Roma – Mentre a Lisbona il governo accelera gli sfratti e cancella i tetti sui canoni tra le proteste, in Italia l’offerta residenziale complessiva cresce spinta dal boom dei contratti a breve termine.
Dodici mensilità di affitto versate direttamente nelle tasche dell’inquilino da chi sceglie di non rinnovargli il contratto. È la linea dura imposta a Madrid dal secondo “decreto casa” del governo Sánchez: un provvedimento che ribalta i rapporti di forza nel mercato immobiliare, trasformando la proroga automatica nella regola e la disdetta del proprietario in un costo pesantissimo. La misura, approvata dall’esecutivo ma attesa al difficile vaglio del Congresso dei deputati dove la maggioranza è in dubbio, fotografa una frattura netta nella gestione della crisi abitativa nel Sud Europa. Mentre la Spagna scarica sui locatori l’onere del caro affitti, il vicino Portogallo discute in parlamento una deregolamentazione che velocizza gli sfratti e cancella i tetti agli aumenti, e in Italia, come attestano le rilevazioni del portale idealista, il mercato reagisce rifugiandosi nel boom dei contratti transitori.
SPAGNA: IL NUOVO DECRETO E IL RISARCIMENTO DI 12 MESI A CARICO DEI LOCATORI
Nel quadro normativo spagnolo, il principio della locazione viene modificato alla radice: la proroga dell’accordo diventa la regola predefinita, mentre la mancata prosecuzione si trasforma in un atto eccezionale. Il secondo “decreto casa” licenziato dal governo stabilisce che, una volta esaurito il ciclo minimo obbligatorio iniziale – fissato a cinque anni per i locatori persone fisiche e a sette per le persone giuridiche –, l’intesa si rinnoverà in automatico “per periodi successivi di cinque anni, o sette anni se il locatore è una persona giuridica”.
Se la proprietà intende tornare nella piena disponibilità dell’alloggio, non potrà più limitarsi al canonico preavviso di quattro mesi: dovrà recapitare una notifica formale con almeno sei mesi di anticipo per dare modo a chi vi risiede di “pianificare il trasloco con largo anticipo”, a fronte dei due mesi concessi all’affittuario per recedere.
La rottura del rapporto comporta per il titolare dell’immobile l’obbligo di “risarcire l’inquilino con almeno 12 mensilità di affitto”, con la clausola che la somma non potrà mai risultare inferiore a un mese per ciascun anno di permanenza trascorso nell’abitazione. Tale indennità scatta automaticamente, a meno che il locatore non documenti una “giustificazione valida” oppure l’inquilino non goda già del diritto a una proroga di legge.
La penalità economica viene meno esclusivamente se il proprietario indica e dimostra nella comunicazione formale una delle casistiche tassative fissate dal provvedimento: la necessità di destinare l’abitazione a proprio uso abitativo, a quello del coniuge o a parenti entro il secondo grado; l’assenza ingiustificata dell’inquilino dall’immobile per un periodo superiore a sei mesi nell’arco dell’anno; il possesso da parte dell’affittuario di un’altra abitazione idonea situata all’interno del medesimo comune; la stipula di un nuovo accordo contrattuale della durata di cinque o sette anni a canone regolamentato; una condizione di vulnerabilità accertata in capo al locatore stesso.
Lo schema operativo si riduce dunque a due scenari: in assenza di comunicazioni entro la scadenza dei sei mesi il contratto procede in proroga automatica; in presenza di un diniego al rinnovo nei termini, il vincolo si scioglie ma sorge il diritto dell’inquilino a incassare i dodici mesi di indennizzo, salvo ricorra una delle eccezioni elencate.
PORTOGALLO: ACCELERAZIONE DEGLI SFRATTI E SVOLTA LIBERISTA SUI CANONI
Una traiettoria opposta si osserva in Portogallo, dove il parlamento ha avviato la discussione sul disegno di legge delega per la riforma del regime delle locazioni. L’indirizzo promosso dall’esecutivo prevede l’accorciamento dei tempi per le procedure di rilascio forzoso, azionabili già dopo due mensilità di canone non pagate rispetto ai tre mesi previsti dalla disciplina vigente. Il pacchetto dispone inoltre la cancellazione del tetto del 2% applicato agli incrementi sui nuovi contratti e l’eliminazione dei massimali legati al deposito cauzionale o all’anticipo dei canoni richiedibili in apertura di locazione. Il testo prevede perfino la possibilità di intervenire sui contratti stipulati antecedentemente al 1990, a patto che gli affittuari non siano protetti da condizioni legate all’età avanzata o da una percentuale di disabilità pari o superiore al 60%.
Le misure hanno sollevato la reazione critica dei sindacati degli affittuari, che denunciano un “violento attacco al diritto alla casa”. Preoccupazioni sono state sollevate pure dall’associazione di consumatori Deco, secondo cui l’assenza di tutele addizionali rischia di accrescere “in modo sproporzionato l’esposizione finanziaria degli inquilini”. Il confronto coincide con i dati diffusi dall’Istituto nazionale di statistica: i prezzi delle locazioni in Portogallo hanno raggiunto il massimo storico, attestandosi nel secondo trimestre dell’anno a un valore mediano superiore ai 10 euro al metro quadro, in salita del 10,2% rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente.
ITALIA: L’OFFERTA DI CASE CRESCE MA SONO LE LOCAZIONI TRANSITORIE A GUIDARE IL MERCATO
Sul versante italiano, l’indagine redatta dal portale idealista per il secondo trimestre del 2026 fotografa un incremento generale del 15,8% su base annua nello stock residenziale disponibile per la locazione. A determinare la spinta sono prevalentemente gli affitti transitori, protagonisti di un balzo del 41,6% nei dodici mesi e del 26,9% a livello congiunturale rispetto al trimestre precedente; la loro quota di incidenza sul mercato sale così al 31,4%, a fronte del 25,7% registrato nel secondo trimestre del 2025.
Nello stesso arco temporale si mantiene positivo anche il segmento degli accordi a lungo termine, che fa segnare un incremento del 10,5% annuo e dell’8,2% sul primo trimestre.
LA MAPPA DEGLI AFFITTI TEMPORANEI: IL PRIMATO DI VENEZIA E IL BOOM NELLE GRANDI CITTÀ
La distribuzione geografica dell’offerta temporanea evidenzia concentrazioni territoriali eterogenee. Venezia detiene il primato nazionale con i contratti transitori che rappresentano il 60% dell’offerta complessiva, seguita da Urbino con il 51,1% e Trieste con il 50,5%. Quote superiori al 40% si registrano a Firenze (48,2%), Catanzaro (47,3%), Crotone (45,3%), Genova (45,0%), Brindisi (41,5%), Foggia (40,9%), Bari (40,7%) e Napoli (40,2%). Sono complessivamente 30, sui 110 capoluoghi analizzati, i centri che superano la media nazionale del 31,4%; tra questi figurano Milano (37,1%), Roma (38,7%) e Torino (34,3%).
All’estremo opposto, la formula transitoria assume un peso trascurabile a Cremona (5,2%), Rovigo (6,0%), Lodi (7%), Varese (7,1%) e Bolzano (3,2%), piazze in cui la locazione tradizionale mantiene il proprio predominio.
Sotto l’aspetto delle variazioni annuali nei mercati maggiori, la crescita dell’offerta breve vede in testa Torino con un aumento del 102,1%, affiancata da Roma (+79,0%), Firenze (+71,3%) e Milano (+46,2%). Incrementi consistenti riguardano pure Napoli (+39,7%) e Bologna (+37,9%), mentre progressioni più contenute interessano Venezia (+24,3%) e Genova (+19,2%). Tra le città intermedie, si distinguono i raddoppi di Trieste (+245,3%), Cagliari (+113%) e Udine (+111,5%), con rialzi rilevanti anche per Crotone (+123,1%), Ravenna (+107,5%) e Ascoli Piceno (+90,9%).
IL QUADRO DELLE LOCAZIONI A LUNGO TERMINE NEI CAPOLUOGHI ITALIANI
Insieme all’avanzata delle locazioni brevi, lo stock dei contratti a lungo termine si espande del 10,5% rispetto all’anno precedente e dell’8,2% nel confronto congiunturale, con dinamiche trimestrali positive che interessano 63 dei 110 capoluoghi monitorati.
Nelle grandi aree urbane l’andamento su base trimestrale mostra segnali di consolidamento: Milano evidenzia un’espansione del 16,4%, Torino del 13,1%, Roma dell’11,9% e Napoli dell’11,0%. Variazioni favorevoli toccano anche Firenze
(+9,9%), Bologna (+8,7%) e Genova (+4%), mentre Venezia non manifesta scostamenti rimanendo invariata allo 0%. Tra le realtà con i flussi più dinamici per i contratti tradizionali si collocano Urbino (+58,3%), Rimini (+50,6%), Udine (+48,5%) e Aosta (+41,7%). Le perdite di stock più accentuate si concentrano infine in alcuni contesti meridionali e costieri, con arretramenti consistenti a Carbonia (-33,3%), Sondrio (-24,3%), Rieti (-22,5%) e La Spezia (-22,5%).
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