Le immagini di María del Carmen Abascal, conosciuta come Maricarmen, mentre viene sgomberata dalla sua abitazione a Madrid sono diventate l’ultimo simbolo della crisi di accesso alla casa in Spagna.
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La donna, 87 anni, viveva in affitto da circa 70 anni nell’immobile. Secondo il Sindacato delle Inquiline di Madrid, dopo un cambio di proprietà è stato ipotizzato un aumento del canone da circa 500 euro a 2.650 euro al mese, poi ridotto a 1.650.
Dopo vari tentativi di bloccare l’esecuzione dello sfratto, Maricarmen è stata sgomberata e successivamente trasferita in ospedale. Il caso ha provocato mobilitazioni che hanno superato rapidamente i confini di Madrid.
Ma la portata della reazione è difficile da capire guardando solo questo sfratto. Il caso di Maricarmen arriva in un momento in cui l’accesso alla casa è diventato una delle principali pressioni economiche per molte famiglie spagnole.
Quanto sono aumentati i prezzi delle abitazioni in Spagna?
I prezzi di acquisto stanno crescendo a tassi a due cifre. L’Indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istituto nazionale di statistica (INE) ha registrato un incremento del 12,2% su base annua nel secondo trimestre del 2026.
Le abitazioni di seconda mano, che rappresentano la parte principale del mercato spagnolo, si sono rincarate ancora di più, del 12,9%, mentre le case nuove sono salite del 7,4%. Solo rispetto al trimestre precedente i prezzi sono aumentati di un ulteriore 3,4%.
Il problema non riguarda solo chi vuole comprare. Il prezzo medio richiesto per l’affitto ha raggiunto i 15,1 euro al metro quadrato ad agosto 2026, secondo Idealista, il 5,8% in più rispetto a un anno prima. E questi aumenti si sommano agli incrementi registrati negli ultimi anni.
La conseguenza è che il costo della casa assorbe una quota elevata del reddito di molte famiglie, soprattutto tra chi vive in affitto.
Secondo i dati dell’INE, nel 2024 il 28,1% delle persone che affittavano una casa a prezzo di mercato destinava oltre il 40% del proprio reddito disponibile ai costi dell’abitazione. La media dell’Unione europea era del 19,2%.
Il problema di accessibilità quindi non consiste solo nel fatto che le case siano più care. Per una parte importante degli inquilini, mantenere un’abitazione consuma una quota molto alta del loro reddito.
Perché i prezzi di vendita e gli affitti sono aumentati così tanto?
Gli esperti sottolineano che non esiste una sola spiegazione, ma dietro l’attuale situazione c’è uno squilibrio fondamentale: nei luoghi in cui più persone vogliono o hanno bisogno di vivere non si sta creando un numero sufficiente di abitazioni per assorbire la domanda.
La Spagna continua a guadagnare popolazione e a creare nuovi nuclei familiari, mentre la costruzione di abitazioni resta ben al di sotto dei livelli registrati prima della crisi finanziaria.
La Banca di Spagna ha indicato ripetutamente il deficit di offerta come uno dei principali fattori di pressione sul mercato, soprattutto nelle aree economicamente più dinamiche, dove sono cresciuti di più popolazione e occupazione.
Questo obbliga a una distinzione importante. La Spagna non manca letteralmente di abitazioni in tutto il territorio. Esistono comuni con popolazione stagnante e immobili vuoti. Il problema è dove si trovano queste abitazioni.
La pressione si concentra in particolare a Madrid, a Barcellona, nelle isole, in buona parte del litorale mediterraneo e in altri grandi centri urbani e turistici. Un’abitazione vuota in un comune con poca attività economica non risolve la scarsità di appartamenti a Madrid, Malaga, Barcellona o Palma.
Perché la Spagna non costruisce semplicemente più abitazioni?
Parte della risposta sta nelle conseguenze della precedente crisi immobiliare. Prima del 2008 la Spagna ha vissuto un enorme boom edilizio alimentato dal credito a basso costo. Lo scoppio della bolla ha provocato la scomparsa di numerose imprese immobiliari, problemi nel sistema bancario e un crollo dell’attività costruttiva.
La costruzione residenziale si è poi ripresa, ma non è mai tornata a quei livelli. Questo aiuta anche a capire perché il mercato attuale presenta differenze importanti rispetto a quello precedente alla crisi finanziaria. La Banca di Spagna segnala che la produzione di nuove abitazioni continua a essere molto più moderata rispetto ai precedenti cicli espansivi e che il deficit di offerta è concentrato in particolare in alcune zone.
Inoltre costruire abitazioni richiede tempo. Trasformare il suolo, ottenere i permessi urbanistici, reperire finanziamenti e realizzare un edificio può richiedere anni. Di conseguenza l’offerta immobiliare reagisce lentamente quando la popolazione di una città cresce rapidamente e questa lentezza ha effetti sui prezzi.
Se decine di migliaia di persone hanno bisogno di nuove case in un’area determinata, ma il parco residenziale cresce appena, la concorrenza per gli immobili esistenti si intensifica.
Che ruolo hanno i fondi di investimento e i grandi proprietari?
La proprietà delle abitazioni in affitto è più concentrata di quanto suggerisca l’immagine del piccolo proprietario con un solo appartamento locato.
Secondo un rapporto elaborato dal ministero del Consumo insieme al CSIC, solo il 39% delle abitazioni destinate all’affitto abituale è nelle mani di privati che hanno un’unica casa in locazione. Il restante 61% appartiene a multi-proprietari privati (proprietari con due o più abitazioni in affitto), persone giuridiche, tra cui aziende e fondi, e enti pubblici.
La concentrazione si nota anche se si considerano solo i proprietari privati. Il 52,8% delle abitazioni affittate da persone fisiche appartiene a proprietari che ne hanno due o più in locazione.
Il fenomeno è particolarmente evidente in alcune delle città in cui i prezzi delle abitazioni sono più elevati. Tra le case affittate da privati, quelle che si trovano in mano ai multi-proprietari rappresentano il 60,8% a Barcellona, il 56,4% a Madrid e il 55% a Valencia.
Inoltre, il patrimonio immobiliare detenuto dai multi-proprietari è cresciuto più rapidamente. Tra il 2016 e il 2023, le abitazioni affittate da privati con due o più immobili in locazione sono aumentate del 39,9%, contro il 30,4% registrato tra i proprietari con una sola casa in affitto.
Ma chi possiede le abitazioni è solo una parte dell’equazione. L’altra riguarda quante persone e famiglie competono per un’offerta che cresce più lentamente.
Che ruolo ha l’aumento della popolazione?
La Spagna si avvicina ai 50 milioni di abitanti dopo diversi anni di forte crescita demografica, spinta soprattutto dall’immigrazione. Questa crescita aumenta la popolazione attiva, il numero di lavoratori e la domanda di beni e servizi, ma incrementa anche il bisogno di alloggi.
Per capire il mercato immobiliare conta tanto il numero di abitanti quanto quello dei nuclei familiari. Una coppia che si separa e ha bisogno di due case, giovani che lasciano l’abitazione dei genitori o lavoratori che si trasferiscono in un’altra città generano nuovi nuclei familiari anche se la popolazione totale cambia poco.
Quando il numero di famiglie cresce più rapidamente del parco residenziale disponibile, aumenta la competizione per la casa. Questo fenomeno è particolarmente visibile nei grandi centri di lavoro come Madrid, dove nuovi residenti, lavoratori, studenti, famiglie e giovani che vogliono andare a vivere da soli si contendono un’offerta limitata.
Che impatto hanno i compratori stranieri e gli appartamenti turistici?
Entrambi i fattori incidono, ma il loro peso cambia enormemente a seconda del luogo. Le abitazioni turistiche possono ridurre l’offerta disponibile per l’affitto residenziale nei quartieri con una forte domanda di visitatori, soprattutto nelle grandi città, nelle isole e in alcune località costiere.
La domanda internazionale ha anche un peso significativo nel mercato delle compravendite. Secondo il Collegio dei Registratori, gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 15,98% delle compravendite di abitazioni in Spagna nel secondo trimestre del 2026, la quota più alta registrata finora. La loro presenza è particolarmente elevata nelle Baleari, dove hanno rappresentato il 32,27% delle operazioni, e nella Comunità Valenciana, con il 31,03%.
Ma parlare di “acquirenti stranieri” comprende realtà molto diverse. Le nazionalità con maggiore presenza nel complesso del mercato spagnolo restano soprattutto europee e marocchine. I dati dei Registratori per il 2025 collocavano britannici, tedeschi, olandesi, marocchini, rumeni, francesi e italiani tra le principali nazionalità degli acquirenti stranieri.
La domanda latinoamericana è presente, anche se il suo peso è inferiore a quello europeo. Secondo il Collegio dei Registratori, gli acquirenti provenienti dal Sud America hanno rappresentato il 5% delle transazioni effettuate da stranieri nel primo trimestre del 2025. La loro presenza, inoltre, può essere più significativa in alcuni mercati locali.
Il parco di alloggi sociali ridotto
C’è inoltre un’altra caratteristica importante del mercato spagnolo: il parco di alloggi sociali in affitto è molto ridotto rispetto a quello di altri Paesi europei.
Secondo la Commissione europea, le abitazioni destinate a finalità sociali rappresentano circa l’1,5%-1,7% del parco abitativo in Spagna, rispetto a una media compresa tra il 6% e il 7% nell’Unione europea.
Questo significa che una quota maggiore di famiglie con redditi bassi o medi dipende direttamente dal mercato privato. Nei Paesi con un parco di edilizia sociale più ampio, una parte più consistente della popolazione può accedere ad affitti il cui prezzo non dipende esclusivamente dalle condizioni di mercato.
In Spagna, quando gli affitti privati aumentano rapidamente, esiste un parco pubblico relativamente piccolo in grado di accogliere le famiglie che non riescono più a sostenerli.
I giovani mostrano un’altra faccia del problema
Uno degli indicatori più evidenti delle difficoltà di accesso alla casa si trova, paradossalmente, fuori dal mercato immobiliare stesso: molti giovani semplicemente non riescono a entrarvi. Nel 2025, il 44,3% degli spagnoli tra 26 e 34 anni viveva ancora con i genitori, una delle percentuali più alte d’Europa.
Tra questi, quasi la metà (il 47,3%) indicava come motivo principale che non poteva permettersi di comprare o affittare una casa. E tra le persone di tutte le età che avevano cercato un’altra abitazione ma alla fine non si erano trasferite, quasi sette su dieci hanno indicato i prezzi eccessivi come principale ostacolo.
Questo aiuta a capire perché il dibattito sulla casa coinvolge generazioni molto diverse. I giovani faticano a rendersi indipendenti. Gli inquilini affrontano canoni elevati. Le famiglie competono per abitazioni di maggior dimensione. E alcuni inquilini anziani possono trovarsi in situazioni vulnerabili quando cambiano la proprietà o le condizioni contrattuali delle loro abitazioni.
Perché il caso di Maricarmen ha provocato tanta mobilitazione?
La storia di Maricarmen riassume molte di queste tensioni in un unico caso. Non si tratta di una giovane che cerca di entrare per la prima volta nel mercato immobiliare, ma di una donna di 87 anni che ha trascorso circa sette decenni nella stessa casa.
Il suo sfratto ha messo così in luce un’altra dimensione della crisi abitativa: l’insicurezza residenziale non riguarda solo chi cerca un appartamento o prova a lasciare la casa dei genitori, ma anche persone che vivono in affitto da decenni quando cambiano la proprietà o le condizioni dei loro contratti.
Le circostanze concrete del caso hanno inoltre innescato una disputa politica. Il Governo centrale, la Comunità di Madrid, il Comune, la proprietà e le organizzazioni di inquilini hanno espresso posizioni divergenti sulle responsabilità e su quali misure si sarebbero potute adottare per evitare lo sfratto.
Amnesty International ha sostenuto che sgomberare Maricarmen senza offrirle un’alternativa abitativa adeguata ha violato i suoi diritti, mentre le diverse amministrazioni si sono attribuite a vicenda la responsabilità di quanto accaduto.
Ma le mobilitazioni sono andate oltre il caso specifico di Maricarmen. Il suo sfratto è avvenuto in un momento in cui comprare una casa è sempre più caro, gli affitti continuano a salire e una parte importante delle famiglie ha difficoltà a sostenere questi costi.
Le proteste hanno trasformato così un caso individuale in un simbolo di un problema collettivo. Le condizioni di Maricarmen sono eccezionali, perché poche persone trascorrono sette decenni nella stessa abitazione in affitto, ma il contesto in cui avviene il suo sfratto non lo è.
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