Le immagini di María del Carmen Abascal, conosciuta come Maricarmen, mentre viene sfrattata dalla sua abitazione a Madrid sono diventate l’ultimo simbolo della crisi di accesso alla casa in Spagna.
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La donna, 87 anni, viveva in affitto nell’immobile da circa 70 anni. Secondo il Sindacato degli Inquilini di Madrid, dopo un cambio di proprietà è stato prospettato un aumento del canone da circa 500 euro a 2.650 euro al mese, poi ridotto a 1.650.
Dopo diversi tentativi di bloccare lo sfratto, Maricarmen è stata sfrattata e poi trasferita in ospedale. Il caso ha innescato mobilitazioni che sono andate rapidamente oltre Madrid.
Ma l’entità della reazione è difficile da capire se si guarda solo a questo sfratto. Il caso di Maricarmen arriva in un momento in cui l’accesso alla casa è diventato una delle principali pressioni economiche per molte famiglie spagnole.
Quanto sono aumentati i prezzi delle case in Spagna?
I prezzi di acquisto stanno attualmente crescendo a ritmi a due cifre. L’Indice dei Prezzi delle Abitazioni dell’Istituto Nazionale di Statistica (INE) ha registrato un incremento annuo del 12,2% nel secondo trimestre del 2026.
Le abitazioni di seconda mano, che rappresentano la maggior parte del mercato spagnolo, si sono rincarate ancora di più, del 12,9%, mentre le nuove costruzioni sono aumentate del 7,4%. Solo rispetto al trimestre precedente, i prezzi sono saliti di un altro 3,4%.
Il problema non riguarda solo chi vuole comprare. Il prezzo medio annunciato degli affitti ha raggiunto i 15,1 euro al metro quadrato ad agosto 2026, secondo Idealista, il 5,8% in più rispetto a un anno prima. E questi rincari si sommano agli aumenti registrati negli ultimi anni.
La conseguenza è che il costo dell’abitazione assorbe una quota elevata del reddito di molte famiglie, soprattutto tra chi vive in affitto.
Secondo i dati dell’INE, nel 2024 il 28,1% delle persone che affittavano una casa a prezzo di mercato destinava oltre il 40% del proprio reddito disponibile ai costi dell’abitazione. La media dell’Unione europea era del 19,2%.
Il problema di accessibilità quindi non consiste semplicemente nel fatto che le case siano più care. Per una parte importante degli inquilini, mantenere una casa consuma una quota molto elevata dei loro redditi.
Perché i prezzi e gli affitti sono aumentati così tanto?
Gli esperti insistono sul fatto che non esiste una sola spiegazione, ma dietro l’attuale situazione c’è uno squilibrio fondamentale: nei luoghi in cui più persone vogliono o hanno bisogno di vivere non si sta producendo abbastanza abitazioni per assorbire la domanda.
La Spagna continua a guadagnare popolazione e a creare nuovi nuclei familiari, mentre la costruzione di abitazioni resta ben al di sotto dei livelli registrati prima della crisi finanziaria.
La Banca di Spagna ha sottolineato più volte il deficit di offerta come uno dei principali fattori di pressione sul mercato, soprattutto nelle aree economicamente più dinamiche, dove popolazione e occupazione sono aumentate di più.
Questo impone una distinzione importante. La Spagna non è letteralmente priva di abitazioni su tutto il territorio. Esistono comuni con popolazione stagnante e immobili vuoti. Il problema è dove si trovano queste case.
La pressione si concentra soprattutto a Madrid, Barcellona, le isole, buona parte della costa mediterranea e altri grandi centri urbani e turistici. Un’abitazione vuota in un comune con poca attività economica non risolve la scarsità di appartamenti a Madrid, Málaga, Barcellona o Palma.
Perché la Spagna non costruisce semplicemente più abitazioni?
Parte della risposta risiede nelle conseguenze della precedente crisi immobiliare. Prima del 2008 la Spagna ha vissuto un enorme boom delle costruzioni alimentato dal credito a basso costo. Lo scoppio della bolla ha provocato la scomparsa di numerosi promotori, problemi nel sistema bancario e un crollo dell’attività edilizia.
La costruzione residenziale si è successivamente ripresa, ma non è mai tornata a quei livelli. Questo permette anche di capire perché l’attuale mercato presenti differenze importanti rispetto a quello precedente la crisi finanziaria. La Banca di Spagna segnala che la produzione di nuove abitazioni continua a essere molto più moderata rispetto ai precedenti cicli espansivi e che il deficit di offerta si concentra soprattutto in determinate zone.
Inoltre costruire abitazioni richiede tempo. Trasformare il suolo, ottenere permessi urbanistici, reperire finanziamenti e costruire un edificio può richiedere anni. Di conseguenza l’offerta immobiliare reagisce lentamente quando la popolazione di una città cresce rapidamente. E questa lentezza ha effetti sui prezzi.
Se decine di migliaia di persone hanno bisogno di abitazioni aggiuntive in una determinata area, ma il patrimonio residenziale cresce appena, la competizione per gli immobili esistenti si intensifica.
Che ruolo hanno i fondi di investimento e i grandi proprietari?
La proprietà delle abitazioni in affitto è anche più concentrata di quanto possa suggerire l’immagine del piccolo proprietario con un unico appartamento locato.
Secondo un rapporto elaborato dal Ministero del Consumo in collaborazione con il CSIC, solo il 39% delle abitazioni affittate come residenza abituale è nelle mani di privati che hanno una sola casa in affitto. Il restante 61% appartiene a privati con due o più abitazioni in affitto, persone giuridiche, tra cui aziende e fondi, ed enti pubblici.
La concentrazione emerge anche analizzando solo i proprietari privati. Il 52,8% delle abitazioni affittate da persone fisiche appartiene a proprietari che hanno due o più immobili in locazione.
Il fenomeno è particolarmente evidente in alcune delle città dove i prezzi delle abitazioni sono più elevati. Tra le case affittate da privati, quelle in mano a proprietari con più immobili rappresentano il 60,8% a Barcellona, il 56,4% a Madrid e il 55% a Valencia.
Inoltre il patrimonio detenuto da proprietari con più abitazioni è cresciuto più rapidamente. Tra il 2016 e il 2023, le case affittate da privati con due o più immobili locati sono aumentate del 39,9%, rispetto al 30,4% registrato tra i proprietari con una sola abitazione in affitto.
Ma chi possiede le abitazioni è solo una parte dell’equazione. L’altra riguarda quante persone e famiglie competono per un’offerta che cresce più lentamente.
Che ruolo ha l’aumento della popolazione?
La Spagna si avvicina ai 50 milioni di abitanti dopo diversi anni di forte crescita demografica, trainata principalmente dall’immigrazione. Questa crescita aumenta la popolazione attiva, il numero di lavoratori e la domanda di beni e servizi, ma accresce anche il bisogno di abitazioni.
Inoltre, per capire il mercato immobiliare, contano tanto il numero di abitanti quanto il numero di nuclei familiari. Una coppia che si separa e passa ad avere bisogno di due case, giovani che lasciano l’abitazione dei genitori o lavoratori che si trasferiscono in un’altra città generano nuovi nuclei familiari anche se la popolazione totale cambia appena.
Quando il numero di nuclei familiari cresce più rapidamente del patrimonio residenziale disponibile, aumenta la competizione per le abitazioni. Questo fenomeno è particolarmente evidente nei grandi poli occupazionali come Madrid, dove nuovi residenti, lavoratori, studenti, famiglie e giovani che vogliono rendersi indipendenti competono per un’offerta limitata.
Che impatto hanno gli acquirenti stranieri e gli alloggi turistici?
Entrambi i fattori hanno un impatto, ma il loro peso cambia enormemente a seconda del luogo. Le abitazioni turistiche possono ridurre l’offerta disponibile per l’affitto residenziale nei quartieri dove c’è una forte domanda da parte dei visitatori, soprattutto nelle grandi città, nelle isole e in alcune località costiere.
La domanda internazionale ha inoltre un peso considerevole nel mercato delle compravendite. Secondo il Collegio dei Registratori, gli acquirenti stranieri sono stati protagonisti del 15,98% delle compravendite di abitazioni in Spagna nel secondo trimestre del 2026, la percentuale più alta registrata finora. La loro presenza è particolarmente elevata nelle Baleari, dove hanno rappresentato il 32,27% delle operazioni, e nella Comunità Valenciana, con il 31,03%.
Ma parlare di “acquirenti stranieri” racchiude realtà molto diverse. Le nazionalità con maggiore presenza nel complesso del mercato spagnolo restano principalmente europee e marocchine. I dati dei Registratori del 2025 collocavano britannici, tedeschi, olandesi, marocchini, rumeni, francesi e italiani tra le principali nazionalità degli acquirenti stranieri.
La domanda latinoamericana è anch’essa presente, anche se il suo peso è inferiore a quello europeo. Secondo il Collegio dei Registratori, gli acquirenti provenienti dal Sud America hanno rappresentato il 5% degli acquisti effettuati da stranieri nel primo trimestre del 2025. La loro presenza, inoltre, può essere più significativa in determinati mercati locali.
Il limitato patrimonio di edilizia sociale
C’è inoltre un’altra caratteristica importante del mercato spagnolo: il patrimonio di alloggi sociali in affitto è molto limitato rispetto a quello di altri Paesi europei.
Secondo la Commissione europea, le abitazioni destinate a fini sociali rappresentano circa l’1,5%-1,7% del patrimonio residenziale in Spagna, contro una media tra il 6% e il 7% nell’Unione europea.
Questo significa che una quota maggiore di famiglie con redditi bassi o medi dipende direttamente dal mercato privato. Nei Paesi con un patrimonio di edilizia sociale più ampio, una parte più grande della popolazione può accedere ad affitti il cui prezzo non dipende esclusivamente dalle condizioni di mercato.
In Spagna, quando gli affitti privati aumentano rapidamente, esiste un patrimonio pubblico relativamente piccolo in grado di assorbire le famiglie che non riescono più a sostenerli.
I giovani mostrano un’altra faccia del problema
Uno degli indicatori più chiari delle difficoltà di accesso a un’abitazione si trova, paradossalmente, fuori dal mercato immobiliare stesso: molti giovani semplicemente non riescono a entrarvi. Nel 2025 il 44,3% degli spagnoli tra i 26 e i 34 anni viveva ancora con i genitori, una delle percentuali più alte d’Europa.
Tra questi, quasi la metà (il 47,3%) indicava come motivo principale il fatto che non poteva permettersi di comprare o affittare una casa. E tra le persone di tutte le età che avevano cercato un’altra abitazione ma alla fine non si erano trasferite, quasi sette su dieci hanno indicato i prezzi eccessivi come principale ostacolo.
Questo aiuta a capire perché il dibattito sulla casa riguarda generazioni molto diverse. I giovani faticano a rendersi indipendenti. Gli inquilini affrontano affitti elevati. Le famiglie competono per abitazioni di dimensioni maggiori. E alcuni inquilini anziani possono trovarsi in situazioni vulnerabili quando cambiano la proprietà o le condizioni contrattuali delle loro abitazioni.
Perché il caso di Maricarmen ha provocato tanta mobilitazione?
La storia di Maricarmen concentra molte di queste tensioni in un solo caso. Non si tratta di una giovane che cerca di entrare per la prima volta nel mercato immobiliare, ma di una donna di 87 anni che ha vissuto per circa sette decenni nella stessa casa.
Il suo sfratto ha quindi messo in luce un’altra dimensione della crisi abitativa: l’insicurezza residenziale non colpisce solo chi cerca casa o prova a rendersi indipendente, ma anche persone che vivono in affitto da decenni quando cambiano la proprietà o le condizioni dei loro contratti.
Le circostanze specifiche del caso hanno inoltre generato uno scontro politico. Il Governo centrale, la Comunità di Madrid, il Comune, la proprietà e le organizzazioni di inquilini hanno espresso posizioni divergenti sulle responsabilità e su quali misure si sarebbero potute adottare per evitare lo sfratto.
Amnesty International ha sostenuto che sfrattare Maricarmen senza fornirle un’alternativa abitativa adeguata ha violato i suoi diritti, mentre le diverse amministrazioni si sono attribuite a vicenda la responsabilità di quanto accaduto.
Ma le mobilitazioni hanno superato il caso specifico di Maricarmen. Il suo sfratto è avvenuto in un momento in cui comprare una casa è sempre più costoso, gli affitti continuano a salire e una parte importante delle famiglie ha difficoltà a sostenere questi costi.
Le proteste hanno trasformato così un caso individuale nel simbolo di un problema collettivo. Le circostanze di Maricarmen sono eccezionali, perché poche persone trascorrono sette decenni nella stessa abitazione in affitto, ma il contesto in cui avviene il suo sfratto non lo è.
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