Casa sotto i riflettori in tutta Europa, dalla Spagna a Berlino, passando per Parigi e Bruxelles. In acquisto o in affitto che sia, è un bene diventato inaccessibile per una larga fetta della popolazione, che oggi si ribella. La politica si sta affrettando a cavalcare la protesta, per ora soprattutto le forze più estremiste, al punto che sono tornati addirittura in auge termini come esproprio, fondi avvoltoio, tetto agli affitti.
Ma il tema resta, e i governi saranno chiamati a dare risposte. E in fretta. Tanto più che se da un lato c’è una domanda giustamente da soddisfare, dall’altro ci sono investitori da rassicurare, a cominciare dai piccoli risparmiatori che in genere nella casa ha il suo primo e principale investimento.
Sul comparto aleggia una domanda: è ancora il caso di investire nel mattone residenziale? L’elenco delle incognite è presto fatto: sempre più spesso si parla di possibile applicazione di una patrimoniale, di stretta sugli affitti brevi, di aumento del costo del denaro ma anche di rivalutazione immobiliare che non compensa l’inflazione, di adeguamento (costoso) alla direttiva Ue in materia di immobili più green, che diventerà d’obbligo nel giro di pochi anni, pena il rischio che il proprio immobile perda di valore o diventi addirittura invendibile.
Il caro mutui e l’impatto su transazioni e prezzi
Resta da capire, ammesso che si traducano in realtà, quale impatto ciascuna di queste minacce potrà avere sul proprio immobile. La prima ad avere effetti, che in parte si stanno già vedendo, sarà il rialzo dei tassi di interesse e conseguente rincaro dei mutui.
Lo stesso era già accaduto nel periodo tra la fine del 2022 e l’inizio del 2024 quando a causa dell’aumento dell’inflazione il tasso sui mutui, sia a tasso fisso che variabile, era lievitato oltre il 4% rispetto all’1-1,5% del biennio precedente. Un vero choc. L’effetto allora fu che le compravendite crollarono di 70-75 mila unità, dalle 785 mila del 2022 alle 711 mila del 2023 e alle 721 mila del 2024. E la flessione sarebbe stata molto più severa se in parallelo non fosse molto aumentata la quota di chi acquistava in contanti.
Oggi non siamo ancora di fronte a una vera flessione, ma i dati del secondo trimestre 2026 comunicati dall’Agenzia delle entrate indicano già un aumento delle transazioni di abitazioni solo dello 0,1%, di fatto uno stop alla crescita, con le aree del centro e del nord est in lieve flessione e alcune tra le grandi città che accusano un rosso più deciso (Firenze -8,3%, Palermo -2,6%), mentre Milano resta al palo con una variazione nulla. «Guardando a modelli predittivi il quarto trimestre dell’anno è previsto con un saldo negativo, non sufficiente tuttavia a pregiudicare il risultato dell’intero 2026 che, in termini di compravendite, dovrebbe chiudersi in lieve rialzo», sottolinea Luca Dondi, amministratore delegato di Patrigest | Gabetti Group. «E questo nonostante si preveda che la quota di chi acquista in contanti sarà meno consistente rispetto al 2022-24. Del resto le intenzioni di acquisto restano elevate, per cui non si prevede uno scenario in rapido deterioramento».
I dati sul mercato residenziale nel primo semestre elaborati da Patrigest/Gabetti confermano un minimo di ottimismo. Le compravendite sono state 381 mila, +2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, anche se di molto inferiore al +6,4% dell’intero 2025. Positivo anche il trend dei prezzi delle abitazioni, +1,3% nel terzo trimestre a livello nazionale e +1,4% nelle dieci principali città, valori però molti lontani dal +5,4% e +5% del primo semestre.
Milano resta il mercato più dinamico: rispetto al primo semestre 2019, i prezzi sono oggi superiori del 53,4%. Il terzo trimestre 2026 evidenzia però una fase di consolidamento. «Il mercato residenziale italiano sta vivendo una fase di normalizzazione dopo la crescita degli ultimi anni», spiega Dondi. «La domanda resta forte e la casa mantiene un valore che va ben oltre la sua funzione abitativa. Le prospettive confermano l’avvio di una fase di normalizzazione. Dopo il +2,9% del 2025, per il 2026 è attesa stabilità dei prezzi (+0,3%) che si trasformerà in lieve flessione nel 2027 (-0,6%), prima di un ritorno alla stabilità nel 2028».
Una domanda ancora viva e una normativa green da cambiare
Gli elementi a favore della casa, e che quindi la rendono ancora un investimento appetibile, rimangono tuttavia parecchi. A cominciare dalla forza della domanda, sia in acquisto che in affitto. D’obbligo però qualche accorgimento in più da parte di chi pensa al mattone come investimento. Fatta eccezione per Milano e qualche grande città, i dati degli ultimi anni indicano che la rivalutazione dell’immobile spesso non basta a compensare la perdita di valore dovuta all’inflazione. «Per arrivare a un bilancio positivo è necessario quindi non solo mettere a reddito l’abitazione, ma anche pensare prima di investire a come incrementarne il valore attraverso riqualificazione e frazionamenti, peraltro indispensabili alla luce delle norme green», prosegue Dondi. «Intatti invece i vantaggi per chi compra la prima casa che gode di imposte di registro agevolate e di esenzione dall’Imu».
Positiva anche la visione di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, a patto che prevalga il buon senso. «La direttiva case green potrebbe/dovrebbe essere modificata in sede europea perché in tanti si sono resi conto che ha un approccio sbagliato. Ma anche l’attuale testo può essere recepito con buon senso, prevedendo incentivi fiscali e sostegni economici e non obblighi nei confronti dei proprietari», spiega. «Pollice verso invece circa l’idea di limitare il mercato degli affitti brevi, anche perché non è detto che quell’offerta si dirotterebbe verso l’affitto a famiglie».
Per gli esperti non è questa la strada per rendere la casa più accessibile. «L’aumento dell’offerta prevista attraverso il piano casa e il social housing da sola non basta a colmare il gap tra domanda e offerta», conclude Dondi. «La disponibilità di abitazioni a prezzi accessibili oggi è un tassello indispensabile dell’attrattività di una città e anche delle stesse imprese. Sono sempre più frequenti i casi di chi rifiuta un lavoro in un’altra città perché non retribuito abbastanza per coprire i costi di trasferimento. La risposta sta nel cosiddetto staff housing, che vede le imprese coinvolte nello sviluppo dell’offerta abitativa. Ma questo è un capitolo tutto da scrivere». (riproduzione riservata)
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