sarà mica colpa degli affitti troppo alti? – Il Moscone - #Finsubito

Serrande abbassate, vetrine vuote e attività che faticano a trovare un ricambio sono ormai una presenza evidente nel centro di Novi Ligure. Le ragioni della crisi del commercio tradizionale sono molte: concorrenza dell’e-commerce e dei centri commerciali, cambiamento delle abitudini dei consumatori, difficoltà di parcheggio, riduzione del potere d’acquisto e costi crescenti per le imprese. Ma c’è un’altra domanda che vale la pena porsi: quanto incidono gli affitti richiesti per i locali commerciali?

Abbiamo provato a fare una semplice ricerca tra gli annunci immobiliari pubblicati per Novi Ligure. Non si tratta, naturalmente, di uno studio statistico sui canoni effettivamente pagati dai commercianti – il prezzo richiesto in un annuncio può essere diverso da quello poi concordato nel contratto – ma le cifre permettono comunque di farsi un’idea del mercato.

E alcuni numeri colpiscono.

In piazza delle Piane, per un locale commerciale di 100 metri quadrati vengono chiesti 1.000 euro al mese, pari a 12 mila euro l’anno. Significa un canone di circa 10 euro al metro quadrato al mese.

Salendo di dimensioni, salgono rapidamente anche le cifre. Per un locale di 366 metri quadrati in via Girardengo la richiesta pubblicata è di 3.500 euro al mese, vale a dire 42 mila euro all’anno.

Sempre in via Girardengo, al civico 52, troviamo un altro grande locale commerciale: 450 metri quadrati a 2.500 euro mensili. Sono altri 30 mila euro da mettere a bilancio ogni anno prima ancora di aver pagato personale, utenze, imposte, contributi, assicurazioni, fornitori e tutto ciò che serve per tenere aperta un’attività.

Fuori dal cuore del centro, in via Istituto Oneto, compare poi un immobile commerciale di 1.400 metri quadrati proposto a 8.000 euro al mese: 96 mila euro l’anno. In questo caso, però, dimensioni e caratteristiche dell’immobile rendono poco significativo il confronto con il piccolo commercio del centro.

Quarantaduemila euro l’anno per un negozio in via Girardengo

È soprattutto il dato dei 3.500 euro mensili in via Girardengo a far riflettere. Un commerciante che sottoscrivesse un contratto a quella cifra dovrebbe generare un margine sufficiente a coprire 42 mila euro di solo affitto ogni anno.

Naturalmente 366 metri quadrati sono tanti e un’attività di quelle dimensioni non è paragonabile alla classica bottega di vicinato. Ma il problema resta: quanti esercizi commerciali, nell’attuale situazione del centro novese, possono permettersi un costo fisso di questo genere?

Il paradosso è evidente. Da una parte si lamenta la progressiva scomparsa dei negozi; dall’altra, almeno in alcuni casi, il costo necessario semplicemente per entrare nei locali rimane considerevole.

Non è un problema soltanto novese

Il rapporto tra desertificazione commerciale e costo degli affitti viene discusso da tempo in molte città italiane. A Piacenza, per esempio, nel febbraio scorso Libertà ha dedicato un articolo alle serrande abbassate del centro raccogliendo proprio le proteste dei commercianti sui canoni elevati: per un locale di 100 metri quadrati in una delle vie principali si potevano raggiungere i 30 mila euro l’anno. Confedilizia ha però contestato l’idea che gli affitti siano la causa principale della crisi, richiamando invece il calo dei consumi.

Situazioni analoghe sono state raccontate a Empoli, dove gli affitti elevati sono stati indicati insieme all’e-commerce tra i fattori che rendono difficile mantenere un’attività nel centro storico, e a Modena, dove ai canoni si sommano costi energetici, burocrazia e cambiamento delle modalità di acquisto.

Il fenomeno generale, del resto, è pesante. Le analisi di Confcommercio sulla desertificazione commerciale mostrano che dal 2012 al 2025 in Italia sono scomparsi 156 mila esercizi di commercio al dettaglio e ambulante. E Alessandria figura tra le realtà che hanno registrato una delle contrazioni più consistenti.

Il problema dell’uovo e della gallina

C’è poi una questione economica quasi paradossale. Se un negozio resta vuoto per mesi o per anni perché nessuno è disposto a pagare il canone richiesto, quel canone rappresenta ancora il reale valore di mercato dell’immobile?

In teoria il mercato dovrebbe riequilibrarsi: meno domanda di locali commerciali dovrebbe portare a una riduzione dei prezzi. Nella pratica questo meccanismo può essere molto più lento, anche perché il proprietario può preferire attendere un affittuario disposto a riconoscere la cifra richiesta anziché concedere immediatamente una consistente riduzione.

Ed è proprio qui che la questione privata finisce per avere conseguenze pubbliche. Un locale sfitto non è soltanto un mancato reddito per il proprietario. Una successione di negozi chiusi rende una strada meno frequentata e meno attrattiva, penalizza le attività che sono rimaste aperte e può innescare un circolo vizioso: meno negozi, meno passaggio; meno passaggio, meno fatturato; meno fatturato, nuove chiusure.

Gli affitti non spiegano tutto, ma la domanda va posta

Sarebbe semplicistico attribuire la crisi del commercio novese esclusivamente ai proprietari degli immobili o ai canoni di locazione. Il declino del commercio di vicinato ha radici molto più profonde e interessa città molto diverse tra loro.

Allo stesso modo, però, sarebbe difficile sostenere che il costo dei locali non abbia alcuna importanza.

Gli annunci che abbiamo consultato mostrano richieste che vanno dai 12 mila euro annui per 100 metri quadrati in piazza delle Piane ai 42 mila euro per 366 metri quadrati in via Girardengo, fino ai 30 mila euro per l’altro grande locale della stessa via.

La domanda, allora, merita almeno di essere posta: se vogliamo davvero riportare attività e vetrine accese nel centro di Novi, oltre a parlare di parcheggi, manifestazioni, arredo urbano e promozione commerciale, non sarà arrivato il momento di parlare anche del prezzo degli affitti?