È questo, in sintesi, il principio che emerge dalla sentenza n. 12742 pronunciata lo scorso 10 settembre dal Tribunale di Roma.
Al centro della causa vi era il persistente malfunzionamento dello scaldabagno a gas, che garantiva l’erogazione dell’acqua calda soltanto in modo intermittente. Il giudizio ha consentito al Tribunale di affrontare una questione ricorrente nei rapporti di locazione: chi deve sostenere i costi quando un impianto presente nell’immobile si guasta e il problema non dipende dall’utilizzo dell’inquilino?
Nella fattispecie in esame, emergeva dagli accertamenti una situazione di vetustà dell’impianto, tale da rendere poco efficace il ricorso a semplici interventi di riparazione.
A complicare ulteriormente il quadro vi era l’assenza della documentazione relativa allo scaldabagno. Il conduttore sosteneva di non aver mai ricevuto il libretto dell’impianto, necessario per documentare le attività di manutenzione periodica.
Una società specializzata, successivamente interpellata, aveva rilevato alcune irregolarità e, in assenza della documentazione necessaria, non aveva proceduto all’intervento.
Il problema, dunque, non si esauriva in un inconveniente di natura occasionale: la mancanza di una stabile erogazione di acqua calda incideva concretamente sulla possibilità di utilizzare l’abitazione secondo la sua normale destinazione.
La locatrice respingeva le richieste del conduttore, sostenendo innanzitutto che l’appartamento fosse stato consegnato in buone condizioni e che l’inquilino avesse dichiarato di averlo trovato idoneo all’uso pattuito.
Secondo la proprietaria, inoltre, le anomalie dell’impianto idrico avrebbero potuto dipendere dalla mancata esecuzione della manutenzione ordinaria da parte del conduttore. In particolare, veniva contestata la mancata pulizia di filtri e soffioni, ritenuta dalla locatrice una possibile causa dei problemi riscontrati nell’erogazione dell’acqua.
Di fronte alla persistente inefficienza dell’apparecchio, il conduttore si rivolgeva così al Tribunale chiedendone la sostituzione. Secondo la prospettazione dell’inquilino, lo scaldabagno non era più in grado di assicurare una produzione regolare di acqua calda e il problema non poteva essere risolto attraverso la sola manutenzione ordinaria.
La domanda comprendeva anche il ripristino delle opere murarie eventualmente danneggiate dalle perdite e dagli altri problemi dell’impianto idrico-sanitario.
In via subordinata, il conduttore chiedeva inoltre una riduzione del canone di locazione, sostenendo che il malfunzionamento dell’impianto avesse limitato il godimento dell’abitazione. La riduzione veniva richiesta per il periodo compreso tra l’inizio della locazione o, in subordine, dalla data di insorgenza del malfunzionamento, sino alla completa eliminazione del problema.
Nel corso del giudizio veniva disposta una consulenza tecnica d’ufficio, risultata decisiva per ricostruire le condizioni dell’impianto: il quadro probatorio ha infatti consentito di di escludere, sulla base degli accertamenti effettuati, che il suo malfunzionamento fosse riconducibile a una condotta colposa del conduttore.
Ma in riferimento alla manutenzione dell’immobile quali obblighi spettano al locatore?
La disciplina della ripartizione delle spese di manutenzione trova il suo principale riferimento nell’art. 1576 c.c.
La norma stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, fatta eccezione per quelle di piccola manutenzione, che sono poste a carico del conduttore.
La distinzione è particolarmente importante: non ogni intervento su un impianto dell’abitazione può, infatti, essere qualificato come manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino.
Occorre valutare la natura dell’intervento e, soprattutto, la causa che ha determinato il guasto. Quando il deterioramento è conseguenza dell’uso quotidiano e rientra nella piccola manutenzione, la spesa può spettare al conduttore. Se, invece, il malfunzionamento deriva dalla vetustà dell’impianto, dal normale deterioramento o da una situazione preesistente alla locazione, l’intervento necessario rientra, in linea generale, negli obblighi del proprietario.
La distinzione assume particolare rilievo quando si tratta di apparecchi destinati a garantire servizi essenziali dell’abitazione, come la produzione di acqua calda. Sul punto la giurisprudenza ha già chiarito che, quando la riparazione o la sostituzione di un apparecchio presente nell’immobile locato si rende necessaria per il normale deterioramento dovuto al tempo e non per un utilizzo scorretto da parte del conduttore, il relativo onere ricade sul locatore (Cass. civ., Sez. III, 9 febbraio 1982, n. 772).
Il principio è chiaro: l’inquilino deve utilizzare correttamente l’immobile e gli impianti che ne fanno parte, ma non è tenuto a farsi carico della sostituzione di un apparecchio che abbia esaurito la propria funzionalità per effetto della vetustà o del normale deterioramento.
Nel caso esaminato, gli accertamenti tecnici hanno escluso che il malfunzionamento dello scaldabagno fosse stato provocato da un comportamento negligente del conduttore.
Di conseguenza, il Tribunale ha posto a carico della proprietaria l’obbligo di provvedere alla sostituzione dell’apparecchio.
La controversia presenta un ulteriore profilo di interesse: il rapporto tra il malfunzionamento dell’impianto e il diritto del conduttore a ottenere una riduzione del canone. Il riferimento è all’art. 1584 c.c., che disciplina la riduzione del corrispettivo quando l’esecuzione delle riparazioni incide sul godimento della cosa locata.
Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto che la mancata disponibilità regolare dell’acqua calda avesse determinato una limitazione apprezzabile del godimento dell’abitazione.
L’acqua calda sanitaria rappresenta, infatti, una componente essenziale della normale fruizione di un immobile destinato a uso abitativo. La sua erogazione intermittente, soprattutto quando il problema si protrae nel tempo, non può essere considerata un semplice disagio marginale.
La valutazione deve essere effettuata considerando la gravità del disservizio, la sua durata e l’incidenza concreta sul godimento dell’immobile. Alla luce degli accertamenti effettuati, il Tribunale ha riconosciuto al conduttore una riduzione del canone nella misura del 10% per il periodo in cui il malfunzionamento dello scaldabagno era stato documentato.
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