La registrazione dei contratti di locazione e degli atti privati può essere effettuata online attraverso i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
La guida “I servizi dell’Agenzia delle entrate” aggiornata al mese di settembre distingue in particolare tra:
- il servizio RLI, dedicato ai contratti di locazione e affitto di immobili,
- il servizio RAP, utilizzabile per i contratti di comodato e i preliminari di compravendita.
Per altri atti sono previste modalità differenti, anche in base al tipo di firma utilizzata.
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1) Come si registra un contratto di locazione
Per registrare un contratto di locazione o affitto di immobili è disponibile il servizio web “Contratti di locazione – RLI”, accessibile dall’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.
Attraverso lo stesso servizio è possibile anche pagare le imposte di bollo e di registro ed esercitare l’eventuale opzione per la cedolare secca.
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla decorrenza, se anteriore.
La guida precisa inoltre che non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano complessivamente 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore.
Per avviare la procedura bisogna accedere all’area riservata, cercare “locazione” nel campo dedicato e selezionare “Contratti di locazione”.
Per la prima registrazione occorre scegliere l’opzione “Prima registrazione” e seguire i passaggi indicati dal sistema.
È necessario avere a disposizione i dati dei contraenti e quelli relativi all’immobile contenuti nel contratto.
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2) Quali adempimenti si possono fare con RLI dopo la registrazione
Il servizio RLI non serve solo per la registrazione iniziale.
La guida dell’Agenzia delle Entrate indica che può essere utilizzato anche per gli adempimenti successivi collegati al contratto di locazione.
Tra questi rientrano:
- versamento per l’annualità successiva, nei contratti pluriennali quando l’imposta di registro viene pagata anno per anno;
- proroga, in caso di prolungamento della durata del contratto;
- cessione, quando locatore o conduttore vengono sostituiti da un nuovo soggetto;
- subentro, nei casi in cui il passaggio avviene per legge;
- risoluzione, quando il contratto termina prima della scadenza;
- rinegoziazione del canone, quando le parti modificano di comune accordo l’importo del canone.
Per queste operazioni, una volta entrati nel servizio, bisogna selezionare “Adempimenti successivi” e seguire le istruzioni previste dalla procedura.
3) Come registrare un contratto di comodato o un preliminare
Per alcuni atti privati l’Agenzia mette a disposizione il servizio online RAP – Registrazione atti privati.
La guida specifica che può essere utilizzato per la registrazione dei contratti di comodato e dei preliminari di compravendita.
Il servizio si trova nell’area riservata: è sufficiente cercare “atti” nel campo “Cerca il servizio”.
Dopo aver inserito le informazioni richieste, tra cui la tipologia di contratto, i dati delle parti e quelli degli immobili, la procedura calcola le imposte di registro e/o di bollo e consente di pagarle tramite addebito sul conto corrente.
L’atto deve essere allegato alla richiesta e deve essere redatto in modo che i suoi elementi essenziali siano leggibili attraverso procedure automatizzate.
La guida precisa quindi che non deve essere scritto a mano, ma può essere predisposto, per esempio, in formato elettronico.
Cosa succede se la registrazione con RAP viene scartata
Se la richiesta di registrazione non va a buon fine, il sistema rilascia una ricevuta nella sezione “Ricevute” dell’area riservata.
In base alla causa dello scarto, sarà possibile presentare nuovamente la richiesta oppure, se serve assistenza, prenotare un appuntamento presso un ufficio dell’Agenzia.
Alla richiesta può essere allegato anche un unico file comprensivo di atto e allegati, come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni richiamati nell’atto.
4) Quando è obbligatoria la registrazione telematica
La guida contiene una precisazione importante: gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili devono obbligatoriamente utilizzare il servizio telematico.
Per chi non dispone delle credenziali necessarie per accedere all’area riservata — SPID, CIE o CNS — è prevista in via residuale la possibilità di prenotare un appuntamento in presenza presso un ufficio dell’Agenzia.
Come registrare gli altri atti privati
Per gli atti diversi da locazioni, comodati e preliminari, la guida distingue tra atti firmati digitalmente e atti con firma autografa.
Se l’atto è firmato digitalmente, può essere utilizzato il servizio “Consegna documenti e istanze” disponibile nell’area riservata.
L’invio dell’atto con firma digitale consente all’ufficio di completare la lavorazione a distanza. In via residuale, se non si hanno le credenziali per accedere all’area riservata, l’atto può essere inviato tramite PEC secondo le modalità indicate dalla guida.
Per gli atti privati sottoscritti con firma autografa, diversi da quelli gestiti attraverso i servizi già descritti, è invece necessario rivolgersi a un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, prenotando un appuntamento.
5) Avviso di liquidazione: cosa fare
L’avviso di liquidazione è l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate richiede il pagamento dell’importo dovuto per l’imposta di registro e gli altri tributi indiretti.
Tra i casi più comuni indicati nella guida ci sono l’omesso, tardivo o parziale versamento dell’imposta di registro sui contratti di locazione o su altri atti soggetti a registrazione.
Chi riceve un avviso può:
- pagare l’importo entro 60 giorni dalla notifica, utilizzando il modello F24;
- chiedere il riesame in autotutela se ritiene l’atto errato, anche solo parzialmente.
La guida chiarisce però che la presentazione dell’istanza di riesame non sospende né i termini per il pagamento né quelli per presentare ricorso.
Per gli avvisi di liquidazione relativi all’imposta di registro sui contratti di locazione per annualità successive alla prima, è disponibile il servizio telematico CIVIS – Istanze autotutela locazioni.
FAQ sulla registrazione dei contratti
Entro quando va registrato un contratto di locazione?
La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore.
Qual è la differenza tra RLI e RAP?
Il servizio RLI è dedicato ai contratti di locazione e affitto di immobili. Il servizio RAP può essere utilizzato per registrare contratti di comodato e preliminari di compravendita.
Cosa si può fare con RLI dopo la registrazione?
RLI consente di gestire annualità successive, proroghe, cessioni, subentri, risoluzioni e rinegoziazioni del canone.
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