cosa prevede la proposta UE sulla casa

La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026 una proposta di regolamento, chiamata Affordable Housing Act, per dare alle autorità un quadro comune quando intendono proteggere la disponibilità di abitazioni nelle zone dove comprare o affittare casa è particolarmente difficile. Gli affitti brevi sono fra le attività che potrebbero essere interessate, ma non esiste un divieto europeo immediato e la proposta non stabilisce un limite identico di giorni per tutte le città. Il testo deve ancora attraversare l’iter legislativo dell’Unione.

La distinzione conta per proprietari, gestori e residenti: Bruxelles non ha individuato una lista di Comuni italiani in cui gli alloggi turistici debbano chiudere. Il progetto descrive invece quando e con quali prove un’autorità nazionale, regionale o locale competente potrebbe adottare una misura mirata.

Accanto al regolamento proposto, la Commissione ha presentato una raccomandazione sull’offerta e sull’accessibilità degli alloggi: sono atti diversi e la raccomandazione non equivale a un obbligo automatico per i privati.

Che cosa prevede l’Affordable Housing Act

L’obiettivo dichiarato è rendere più prevedibili e verificabili le decisioni prese per tutelare l’uso residenziale delle case. Il progetto riguarda, da un lato, possibili misure sugli affitti di breve durata in immobili diversi dall’abitazione principale dell’host; dall’altro, possibili misure sull’acquisto o sull’uso di immobili e terreni non destinati ad abitazione principale. Non impone ai Comuni di introdurle. Fornisce condizioni comuni per valutare gli interventi che un’autorità competente scelga di adottare.

Questo significa che le regole non dipenderebbero dalla sola vocazione turistica di una città. Una località con molti visitatori può avere problemi abitativi molto diversi da quelli di un’altra; e una pressione sugli alloggi può avere cause diverse dagli affitti brevi. Per questo il testo lega l’intervento a un’analisi del mercato locale e del nesso fra il problema rilevato e l’attività che si vuole limitare.

Quando un’area potrebbe essere considerata sotto pressione

La bozza definisce l’area sotto pressione abitativa come una porzione geografica delimitata, nella quale lo squilibrio tra domanda e offerta produce effetti osservabili sul mercato della casa. L’articolo 6 propone una verifica basata sul rapporto fra prezzo di un’abitazione rappresentativa e reddito disponibile pro capite: il valore dovrebbe essere almeno pari a otto annualità e risultare cresciuto nel decennio più recente. Se il rapporto raggiunge dieci annualità, il requisito della crescita decennale non sarebbe necessario. L’autorità dovrebbe inoltre mostrare perché, senza intervento, la pressione difficilmente diminuirebbe nei tre anni successivi.

Non sono soglie che oggi classificano automaticamente un Comune italiano. Sono criteri contenuti in una proposta ancora da approvare, da applicare con dati obiettivi, trasparenti e verificabili. Il Centro comune di ricerca della Commissione (JRC) spiega che la metodologia combina l’accessibilità economica della casa con i fattori locali, come popolazione, offerta, domanda e, dove rilevante, impatto degli affitti brevi.

Anche il perimetro dell’area dovrebbe essere proporzionato: può riguardare una parte di città, un Comune o altri territori, non per forza l’intera area metropolitana.

La pressione abitativa da sola non basta a limitare gli affitti brevi

Il passaggio più importante è nell’articolo 9 della proposta. Per restringere gli affitti brevi sulla base della tutela dell’accessibilità delle case, l’autorità dovrebbe dimostrare che quell’attività ha avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sul costo degli alloggi nell’area interessata durante almeno i tre anni precedenti la misura. La sola presenza di annunci turistici, dunque, non basterebbe. Dove disponibili, andrebbero considerati anche i dati raccolti secondo il regolamento europeo sulle locazioni brevi del 2024.

La proposta chiede poi di scegliere misure idonee e non più restrittive del necessario, dopo aver valutato alternative meno invasive. Gli interventi sugli affitti brevi dovrebbero concentrarsi sulle attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiore probabilità di sottrarre case alla residenza di lungo periodo.

Una misura dovrebbe essere territorialmente circoscritta, pubblicata con le sue motivazioni e riesaminata periodicamente; il testo prevede una durata iniziale non superiore a cinque anni, con possibile proroga solo dopo una nuova verifica.

Abitazione principale: la distinzione per chi affitta una stanza

La proposta esclude dal proprio ambito delle restrizioni sugli affitti brevi motivate dalla pressione abitativa l’alloggio messo a disposizione all’interno dell’abitazione principale dell’host. La ragione indicata è che, in generale, ospitare qualcuno nella casa in cui si vive non sottrae un intero immobile al mercato residenziale. È diverso il caso di una seconda casa destinata stabilmente ai soggiorni di pochi giorni, che potrebbe essere interessata da una futura misura locale se tutte le condizioni richieste fossero provate.

Questa distinzione non cancella gli obblighi già vigenti per un’attività di locazione breve in Italia e non significa che ogni situazione concreta sia esente da altri controlli. Conta anche la definizione di abitazione principale, legata alla dimora abituale e al centro degli interessi dell’host secondo il diritto nazionale.

rima di confondere «prima casa», residenza anagrafica e immobile effettivamente abitato, è prudente leggere la disciplina applicabile al proprio caso.

Il regolamento europeo sui dati è già applicabile: non è la nuova proposta

Esiste un altro atto UE, il regolamento (UE) 2024/1028, che si applica dal 20 maggio 2026. Si occupa di registrazione, raccolta e condivisione dei dati relativi agli alloggi di breve durata offerti tramite piattaforme online, nei contesti in cui è previsto un sistema di registrazione. È una normativa già adottata e distinta dall’Affordable Housing Act proposto a settembre. Non introduce, da sola, un divieto generalizzato di affittare per soggiorni brevi.

I dati resi disponibili dal sistema possono aiutare le autorità a capire dove si concentrano le locazioni e quale sia la loro intensità. Nella proposta di settembre questo patrimonio informativo servirebbe a motivare eventuali scelte locali.

Per gli operatori italiani rimangono nel frattempo rilevanti gli adempimenti nazionali, tra cui il Codice identificativo nazionale, e le altre disposizioni applicabili. Anche la cedolare secca sulle locazioni brevi è un tema fiscale separato: il progetto europeo sulla casa non ne modifica oggi aliquote o limiti.

Che cosa cambia oggi per proprietari e gestori in Italia

Al 25 settembre 2026, nulla cambia automaticamente per effetto di questa proposta. Chi pubblica annunci o gestisce un immobile deve rispettare la normativa italiana e gli eventuali provvedimenti locali già validi, non un ipotetico tetto europeo uguale ovunque. Le questioni sulle competenze e sulle restrizioni territoriali possono già generare contenziosi, come mostra il caso della legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi. Non è però corretto usare quella vicenda come prova che il nuovo regolamento UE sia già operativo.

Se il testo europeo sarà approvato, per capire l’impatto su una proprietà specifica bisognerà verificare diversi passaggi: versione definitiva della norma, autorità competente, analisi dell’area, motivazione della misura, immobili interessati, data di efficacia ed eventuali regole transitorie. Non si può dedurre oggi che Roma, Milano o Venezia adotteranno la stessa restrizione, né che una casa in un quartiere turistico rientrerà per forza nel perimetro.

Il criterio pratico: seguire atti e dati, non annunci generici

Un proprietario che valuta un investimento in una seconda casa dovrebbe tenere separati tre piani. Il primo sono gli obblighi già vigenti per la propria attività. Il secondo sono gli eventuali provvedimenti locali effettivamente approvati e pubblicati. Il terzo è la proposta europea, che descrive un possibile quadro futuro e può cambiare durante l’esame legislativo. Basare oggi un acquisto o una vendita sull’idea di un bando UE imminente sarebbe una conclusione non sostenuta dagli atti.

Per i residenti che chiedono più alloggi disponibili, la proposta non promette che limitare gli affitti brevi da solo risolva la carenza di case. Il testo richiama anche l’aumento dell’offerta abitativa, il recupero del patrimonio esistente e gli interventi per l’edilizia accessibile. È un punto di equilibrio importante: una limitazione locale, se mai adottata, dovrebbe essere motivata da prove specifiche e accompagnata da politiche che affrontino le cause strutturali della scarsità di alloggi.

Quali sono i prossimi passaggi da osservare

La Commissione ha presentato il proprio testo, ma una proposta di regolamento non coincide con una norma definitiva. Sarà necessario seguirne l’iter presso le istituzioni europee e verificare eventuali modifiche a soglie, definizioni e salvaguardie. Soltanto dopo un’approvazione si potrà parlare di una disciplina UE applicabile nei termini definitivi; le eventuali misure territoriali richiederebbero comunque atti delle autorità competenti. Fino ad allora, la notizia è l’avvio del percorso legislativo e il suo contenuto tecnico, non un nuovo divieto per gli host italiani.

Domande frequenti

L’Unione europea ha vietato gli affitti brevi dal settembre 2026?

No. Il 9 settembre 2026 la Commissione ha presentato una proposta di regolamento. Non è un divieto già in vigore né un tetto di giorni valido automaticamente in tutta l’Unione.

Una città turistica potrà limitare gli alloggi brevi senza altri controlli?

Secondo la proposta no. L’autorità dovrebbe delimitare un’area sotto pressione con dati verificabili e dimostrare che gli affitti brevi vi hanno avuto un effetto negativo significativo su costo o disponibilità delle case per almeno tre anni. La misura dovrebbe inoltre essere necessaria e proporzionata.

La proposta riguarda anche la stanza affittata nella casa in cui si vive?

Le restrizioni sugli affitti brevi motivate dalla pressione abitativa e disciplinate da questa proposta escludono l’alloggio fornito nell’abitazione principale dell’host. Restano distinti gli altri obblighi nazionali e locali eventualmente applicabili.

Il regolamento UE del 2024 sugli affitti brevi è già operativo?

Sì. Il regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati si applica dal 20 maggio 2026. È diverso dalla proposta Affordable Housing Act del settembre 2026 e non stabilisce un divieto generale delle locazioni brevi.

Fonti ufficiali