Affitti brevi, il Fisco entra in casa: regole, tasse e obblighi per chi affitta su Airbnb
Dalla seconda casa messa a reddito all’appartamento pubblicato su una piattaforma online: affittare per pochi giorni non è più soltanto una questione tra proprietario e turista. Ecco cosa bisogna sapere nel 2026.
La Domenica Fiscale
Una seconda casa, un appartamento ereditato, un immobile che per gran parte dell’anno rimane vuoto. Poi arriva l’idea: perché non affittarlo per qualche giorno a turisti e viaggiatori?
Le piattaforme online hanno reso questa possibilità estremamente semplice. Pubblicare un annuncio, stabilire il prezzo, ricevere una prenotazione e mettere a disposizione l’immobile può sembrare un’attività quasi automatica.
Dal punto di vista fiscale e amministrativo, però, non lo è affatto.
Negli ultimi anni le regole sulle locazioni brevi sono cambiate in modo significativo. Oggi chi decide di mettere un immobile a disposizione dei turisti deve fare i conti non soltanto con le imposte sul reddito, ma anche con il Codice identificativo nazionale, gli obblighi di sicurezza, gli adempimenti legati agli annunci e, in determinate situazioni, con la natura imprenditoriale dell’attività. (Ministero del Turismo)
Che cosa si intende per “locazione breve”?
Partiamo dalla definizione.
La normativa fiscale considera locazione breve il contratto relativo a un immobile a uso abitativo, situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Nel regime delle locazioni brevi possono rientrare anche contratti conclusi tramite intermediari immobiliari o piattaforme online.
Non bisogna però confondere automaticamente una locazione breve con una struttura ricettiva.
La qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete dell’attività e dai servizi offerti. La disciplina delle locazioni brevi riguarda infatti la semplice messa a disposizione dell’immobile, con alcuni servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’abitazione, come la fornitura della biancheria o la pulizia dei locali.
La prima grande attenzione: uno, due, tre o quattro appartamenti
C’è una soglia che il proprietario deve conoscere molto bene: quattro appartamenti.
Dal 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto quando vengono destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Se gli appartamenti destinati a questo tipo di locazione sono più di quattro, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. La regola vale anche quando gli immobili vengono affittati attraverso intermediari o portali telematici.
Non si tratta quindi di una semplice soglia fiscale.
Il superamento del limite può cambiare la qualificazione dell’attività e, di conseguenza, gli adempimenti da rispettare.
Quanto si paga? Il 21% non vale per tutti gli immobili
È probabilmente questo uno degli aspetti più interessanti per chi sta compilando la dichiarazione dei redditi.
Dal periodo d’imposta 2024, per le locazioni brevi assoggettate a cedolare secca, l’aliquota è del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.
Per le eventuali altre unità immobiliari destinate alla locazione breve, l’aliquota sale al 26%.
In altre parole, chi dispone di più appartamenti non può pensare di applicare il 21% indistintamente a tutti.
La scelta dell’immobile al quale applicare l’aliquota del 21% viene effettuata in sede di dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate, nella dichiarazione precompilata, può proporre il 21% sull’immobile con il canone più elevato quando risultano più immobili, ma il contribuente deve verificare i dati e può modificarli.
E se l’affitto passa da Airbnb o da un altro portale?
Qui entra in gioco un altro elemento fondamentale: l’intermediario.
Quando l’intermediario immobiliare o il gestore del portale interviene nel pagamento o incassa i canoni o i corrispettivi della locazione breve, è previsto un meccanismo di ritenuta.
La ritenuta è pari al 21% dell’importo del canone o corrispettivo lordo e ha natura di acconto. L’intermediario deve quindi effettuare la ritenuta e provvedere ai relativi adempimenti fiscali.
Questo spiega anche perché i dati delle locazioni brevi possono comparire nella dichiarazione precompilata.
L’Agenzia delle Entrate riceve infatti dagli intermediari i dati relativi ai corrispettivi e alle ritenute attraverso la Certificazione unica delle locazioni brevi.
Ma attenzione: vedere un dato nella precompilata non significa che il contribuente debba semplicemente accettarlo senza controllarlo.
Occorre verificare che l’immobile, i canoni, le ritenute e l’aliquota applicata siano corretti.
Il nuovo “biglietto da visita” dell’affitto turistico: il CIN
C’è poi un codice che ormai chi affitta per finalità turistiche deve conoscere: il Codice identificativo nazionale, il CIN.
Il CIN deve essere richiesto per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o alle locazioni per finalità turistiche secondo la disciplina prevista.
Ma non basta averlo.
Il codice deve essere indicato negli annunci e deve essere esposto all’esterno dello stabile nel quale si trova l’unità immobiliare, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Anche gli intermediari e i gestori dei portali hanno specifici obblighi riguardo alla sua indicazione negli annunci.
E qui le sanzioni non sono simboliche.
L’assenza del CIN può comportare una sanzione da 800 a 8.000 euro, mentre la mancata esposizione o indicazione del codice può comportare una sanzione da 500 a 5.000 euro, oltre alla rimozione dell’annuncio irregolare nei casi previsti.
La sicurezza non è un dettaglio
C’è poi un aspetto che spesso viene messo in secondo piano rispetto alle tasse: la sicurezza dell’immobile.
Le unità destinate alle locazioni brevi o turistiche devono essere dotate di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre che di estintori portatili conformi alla normativa.
Esistono specifiche eccezioni, ad esempio per gli immobili privi di impianto a gas e nei quali sia escluso con certezza il rischio di rilascio incontrollato di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
Per le locazioni svolte in forma imprenditoriale sono inoltre previsti ulteriori requisiti di sicurezza degli impianti secondo la normativa statale e regionale applicabile.
La sicurezza, quindi, non è un adempimento burocratico da lasciare all’ultimo momento: è una delle condizioni che il proprietario deve verificare prima di mettere l’immobile a disposizione degli ospiti.
Quando l’attività diventa un’impresa?
È questa forse la domanda più delicata.
Il numero degli appartamenti è certamente un elemento importante: oltre quattro appartamenti destinati alla locazione breve nel corso dello stesso periodo d’imposta scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
Ma il proprietario non dovrebbe ragionare soltanto in termini numerici.
Quando l’attività assume caratteristiche organizzate e professionali, è necessario valutare attentamente la disciplina applicabile e gli ulteriori obblighi amministrativi, fiscali e previdenziali.
Per chi esercita la locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, la normativa prevede anche la presentazione della SCIA al SUAP del Comune nel cui territorio viene svolta l’attività, secondo le regole previste.
La dichiarazione dei redditi: non basta guardare quanto è entrato sul conto
Altro errore frequente è pensare che l’importo effettivamente ricevuto rappresenti automaticamente l’imposta da pagare.
La situazione è più articolata.
Per il proprietario, i corrispettivi delle locazioni brevi costituiscono reddito fondiario; per il sublocatore o il comodatario possono invece assumere la natura di reddito diverso. I relativi dati possono essere trasmessi dagli intermediari e confluiscono nella dichiarazione precompilata secondo la situazione del contribuente.
In presenza di cedolare secca, inoltre, il contribuente deve verificare correttamente quale aliquota applicare e tenere conto delle ritenute già subite.
La ritenuta del 21% effettuata dall’intermediario non significa necessariamente che il rapporto fiscale sia definitivamente chiuso: la ritenuta è infatti a titolo d’acconto e viene considerata nella determinazione dell’imposta dovuta.
Un esempio concreto
Immaginiamo un proprietario che destini alla locazione breve due appartamenti.
Per entrambi può rientrare, in presenza dei requisiti, nel regime delle locazioni brevi. Tuttavia, se sceglie la cedolare secca, un solo immobile può beneficiare dell’aliquota del 21%; sull’altro si applica il 26%.
Se invece gli appartamenti destinati alla locazione breve diventano cinque, entra in gioco la presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale e non si è più davanti alla semplice applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
È proprio qui che una scelta apparentemente innocua — “metto online anche il quinto appartamento” — può cambiare radicalmente il quadro degli adempimenti.
Il punto: affittare per pochi giorni non significa essere fuori dal Fisco
La diffusione degli affitti brevi ha creato una nuova forma di reddito per molti proprietari, ma anche una nuova area di attenzione per l’Amministrazione finanziaria.
Oggi il proprietario deve tenere insieme più elementi: contratto, durata, numero degli immobili, regime fiscale, eventuale intermediario, ritenute, dichiarazione dei redditi, CIN, annunci e requisiti di sicurezza.
Non è quindi sufficiente pubblicare un annuncio su una piattaforma e attendere la prenotazione.
La vera domanda da porsi prima di iniziare è: “La mia attività, nel suo complesso, è stata impostata correttamente?”
Perché nell’affitto breve la durata del soggiorno può essere breve, ma gli obblighi del proprietario non lo sono affatto.
Il promemoria della Domenica Fiscale
Prima di pubblicare un immobile per affitti brevi è bene verificare:
- se si rientra effettivamente nella definizione di locazione breve;
- quanti appartamenti vengono destinati all’attività nell’anno;
- quale regime fiscale applicare;
- quale aliquota di cedolare secca spetta;
- se l’intermediario effettua la ritenuta e la trasmette correttamente;
- la presenza e la corretta indicazione del CIN;
- gli obblighi relativi alla sicurezza dell’immobile;
- gli eventuali adempimenti amministrativi comunali e regionali;
- la corretta indicazione dei redditi nella dichiarazione.
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