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Il monitoraggio dell’associazione registra 38.587 inserzioni in più rispetto ad agosto 2025. Toscana prima regione per numero di alloggi, Roma guida la classifica delle città. Il 67,5% degli annunci fa capo a gestori con più immobili e l’81,8% riguarda interi appartamenti. Sotto osservazione sicurezza e rispetto dell’obbligo del Codice identificativo nazionale: 84mila annunci risultano privi di CIN
Il mercato degli affitti brevi continua a crescere in Italia, rafforzando il proprio peso nell’offerta turistica e riaccendendo il confronto sulle condizioni di concorrenza con il settore alberghiero tradizionale.
Ad agosto 2026 gli annunci di alloggi disponibili su Airbnb hanno raggiunto quota 571.982, con un incremento del 7,2% rispetto allo stesso mese del 2025, equivalente a 38.587 inserzioni aggiuntive nell’arco di dodici mesi.
È quanto emerge dal monitoraggio del Centro studi di Federalberghi, realizzato con il supporto degli istituti di ricerca Incipit Consulting e Inside Airbnb, che analizza la distribuzione territoriale e le caratteristiche dell’offerta presente sulla piattaforma.
La crescita interessa le principali destinazioni turistiche italiane, dalle città d’arte alle località costiere, e conferma la dimensione economica raggiunta da un comparto che, secondo l’associazione degli albergatori, presenta caratteristiche sempre più riconducibili a un’attività organizzata di ospitalità.
Roma guida le città, Toscana prima tra le regioni
A guidare la classifica delle città è Roma, con 37.387 annunci, seguita da Milano con 26.610. Firenze si colloca al terzo posto con 13.902 inserzioni, davanti a Napoli con 11.497 e Venezia con 9.042.
La concentrazione nelle grandi destinazioni urbane evidenzia il ruolo degli affitti brevi nell’economia turistica delle città, dove la domanda di pernottamenti si intreccia con l’utilizzo del patrimonio immobiliare e con la presenza delle strutture ricettive tradizionali.
Su scala regionale, il primato spetta alla Toscana, con 72.771 annunci, seguita dalla Lombardia con 66.619, dalla Sicilia con 57.335 e dal Lazio con 51.871.
La Liguria registra la maggiore densità territoriale, con 5,34 annunci per chilometro quadrato, mentre il Friuli-Venezia Giulia presenta l’incremento percentuale più elevato rispetto ad agosto 2025, pari al 21,5%.
La distribuzione degli annunci conferma una presenza significativa sia nei grandi poli urbani sia nei territori a forte vocazione turistica. Il fenomeno interessa mercati locali nei quali l’espansione dell’offerta extralberghiera può incidere sugli equilibri tra ospitalità, utilizzo degli immobili e attività economiche collegate al turismo.
Il 67,5% degli annunci fa capo a gestori con più immobili
Uno degli aspetti centrali dell’analisi riguarda la natura dell’attività svolta attraverso la piattaforma. Federalberghi contesta in particolare la rappresentazione degli affitti brevi come forma prevalentemente occasionale di condivisione dell’abitazione o di integrazione del reddito familiare.
Secondo i dati raccolti, il 67,5% degli annunci è pubblicato da soggetti che amministrano più alloggi, con situazioni nelle quali singoli operatori arrivano a gestire oltre 15mila unità immobiliari.
Il dato, secondo l’associazione, evidenzia il peso delle gestioni multiple all’interno del mercato e la presenza di modelli organizzativi che vanno oltre la locazione occasionale di un singolo immobile.
Un secondo elemento riguarda la tipologia degli alloggi proposti. L’81,8% delle inserzioni si riferisce a interi appartamenti, nei quali il proprietario o il gestore non risiede durante il soggiorno degli ospiti.
Anche la disponibilità temporale contribuisce a delineare il profilo dell’offerta: il 57,6% degli annunci riguarda immobili disponibili per oltre sei mesi all’anno.
Per Federalberghi, questi indicatori mettono in discussione l’idea che il mercato sia composto prevalentemente da forme di ospitalità saltuaria. La prevalenza degli appartamenti interi, la gestione di più immobili e la disponibilità prolungata durante l’anno vengono indicati dall’associazione come elementi riconducibili a un’attività economica strutturata.
Concorrenza e regole, il nodo per il settore alberghiero
La trasformazione del mercato degli affitti brevi assume rilievo anche sul piano della concorrenza.
L’espansione dell’offerta attraverso le piattaforme digitali, soprattutto nelle località dove è già significativa la presenza di alberghi e altre strutture ricettive, alimenta il confronto sulle regole applicabili ai diversi operatori del mercato turistico.
Il tema della parità delle condizioni competitive rappresenta uno dei principali punti sollevati da Federalberghi, che richiama la necessità di assicurare il rispetto degli obblighi previsti dalla normativa anche da parte delle nuove forme di accoglienza.
Secondo l’associazione, il fenomeno non si sviluppa prevalentemente nelle aree caratterizzate da una carenza di strutture ricettive, ma tende a concentrarsi proprio nelle grandi città e nelle principali destinazioni turistiche, dove l’offerta alberghiera è già consolidata.
Sicurezza degli alloggi, estintori dichiarati nel 55,6% degli annunci
Accanto alle caratteristiche economiche dell’offerta, il monitoraggio dedica particolare attenzione alla sicurezza degli alloggi.
Secondo l’analisi, soltanto il 55,6% degli annunci presenti su Airbnb, pari a 317.970 inserzioni, dichiara la presenza di un estintore. Federalberghi ricorda che la normativa prevede almeno un estintore negli appartamenti destinati alle locazioni brevi.
La presenza di un kit di primo soccorso viene indicata nel 39,9% degli annunci, pari a 228.086 inserzioni, mentre il rilevatore di fumo compare nel 33,1% dei casi, corrispondenti a 189.456 alloggi.
Più contenuta la diffusione dichiarata di altri dispositivi: la cassaforte risulta presente nel 16% delle inserzioni e una camera da letto dotata di serratura nel 7,7%.
Questi dati fotografano le dotazioni riportate negli annunci, ma non consentono, da soli, di stabilire quanti immobili siano effettivamente privi dei dispositivi. La mancata indicazione di una dotazione sulla piattaforma non equivale necessariamente alla sua assenza nell’alloggio.
Resta tuttavia il tema della disponibilità di informazioni chiare per gli utenti e della verifica del rispetto delle prescrizioni applicabili.
Codice identificativo nazionale, oltre 84mila annunci senza CIN
Ancora più rilevante sul piano regolamentare è la questione del Codice identificativo nazionale (CIN), introdotto dalla disciplina entrata in vigore nel 2024 per identificare le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o turistiche e le strutture ricettive.
La normativa prevede che il codice sia esposto all’esterno dell’immobile e indicato negli annunci pubblicati, anche attraverso le piattaforme digitali.
Secondo Federalberghi, ad agosto 2026 84.324 annunci presenti su Airbnb, pari al 14,7% del totale, risultavano privi del CIN.
A questi si aggiungono 1.659 inserzioni che si dichiaravano esenti dall’obbligo. L’associazione evidenzia tuttavia che soltanto 119 di queste riportavano una permanenza minima di almeno trenta notti, requisito che, secondo la ricostruzione fornita nel rapporto, rileva ai fini dell’esclusione dalla disciplina delle locazioni brevi.
Il mancato rispetto degli obblighi di indicazione del CIN può comportare sanzioni amministrative comprese tra 500 e 5mila euro.
Sanzioni potenziali per oltre 421 milioni di euro
Sulla base del numero di annunci privi del codice e applicando l’importo minimo della sanzione, Federalberghi richiama un’esposizione sanzionatoria teorica superiore a 421 milioni di euro.
Si tratta però di una quantificazione puramente potenziale, non di sanzioni già accertate o irrogate. L’effettiva applicazione delle multe richiede le verifiche delle autorità competenti e l’accertamento delle singole violazioni.
L’associazione sottolinea inoltre che gli obblighi normativi coinvolgono anche le piattaforme, ponendo la questione della responsabilità dei diversi soggetti che partecipano alla commercializzazione online degli alloggi.
Il monitoraggio assume quindi un significato che va oltre la crescita numerica delle inserzioni. Per Federalberghi, la diffusione delle gestioni multiple e la presenza di annunci potenzialmente non conformi alle prescrizioni normative possono determinare condizioni di concorrenza squilibrate, penalizzando sia le imprese turistiche tradizionali sia gli operatori degli affitti brevi che rispettano gli obblighi previsti.
Turismo e ospitalità, la sfida della concorrenza equilibrata
L’associazione richiama anche il tema della tutela dei consumatori, sostenendo che la promessa di un’esperienza di ospitalità autentica non sempre corrisponda alle caratteristiche effettive dell’offerta e che il mancato rispetto delle regole possa incidere sulle garanzie previste per gli ospiti.
Il quadro delineato dal rapporto mette in evidenza la crescente rilevanza economica degli affitti brevi all’interno del sistema turistico italiano. Un comparto che si sviluppa attraverso le piattaforme digitali e che, per dimensioni e concentrazione territoriale, rappresenta ormai una componente significativa dell’offerta ricettiva.
La crescita del 7,2% degli annunci in un anno conferma la capacità di espansione del mercato, mentre i dati sulla gestione degli immobili e sulla loro disponibilità durante l’anno indicano una presenza consistente di attività organizzate.
Allo stesso tempo, le criticità segnalate da Federalberghi riportano al centro del dibattito la necessità di garantire trasparenza, sicurezza e condizioni di concorrenza equilibrate tra i diversi modelli di ospitalità.
La sfida per il settore turistico riguarda dunque non soltanto la gestione della crescita degli affitti brevi, ma anche la capacità di assicurare regole applicate in modo efficace, in un mercato nel quale l’intermediazione digitale e l’offerta ricettiva tradizionale sono sempre più direttamente confrontabili.
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