Nell’UE si stanno preparando nuove regole per gli affitti a breve termine. Scoprite come potrebbero influire sugli ucraini, sui prezzi e sulla ricerca di un alloggio
Il nuovo approccio dell’UE potrebbe rafforzare il controllo sugli affitti a breve termine nelle città dove c’è carenza di alloggi, con conseguenze sia per gli inquilini sia per i proprietari immobiliari.
Perché l’UE vuole cambiare le regole sugli affitti?
In molte città europee la domanda di alloggi supera di gran lunga l’offerta. Il problema è particolarmente evidente nei centri turistici, nelle capitali, sulle isole e nelle zone in cui gli appartamenti vengono affittati frequentemente per brevi periodi.
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La Commissione europea ha presentato la proposta Affordable Housing Act, un’iniziativa legislativa pensata per aiutare Stati e città ad affrontare la crisi abitativa. Il documento non introduce un divieto automatico di Airbnb o di altre piattaforme, ma propone un sistema comune per valutare il cosiddetto stress abitativo.
Si tratta di aree in cui per le persone è difficile trovare un alloggio accessibile per soggiorni di lunga durata. Le autorità locali potranno introdurre restrizioni motivate se dimostreranno che gli affitti a breve termine peggiorano l’accessibilità degli alloggi per i residenti.
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Che cosa potrebbe cambiare esattamente?
Se una zona verrà riconosciuta come area caratterizzata da stress abitativo, le autorità locali potranno limitare il numero di appartamenti utilizzati per gli affitti a breve termine. Potranno inoltre essere introdotte regole per le nuove registrazioni degli alloggi sulle piattaforme di affitto a breve termine.
In alcuni casi, i comuni potranno limitare l’acquisto di una seconda proprietà se questa viene acquistata non per la residenza permanente, ma per essere affittata ai turisti. Tali decisioni dovranno riguardare specifiche aree problematiche e non l’intera città o il Paese senza una motivazione sufficiente.
La Commissione europea propone che qualsiasi restrizione sia:
- basata su dati concreti;
- necessaria per risolvere il problema abitativo;
- proporzionata;
- trasparente;
- limitata nel tempo;
- rivolta specificamente al tipo di pressione individuato sul mercato.
Secondo le analisi europee, uno degli indicatori dello stress abitativo può essere il rapporto tra il costo degli alloggi e il reddito della popolazione. Per alcune aree viene indicata come riferimento una situazione in cui il prezzo medio di un’abitazione supera di otto volte il reddito annuo di un residente. Tuttavia, un singolo indicatore non sarà sufficiente: verranno valutati anche l’andamento della popolazione, la domanda e l’offerta e la durata del problema.
Significa un divieto totale di Airbnb?
No. L’Affordable Housing Act non prevede la cessazione automatica di Airbnb o di altri servizi. Le città avranno regole più chiare per limitare gli affitti a breve termine nei luoghi in cui questi contribuiscono effettivamente alla carenza di alloggi.
Prima di introdurre restrizioni, le autorità locali dovranno dimostrare che gli affitti a breve termine incidono in modo significativo sulla disponibilità o sul costo degli alloggi per almeno tre anni. Le restrizioni dovranno inoltre essere non discriminatorie e proporzionate alla portata del problema.
L’approccio proposto non riguarderà i proprietari che affittano occasionalmente la propria abitazione principale per brevi periodi. Inoltre, le nuove regole non dovrebbero automaticamente annullare le restrizioni già introdotte dalle città. È importante sottolineare che il documento è ancora una proposta: dovrà essere approvato dagli Stati membri e dal Parlamento europeo.
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Come potrebbe influire sugli ucraini?
Gli ucraini che si trovano nell’UE sotto protezione temporanea cercano spesso alloggio direttamente attraverso piattaforme di affitto giornaliero e a breve termine. Questa soluzione è particolarmente importante per chi è appena arrivato, cambia Paese o città, è in attesa dei documenti o non ha ancora trovato una sistemazione permanente.
Nelle città in cui gli affitti a breve termine saranno limitati, potrebbero diminuire le offerte per alcuni giorni o settimane. Di conseguenza, gli alloggi temporanei potrebbero diventare più costosi e la ricerca di un appartamento durante la stagione turistica potrebbe richiedere più tempo. L’impatto maggiore potrebbe riguardare chi ha bisogno di trovare rapidamente un alloggio senza sottoscrivere un contratto a lungo termine.
Allo stesso tempo, gli affitti a lungo termine potrebbero diventare più accessibili. Se alcuni proprietari smetteranno di affittare gli appartamenti ai turisti, potrebbero riportarli sul mercato degli alloggi destinati ai residenti, agli studenti, ai lavoratori e agli stranieri sotto protezione temporanea. Un aumento dell’offerta potrebbe potenzialmente frenare la crescita dei prezzi, anche se non garantisce automaticamente una riduzione degli affitti.
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Il risultato dipenderà dalla singola città. In una zona le restrizioni potrebbero aumentare il numero di appartamenti disponibili, mentre in un’altra potrebbero ridurre l’offerta di alloggi temporanei a prezzi accessibili. Per questo motivo, gli ucraini che stanno pianificando un trasferimento dovrebbero seguire non solo le notizie generali dell’UE, ma anche le decisioni del comune della città scelta.
Gli affitti diventeranno più economici?
L’obiettivo della riforma non è semplicemente limitare gli affitti a breve termine, ma rendere più accessibili gli alloggi a lungo termine. Quando gli appartamenti destinati ai turisti tornano sul mercato tradizionale, può aumentare il numero di abitazioni disponibili per la residenza permanente.
Tuttavia, sul costo degli affitti influiscono anche altri fattori: il numero di nuove costruzioni, il livello dei redditi, la domanda da parte di studenti e lavoratori, la migrazione, i tassi di interesse e la situazione economica generale. Pertanto, anche regole più rigide per Airbnb non porteranno necessariamente a una rapida diminuzione dei prezzi.
La Commissione europea sottolinea esplicitamente che le sole restrizioni non possono risolvere la crisi abitativa. Parallelamente, è necessario aumentare l’offerta di alloggi accessibili, sociali e per studenti, utilizzare in modo più efficiente gli edifici esistenti e semplificare le procedure di pianificazione e autorizzazione.
Cosa cambierà per i proprietari degli alloggi?
I proprietari che affittano appartamenti ai turisti dovranno prestare maggiore attenzione alle regole locali. Nelle città caratterizzate da stress abitativo potrebbero essere introdotte limitazioni al numero di registrazioni, requisiti per ottenere autorizzazioni o restrizioni per gli appartamenti che non vengono utilizzati come abitazione principale del proprietario.
Nel tempo potrebbero essere creati registri digitali unificati dei proprietari e degli alloggi affittati per brevi periodi. Per lo Stato, questo renderebbe più semplice controllare il rispetto delle regole, il pagamento delle imposte e la legalità dell’attività. Per gli inquilini, un sistema di questo tipo potrebbe essere utile perché consentirebbe di verificare se il proprietario ha il diritto di affittare un determinato alloggio.
Allo stesso tempo, ulteriori requisiti di registrazione potrebbero comportare più formalità. Prima di prenotare un alloggio, gli ucraini dovrebbero verificare non solo le recensioni e le fotografie, ma anche le condizioni di cancellazione, l’identità del proprietario, l’indirizzo e la possibilità di stipulare un accordo scritto.
Diminuirà il rischio di truffe?
Registri digitali unificati e regole più trasparenti potrebbero ridurre il numero di offerte non ufficiali. Se l’appartamento o il proprietario dovranno essere registrati, per i truffatori sarà più difficile presentare un alloggio altrui come proprio o affittare un appartamento senza autorizzazione.
Tuttavia, le nuove regole non elimineranno tutti i rischi. L’inquilino dovrà comunque verificare i documenti, evitare di trasferire l’intero importo su un conto non verificato e non accettare di entrare nell’alloggio senza aver confermato l’identità del proprietario.
È necessario prestare particolare attenzione agli annunci in cui il prezzo è molto più basso della media, il proprietario rifiuta una videochiamata, chiede di trasferire urgentemente il denaro o giustifica l’assenza di un contratto con «regole particolari della piattaforma».
Cosa devono fare gli ucraini che stanno pianificando un trasferimento nell’UE?
Se state solo pianificando la partenza, stabilite innanzitutto se avete bisogno di un alloggio a breve termine oppure se state cercando un appartamento per alcuni mesi o più a lungo. Nel primo caso, è consigliabile verificare le regole della piattaforma specifica e le restrizioni comunali. Per soggiorni più lunghi, è meglio informarsi subito sui requisiti relativi al contratto, al deposito cauzionale, alla registrazione dell’indirizzo e alla prova del reddito.
Prima di prenotare o firmare un contratto, verificate se il proprietario ha il diritto di affittare l’alloggio, quali spese sono incluse nel prezzo, chi paga le utenze e in quali condizioni viene restituito il deposito. Se il contratto è redatto in una lingua che non conoscete, non firmatelo senza averne compreso il contenuto.
Non basatevi soltanto sui titoli che parlano di «divieto degli affitti nell’UE». Le decisioni verranno prese a livello dei singoli Paesi, delle città e delle aree. Un comune può limitare le nuove registrazioni degli alloggi a breve termine, mentre in un’altra città le regole possono rimanere invariate.
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Cosa è importante ricordare?
L’Affordable Housing Act non è ancora un divieto in vigore degli affitti a breve termine. Si tratta di una proposta della Commissione europea che mira a creare una metodologia comune per individuare le aree caratterizzate da carenza di alloggi e a fornire alle città regole più chiare per introdurre restrizioni motivate.
Per gli ucraini le conseguenze saranno diverse. Gli alloggi per brevi periodi in alcuni centri turistici potrebbero diventare meno disponibili, mentre gli affitti a lungo termine potrebbero potenzialmente avere un’offerta maggiore. Parallelamente, i registri digitali potrebbero rendere il mercato più trasparente e ridurre il rischio di truffe.
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Immagine: Pexels
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asked questions
Airbnb sarà vietato in tutti i Paesi dell’UE?
No. Le regole proposte non prevedono un divieto automatico dei servizi di affitto a breve termine. Le restrizioni potranno essere introdotte dalle città o da altre autorità nelle aree in cui è stato dimostrato uno stress abitativo.
Che cos’è lo «stress abitativo»?
È una situazione in cui la domanda di alloggi supera significativamente l’offerta e per i residenti è difficile trovare un alloggio accessibile. Per la valutazione possono essere presi in considerazione il rapporto tra i prezzi delle abitazioni e i redditi, l’andamento della popolazione, la domanda e l’offerta.
Gli affitti a lungo termine diventeranno più economici?
Un aumento del numero di appartamenti disponibili sul mercato potrebbe frenare la crescita dei prezzi, ma non è garantita una riduzione automatica degli affitti. Sul costo influiscono anche i redditi, le nuove costruzioni, la migrazione e la domanda.
Per gli ucraini sarà più difficile trovare un alloggio per brevi periodi?
Nelle città in cui gli affitti a breve termine saranno limitati, l’offerta potrebbe diminuire e i prezzi degli alloggi temporanei potrebbero aumentare. Allo stesso tempo, potrebbero aumentare le possibilità di trovare un alloggio a lungo termine.
Gli ucraini devono già modificare i loro piani di trasferimento?
No. La proposta della Commissione europea deve ancora seguire la procedura di approvazione e le restrizioni concrete dipenderanno dalle decisioni dei singoli Paesi e delle città. Prima del trasferimento, verificate le regole aggiornate del comune e le condizioni di affitto dell’alloggio specifico.
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