Contratto locazione studenti: requisiti e canone

Affittare un immobile a uno studente fuori sede richiede alcune verifiche specifiche. Il contratto per studenti universitari è infatti una particolare forma di locazione transitoria, pensata per chi si trasferisce temporaneamente in un’altra città per frequentare l’università. Durata, requisiti dello studente, caratteristiche dell’immobile e modalità di determinazione del canone sono elementi che devono essere verificati prima della firma. Anche la registrazione del contratto e la corretta documentazione hanno un ruolo importante.

Vediamo quindi come funziona il contratto di locazione per studenti, quali condizioni devono essere rispettate e come si determina il canone concordato.

INDICE:

Che cos’è il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti

Il contratto di affitto per studenti universitari è una particolare tipologia di locazione abitativa destinata a uno o più studenti universitari fuori sede. Il suo obiettivo è mettere temporaneamente a disposizione un immobile, o una parte di esso, durante il periodo degli studi.

La disciplina deriva dalla Legge n. 431/1998 e dalle disposizioni specifiche previste per le locazioni degli studenti universitari. La caratteristica principale è quindi la transitorietà: lo studente ha bisogno di un alloggio per motivi di studio, senza dover necessariamente sottoscrivere un contratto abitativo di lunga durata.

Il contratto può essere stipulato con un singolo studente, con più studenti oppure, nei casi previsti, anche da aziende per il diritto allo studio universitario. Può inoltre essere sottoscritto dai genitori per conto del figlio.

A differenza di una locazione abitativa ordinaria, il contratto locazione studenti richiede però che siano presenti specifici requisiti legati alla condizione dello studente e alla posizione dell’immobile.

Requisiti per stipulare il contratto: studente fuori sede, immobile e sede universitaria

Tra i requisiti richiesti per sottoscrivere un contratto per studenti universitari, il primo riguarda la residenza dello studente. Quest’ultimo, infatti, deve avere la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’università. In altre parole, deve trovarsi nella condizione di studente fuori sede che si trasferisce temporaneamente per frequentare il proprio corso di studi.

La seconda condizione riguarda l’immobile. L’abitazione deve trovarsi nel comune sede universitaria, oppure in un Comune limitrofo. La stessa regola vale per gli immobili situati in un Comune nel quale si svolge un corso universitario distaccato. Questi elementi devono risultare dal contratto. È quindi importante verificare i requisiti prima di firmare, sia per il proprietario sia per lo studente.

Per quanto riguarda l’immobile, nel contratto devono essere riportate la descrizione, l’ubicazione e i relativi dati catastali. È possibile affittare anche una porzione dell’abitazione, per esempio una camera con uso condiviso di cucina e bagno.

In questi casi è particolarmente utile allegare una planimetria catastale che permetta di individuare chiaramente gli spazi concessi in locazione. Può essere utile anche predisporre un inventario degli arredi e dei beni presenti nell’alloggio, così da avere un riferimento al momento della riconsegna.

Durata, rinnovo e disdetta del contratto per studenti universitari

Il contratto deve avere una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Per questo motivo, quando si parla di contratto studenti 6 mesi 36 mesi, si fa riferimento proprio all’intervallo previsto per questa particolare tipologia di locazione. Una durata inferiore a sei mesi o superiore a trentasei mesi non è compatibile con i limiti previsti per il contratto per studenti universitari.

Un aspetto importante riguarda poi il rinnovo. Il contratto può rinnovarsi alla prima scadenza per un periodo analogo a quello iniziale, salvo disdetta del conduttore. È quindi opportuno controllare con attenzione nel contratto le modalità e i termini previsti per comunicare la propria volontà.

Per lo studente è prevista anche la possibilità di recedere anticipatamente in presenza di gravi motivi, con un preavviso di almeno tre mesi La disdetta del contratto studenti va quindi distinta dal semplice termine naturale della locazione e dal recesso anticipato. Prima di firmare è consigliabile verificare con attenzione queste clausole, soprattutto se il percorso universitario potrebbe cambiare nel corso dell’anno.

Quando il contratto è intestato a più studenti, può inoltre verificarsi il recesso di uno solo dei conduttori. In questo caso, gli studenti che rimangono nell’immobile possono essere tenuti a corrispondere l’intero canone, salvo la possibilità di sostituire il coinquilino uscente con un nuovo studente, previo consenso del proprietario e nel rispetto degli adempimenti necessari.

Canone concordato e accordi territoriali: come si determina l’importo

Nel caso della locazione per studenti universitari, il canone è collegato agli accordi territoriali sugli affitti degli studenti applicabili nel Comune in cui si trova l’immobile. Gli accordi individuano fasce e criteri per determinare l’importo, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e della zona.

Il canone concordato per gli studenti non significa quindi semplicemente scegliere un prezzo ritenuto conveniente da entrambe le parti. L’importo deve essere determinato nel rispetto dei criteri previsti dagli accordi locali. Nella definizione del canone possono incidere, tra gli altri elementi, la durata della locazione, la presenza di arredamento e alcune caratteristiche o clausole del contratto.

Per i contratti non assistiti dalle associazioni di categoria può essere necessaria un’attestazione di canone concordato, cioè un’attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto rispetto agli accordi territoriali, quando richiesta per accedere alle relative agevolazioni.

Questo passaggio è particolarmente importante per il proprietario che intende utilizzare un contratto agevolato per studenti e beneficiare del regime fiscale previsto per il canone concordato. Tra le agevolazioni indicate nelle fonti rientra la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% nei casi previsti, in particolare nelle aree ad alta tensione abitativa e quando sono rispettate tutte le condizioni richieste. Con la cedolare secca vengono inoltre meno l’imposta di registro e l’imposta di bollo relative al contratto.

Registrazione, documenti utili e controlli prima di affittare a studenti

Una volta verificati requisiti, durata e canone, è il momento di preparare il contratto e la documentazione. La registrazione del contratto per studenti presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro 30 giorni. La registrazione è obbligatoria per i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni.

Prima della firma è quindi utile raccogliere tutti i documenti necessari e controllare che le informazioni riportate nel contratto siano corrette. Tra gli elementi da verificare rientrano:

• generalità del proprietario e dello studente o degli studenti;
• descrizione e ubicazione dell’immobile;
• dati catastali immobile;
• durata della locazione;
• importo del canone e modalità di pagamento;
• indicazione della condizione di studente fuori sede;
• documentazione relativa all’attestato di prestazione energetica;
• eventuale attestazione di conformità del canone concordato;
• eventuale planimetria e inventario degli arredi.

Per i pagamenti del canone è preferibile utilizzare strumenti tracciabili, come il bonifico bancario o postale.

Anche la registrazione merita particolare attenzione. Il contratto di locazione registrato rappresenta infatti il riferimento formale del rapporto tra proprietario e conduttore. Per procedere alla registrazione sono previsti gli adempimenti fiscali stabiliti per la specifica situazione; in caso di cedolare secca, le fonti indicate prevedono l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

Prima di consegnare le chiavi, infine, è utile effettuare un ultimo controllo dell’immobile e della documentazione. L’abitazione deve essere correttamente identificata, gli impianti e le certificazioni devono essere in regola e le parti dovrebbero avere ben chiari gli obblighi relativi a canone, spese e restituzione dell’alloggio.