Il problema della casa in Europa esiste, ed è serio. Ma proprio per questo non possiamo permetterci di affrontarlo con strumenti che rischiano di comprimere ulteriormente l’offerta e di “scaricare” a proprietari privati una responsabilità che appartiene prima di tutto alle politiche pubbliche e allo Stato.
È questa la principale perplessità davanti all’Affordable Housing Act, presentato dalla Commissione europea il 9 settembre.
Partiamo da una precisazione importante: non è ancora una legge. Si tratta di una proposta della Commissione che dovrà essere esaminata e negoziata dal Parlamento europeo e dal Consiglio. Solo quando le due istituzioni avranno raggiunto un accordo sul testo definitivo, e dopo i successivi passaggi formali, potrà diventare un atto legislativo dell’Unione.
L’obiettivo dichiarato è condivisibile: individuare le aree nelle quali l’accesso alla casa è particolarmente difficile e consentire alle autorità di intervenire con strumenti mirati. La Commissione propone, tra l’altro, un metodo basato sui dati per identificare le cosiddette aree di housing stress e proprio qui nasce la mia prima preoccupazione.
Il mercato immobiliare non è un’equazione nella quale basta togliere gli affitti brevi per ottenere più case disponibili per le famiglie.
Mi preme sottolineare che gli affitti brevi non sono la causa della crisi abitativa italiana e i numeri aiutano a capire perché.
L’Italia dispone di oltre 35,6 milioni di abitazioni. Nel 2024 l’Istat ha censito quasi 317 mila alloggi privati gestiti in forma non imprenditoriale, destinati a soggiorni brevi e turistici: rapportati all’intero patrimonio abitativo, rappresentano meno dell’1%. Anche utilizzando il dato più ampio della Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo — 503.071 alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale ad aprile 2026, categoria che comprende locazioni brevi e B&B — si arriva a circa l’1,4% del patrimonio abitativo italiano.
E allora la domanda è inevitabile: come può una misura che incide principalmente su una componente così circoscritta del patrimonio, risolvere un problema abitativo che ha dimensioni strutturali?
Il rischio è quello di dare una risposta simbolica che finisce per deludere tutti e una risposta che promette molto, ma incide soltanto marginalmente sul problema, rischia di produrre, alla fine, una conseguenza paradossale: lasciare deluse proprio quelle famiglie alle quali si era promesso un miglioramento dell’accessibilità alla casa.
Se vogliamo più case, dobbiamo rendere conveniente metterle sul mercato
Gli immobili non si moltiplicano vietandone un utilizzo: a mio avviso, la direzione dovrebbe essere opposta, creando le condizioni economiche perché i proprietari li mettano sul mercato.
Questo significa incentivi fiscali, finanziamenti agevolati per le ristrutturazioni, garanzie pubbliche, semplificazione urbanistica, rigenerazione degli immobili inutilizzati e soprattutto un vero piano di edilizia sociale.
La stessa Commissione riconosce che le restrizioni, da sole, non possono risolvere le cause strutturali della carenza di abitazioni e indica l’aumento dell’offerta di alloggi sociali e accessibili come parte della risposta. Ed è proprio questo il punto.
Perché il proprietario sceglie l’affitto breve?
C’è un aspetto che nel dibattito pubblico viene spesso dimenticato: il proprietario non sceglie sempre l’affitto breve perché vuole guadagnare di più, talvolta lo sceglie perché lo considera più sicuro.
Nel mercato della locazione tradizionale esiste il rischio della morosità, del mancato pagamento dei canoni, delle spese legali e dei tempi necessari per rientrare nella disponibilità dell’immobile. Per un piccolo proprietario, tutto questo può essere economicamente devastante e non c’è soltanto un costo finanziario, c’è anche uno stress personale e familiare che difficilmente entra nelle statistiche.
Se vogliamo convincere questi proprietari a scegliere l’affitto residenziale, la soluzione non può essere togliere loro l’alternativa dell’affitto breve: bisogna rendere il primo più sicuro. Garanzie contro la morosità, assicurazioni accessibili, procedure più rapide e incentivi fiscali potrebbero spostare molto più patrimonio privato verso il mercato residenziale di quanto possa fare una nuova serie di divieti.
Il proprietario italiano non è necessariamente un grande investitore
Quando parliamo di “proprietari”, troppo spesso immaginiamo grandi investitori immobiliari. Ma l’Italia è piena di piccoli proprietari: persone che hanno comprato una seconda casa con i risparmi di una vita, che hanno ereditato un appartamento dai genitori, pensionati che contano su quel reddito integrativo. Per molti di loro quell’immobile non è speculazione, è patrimonio familiare: è una sicurezza costruita nel corso del tempo o ricevuta in eredità. Pensare di risolvere l’emergenza abitativa trasferendo progressivamente il costo della politica sociale su questi proprietari, significa dimenticare che anche loro fanno parte del tessuto economico e sociale del Paese.
E poi c’è il problema delle ristrutturazioni
Molti immobili potrebbero essere messi sul mercato e affittati, ma necessitano di lavori di ristrutturazione. Dopo gli aumenti dei costi delle costruzioni e dei materiali degli ultimi anni, ristrutturare un appartamento può richiedere un investimento che il proprietario non è in grado di sostenere. Se non ha liquidità e non riesce ad accedere facilmente a un finanziamento, quell’immobile può rimanere fuori dal mercato.
Anche qui, dunque, la domanda dovrebbe essere: come faccio a rendere conveniente ristrutturare e affittare? E non: come faccio a impedire al proprietario di farne altro?
La casa è anche patrimonio
Ancora più delicata è l’ipotesi di interventi che limitino la possibilità di acquistare immobili destinati a finalità diverse dalla prima abitazione. Una misura di questo tipo, se applicata in modo esteso, avrebbe conseguenze che andrebbero valutate con estrema attenzione.
La casa in Italia è anche una forma di risparmio; ridurre drasticamente la platea degli acquirenti potrebbe avere effetti sulla domanda e, conseguentemente, sulla liquidità e sui valori immobiliari e a pagare il conto non sarebbero soltanto i grandi investitori.
L’Europa non deve scegliere tra proprietari e inquilini, deve certamente intervenire quando il mercato abitativo entra in una situazione di forte squilibrio, ma deve farlo evitando di penalizzare la proprietà privata, nel quadro di una crisi che ha radici molto più profonde.
Perché se si vogliono più case disponibili, occorre fare in modo che mettere una casa sul mercato torni a essere conveniente, sicuro e sostenibile.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
