. 42-bis non richiama mai l’art. 25, quindi non produce quell’effetto di cancellazione automatica dei debiti. Il Giudice dell’Esecuzione, in prima battuta, aveva dato ragione a questa lettura e respinto la richiesta di sospensione del Comune.

La novità è rappresentata dalla posizione del Comune oggi accolta dal Collegio e che afferma il contrario e cioè espone un grande “Sì”. Acquisizione sanante ed esproprio classico hanno la stessa natura autoritativa e la stessa funzione “ablativa” (sottraggono il bene al privato con un atto di potere pubblico). Sarebbe illogico applicare regole diverse. Anche se l’art. 42-bis non cita esplicitamente l’art. 25, quest’ultimo detta gli effetti dell’esproprio verso i terzi, che valgono per tutti i procedimenti espropriativi.

Il Collegio (presidente Fabrizio Fanfarillo, relatore Luigi Petraccone, giudice Roberta Bisogno) ha ribaltato la decisione del primo giudice con un ragionamento in due tempi.

Perché il Collegio ha dato ragione a Palazzo Munari facendolo in due tempi

Primo, sull’ammissibilità: i giudici hanno chiarito che il ricorso del Comune non è una semplice contestazione degli atti esecutivi, ma una vera e propria opposizione di terzo — cioè l’azione con cui chi si dice proprietario di un bene pignorato chiede di sottrarlo alla vendita. E hanno precisato che si tratta di un’opposizione nuova: nel 2023 il Comune aveva già tentato una strada diversa (basata su una presunta usucapione), ma qui il fatto è completamente nuovo, perché l’acquisizione sanante nel 2023 ancora non c’era. Quindi non c’è nessun “giudicato” precedente che sbarri la strada.

Secondo, sul merito (con la valutazione sommaria tipica di questa fase cautelare): il Collegio ha ritenuto “non priva di pregio” la tesi del Comune. Il punto chiave è come si interpreta la “non retroattività”. Secondo i giudici, quel principio significa due cose: che l’illecito commesso in passato (l’occupazione senza titolo) resta illecito e non viene sanato — con la conseguenza che l’indennizzo va calcolato tenendo conto dell’intero periodo di utilizzo, dal 1970 —; e che l’acquisizione sarebbe impedita solo se esistesse già una sentenza definitiva che riconosce al privato il diritto alla restituzione del bene o al risarcimento. Ma in questo caso quel giudicato non esiste.

Sciolto questo nodo, il Collegio arriva alla conclusione: trattandosi di un “procedimento espropriativo semplificato” con la stessa funzione dell’esproprio — come hanno riconosciuto Corte Costituzionale, Consiglio di Stato e Cassazione — anche all’acquisizione sanante si applica l’effetto dell’art. 25. Di conseguenza i creditori non possono più aggredire l’immobile, ma solo l’indennità depositata.

A rafforzare il ragionamento, i giudici richiamano anche l’art. 2742 del Codice Civile, che prevede proprio questo meccanismo di “surrogazione”: quando un bene è espropriato, le garanzie dei creditori si trasferiscono dalla cosa alla somma dovuta a titolo di indennità.

Il verdetto finale del dispositivo: accolto il reclamo, sospesa la procedura esecutiva limitatamente all’edificio scolastico, spese di lite interamente compensate — proprio perché, ammette il Collegio, si tratta di una questione “assai dibattuta e controversa” tra i tribunali di merito.

Cosa può succedere adesso: ecco gli scenari giudiziari probabili

Attenzione, l’ordinanza mette in chiaro che siamo al cospetto di una decisione cautelare, non definitiva. Il Collegio ha deciso “sulla base di una valutazione del tutto sommaria”. La sospensione mette la scuola al sicuro dall’asta ora, ma la partita vera si giocherà nel giudizio di merito. Ecco le possibili evoluzioni. Innanzitutto il giudizio di opposizione di terzo prosegue. Se il giudice del merito consoliderà la linea del Collegio, l’immobile uscirà definitivamente dalla procedura esecutiva e i 26 creditori dovranno rassegnarsi a contendersi i 110 mila euro depositati alla Cassa Depositi e Prestiti, senza più poter toccare la scuola.

Ma i creditori potrebbero ricorrere in Cassazione. È lo scenario più probabile in caso di conferma. I creditori hanno tutto l’interesse a impugnare, perché la posta in gioco per loro cambia radicalmente: recuperare su un immobile di 7.305 mq o spartirsi un indennizzo di poco più di centomila euro rappresentano due valori del tutto diversi. Tra l’altro lo stesso Collegio riconosce che la questione dell’applicabilità dell’effetto purgativo all’art. 42-bis è controversa e non consolidata.

Per famiglie e studenti un sospiro di sollievo ma la definitività è lontana

Secondo qualche legale consultato per l’occasione, una pronuncia della Cassazione, magari a Sezioni Unite, potrebbe essere il vero epilogo. Ma intanto restano aperti anche altri scenari. La contestazione sull’importo dell’indennizzo — i 110 mila euro potrebbero essere giudicati incongrui rispetto al valore reale del lotto, considerato mezzo secolo di occupazione — si decide davanti alla Corte d’Appello. La contestazione sulla legittimità dell’acquisizione sanante spetta invece al giudice amministrativo: qui però il Comune parte avvantaggiato, avendo già in mano la sentenza favorevole del TAR n. 281/2025 (che a sua volta potrebbe essere appellata al Consiglio di Stato).

L’ordinanza ricorda – sottolinea il legale consultato dal nostro quotidiano – che l’acquisizione sanante sarebbe impedita solo in presenza di un giudicato preesistente sul diritto del privato alla restituzione o al risarcimento. Se in qualche altro contenzioso emergesse un simile giudicato, l’intero impianto potrebbe vacillare. Allo stato, però, quel giudicato non risulta esistere.

In sintesi: la Pietrobono ha superato indenne il round cautelare, e per gli studenti e le famiglie è la notizia che conta. Ma sul piano giudiziario la vicenda è tutt’altro che chiusa — è, semmai, appena entrata nella sua fase più delicata, quella in cui si deciderà se un principio finora incerto diventerà una regola consolidata.