IMU affitti brevi Genova 2026: quanto pesa sul rendimento

L’aliquota IMU 2026 a Genova per un appartamento in affitto breve

Chi possiede a Genova un appartamento che non è la propria abitazione principale e lo destina ad affitti brevi paga l’IMU come per qualsiasi altro immobile abitativo. L’aliquota non ha una voce dedicata al turismo. Per il 2026 si applicano le aliquote stabilite con delibera di Consiglio Comunale n. 71 del 16/12/2025, e lo stesso atto risulta approvato anche nel prospetto pubblicato sul portale del Dipartimento delle Finanze. Le pagine del Comune indicano per la categoria ordinaria un’aliquota pari all’1,06 per cento, cioè 10,6 per mille. Il dato è confermato dal servizio di calcolo di CAF Public, che per il 2026 indica l’aliquota seconda casa all’1,06%.

Nelle pagine consultate non compare una distinzione tra immobile sfitto o “a disposizione” e immobile locato a breve. Entrambi ricadono negli “altri fabbricati”, cioè quelli diversi dall’abitazione principale e dal gruppo catastale D. Le agevolazioni comunali riguardano invece contratti di locazione specifici, che vediamo nel prossimo paragrafo. C’è anche un limite di sistema: per il 2026 il Comune ricorda che i Comuni possono diversificare le aliquote solo in base alle fattispecie individuate nell’allegato “A” del decreto del Vice Ministro dell’economia e delle finanze del 6 novembre 2025. Lo spazio per creare aliquote su misura è quindi ridotto.

Come si calcola l’imposta

Il Comune di Genova riporta la formula generale nelle sue informazioni per il 2026:

“Rendita catastale rivalutata (rendita x 1,05) x il coefficiente specifico per ogni categoria x l’aliquota prevista.”

— Comune di Genova, Direzione Entrate Tributarie e Canoni, Informazioni principali IMU 2026

In pratica si prende la rendita catastale riportata sulla visura, la si aumenta del 5% e la si moltiplica per 160, che è il coefficiente per le abitazioni. Sul risultato, la base imponibile, si applica l’aliquota. La detrazione di 200 euro prevista dalla legge riguarda solo le abitazioni principali di categoria A/1, A/8 e A/9, non l’immobile messo a reddito. Chi risiede nella casa che abita non paga IMU, salvo le categorie A/1, A/8 e A/9. Per queste il Comune applica l’aliquota dello 0,58% alle abitazioni principali. Questo articolo riguarda solo gli immobili che non sono prima casa.

Due esempi con rendite ipotetiche. Con una rendita catastale di 500 euro la base imponibile è 84.000 euro e, all’1,06%, l’IMU annua è 890,40 euro. Con una rendita di 800 euro la base imponibile è 134.400 euro e l’imposta annua è di circa 1.425 euro. Le scadenze sono il 16 giugno e il 16 dicembre 2026: il saldo del secondo semestre è quindi ancora da versare.

Chi paga meno: le agevolazioni per la locazione lunga

Per chi affitta un’abitazione, l’unico vero sconto comunale riguarda il canone concordato. Per il 2026 il Comune spiega che, nel caso di contratto agevolato (art. 2, comma 3, L. 431/98) con conduttore residente nell’abitazione, si applica l’aliquota dello 0,78 per cento, oltre alla riduzione d’imposta del 25%. Lo stesso vale per le pertinenze C/2, C/6 e C/7 indicate nel contratto. Per i contratti transitori e per quelli agli studenti universitari resta invece la riduzione del 25%, ma con l’aliquota ordinaria dell’1,06 per cento. Le locazioni turistiche di pochi giorni non rientrano in nessuna di queste categorie.

Un’aliquota tolta nel 2025 e ripristinata nel 2026

La storia recente aiuta a capire quanto queste scelte dipendano dal bilancio comunale. Con la delibera n. 41 del 22 luglio 2025, adottata ai fini di salvaguardia degli equilibri di bilancio, il Consiglio comunale aveva portato dallo 0,78% all’1,06% l’aliquota per i canoni concordati. Secondo Genova24 quell’aumento aveva un introito stimato in 5,3 milioni di euro, e dal 2026 l’aliquota tornerà allo 0,78%. La proposta di delibera per il 2026 motiva il ripristino con l’intento di incentivare gli affitti a canone concordato a lungo termine. La retromarcia era stata chiesta anche dalle associazioni dei proprietari e dai sindacati degli inquilini.

Ne ricaviamo un’indicazione di politica locale. Il Comune ha scelto di sostenere la locazione stabile per residenti. Per gli affitti brevi, nelle fonti consultate, non ci sono né agevolazioni né maggiorazioni specifiche. Chi ha immobili in zone turistiche paga un’imposta uguale a quella di una casa lasciata sfitta. Un altro prelievo locale, l’imposta di soggiorno, si applica invece agli ospiti: secondo diritto.it, la giunta ha approvato il 25 giugno 2026 una delibera che ridefinisce le tariffe per gli appartamenti a uso turistico e le strutture extralberghiere. Non pesa sul proprietario, ma incide sul prezzo finale che vede l’ospite.

Tre scenari a confronto: IMU e cedolare secca sul conto economico

L’IMU è un costo fisso: si paga sull’immobile, non sull’incasso, e non cambia se in un anno le notti vendute scendono. La cedolare secca invece è proporzionale al canone. Per confrontare i due modelli occorre sommare le imposte. Le regole sono queste:

• Affitto breve: secondo l’Agenzia delle Entrate, dal 1° gennaio 2024 la cedolare è al 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d’imposta, scelta dal contribuente.
• Locazione lunga: la cedolare prevede un’aliquota del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. In entrambi i casi sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo.

Le cifre seguenti sono ipotesi di scuola, calcoli redazionali sulle aliquote citate, non dati di mercato. Assumiamo una rendita catastale di 800 euro, quindi un’IMU di circa 1.425 euro all’aliquota ordinaria. Con l’aliquota dello 0,78% e la riduzione del 25%, sulla stessa base imponibile l’imposta scende a circa 786 euro.

Cosa dicono questi numeri

Il primo risultato è che l’IMU pesa in modo molto diverso a seconda dell’incasso. Nello scenario di affitto breve vale circa il 7,9% dell’incasso lordo. Sul canone libero di lunga durata, a parità di rendita, sale a circa il 14,8%. Il peso proporzionale dell’IMU è quindi più alto proprio dove l’incasso è più basso. Un appartamento con una rendita elevata e un canone modesto è quello che soffre di più.

Il secondo risultato riguarda il confronto sul solo piano fiscale. Il canone concordato è il più leggero, sia per l’IMU sia per la cedolare al 10%. Ma il proprietario accetta un canone vincolato agli accordi territoriali. Il Comune lo definisce come il canone pattuito in base ai criteri stabiliti negli accordi locali tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

Il terzo è che il carico va valutato sul margine, non sull’incasso. Un esempio di scuola: con 18.000 euro di canone lordo, 6.000 euro di costi e cedolare al 21% pari a 3.780 euro, il margine è di 12.000 euro. L’Agenzia delle Entrate ricorda che la cedolare si applica sull’intero importo del canone: in questo esempio assorbe già 3.780 euro su 12.000, cioè il 31,5% del margine. Se aggiungiamo l’IMU ipotizzata di circa 1.425 euro, le due imposte assorbono circa 5.205 euro su 12.000, cioè circa il 43% del margine. Restano circa 6.795 euro prima di eventuali altri costi non considerati. La cifra dipende dai 6.000 euro di costi ipotizzati, ed è quindi un ordine di grandezza. Un affitto breve ha costi operativi (pulizie, biancheria, utenze, commissioni) che la locazione lunga di norma non ha nella stessa misura, e per questo il confronto sull’incasso lordo va letto con cautela.

Cosa cambia per chi valuta di mettere a reddito l’immobile

Alcune indicazioni pratiche emergono dai dati esaminati.

• Verificare la rendita catastale prima di decidere. È la variabile che determina l’IMU. Dalla visura si può stimare l’imposta con la formula del Comune, prima di confrontare la resa attesa delle diverse formule di locazione.
• Distinguere il fisso dal variabile. L’IMU pesa allo stesso modo in un anno di alta occupazione e in uno debole. La cedolare, invece, si riduce se l’incasso cala.
• Controllare il numero di unità possedute. Secondo l’Agenzia delle Entrate, per effetto della legge di bilancio 2026 (legge n. 199/2025) l’attività si presume svolta in forma d’impresa se gli immobili adibiti ad affitti brevi sono più di due, mentre fino al 2025 il limite era quattro. La guida dell’Agenzia, aggiornata ad aprile 2026, precisa che la cedolare secca sulle locazioni brevi si applica solo entro questo numero di appartamenti: oltre, l’attività si presume imprenditoriale. Per chi ha più di un appartamento conviene una verifica con il commercialista.
• Ricordare la definizione di affitto breve. Riguarda immobili abitativi con contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio di attività d’impresa. Oltre quella soglia si passa alle regole ordinarie delle locazioni.
• Non contare su sconti IMU per l’uso turistico. Nel 2026 le riduzioni comunali riguardano la locazione a residenti. Cambiare formula per ottenerle significa cambiare anche modello di ricavo.

La scelta tra affitto breve e locazione lunga non si decide sull’IMU, che pesa a pari rendita catastale quasi allo stesso modo. Pesano di più la resa lorda, i costi di gestione e la cedolare applicabile. L’IMU è però la voce che il proprietario tende a sottovalutare, perché arriva a giugno e a dicembre, lontano dalle prenotazioni. Inserirla nel conto fin dall’inizio evita stime troppo ottimistiche.

Per i proprietari di immobili a Genova che stanno valutando la messa a reddito, un’analisi caso per caso su rendita, zona e livello di servizio resta il modo più affidabile per stimare il rendimento netto. Il nostro punto di osservazione è la gestione quotidiana delle dimore gestite in città, ma i numeri fiscali qui riportati valgono per qualsiasi formula di gestione. Se stai valutando di mettere a reddito il tuo immobile, contattaci: possiamo aiutarti a simulare il carico fiscale sul tuo caso specifico. Per gli aspetti fiscali definitivi è comunque necessario il parere di un commercialista, perché le regole sulla cedolare e sull’IMU dipendono dalla situazione del singolo contribuente.