La crisi della casa ha fatto cadere il governo spagnolo e portato il paese al voto. Ma il problema nasce a monte: la popolazione cresce più rapidamente dello stock abitativo. La risposta non è nei tetti agli affitti, ma in un aumento dell’offerta.
Emergenza abitativa e crisi politica a Madrid
Il 29 settembre il governo di Pedro Sánchez ha approvato due decreti legge sulla crisi abitativa. In Spagna un decreto legge entra in vigore con la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale, ma il Congresso deve convalidarlo entro trenta giorni, altrimenti decade. Il primo provvedimento di Sánchez sospendeva gli sfratti per le famiglie vulnerabili fino al 2030, limitava gli acquisti di abitazioni sotto il 70 per cento del valore di mercato da parte dei grandi investitori, prorogava di due anni i contratti in scadenza e fissava un tetto del 2 per cento agli aumenti dei canoni, con incentivi fiscali e prestiti a tasso zero fino a un massimo del 20 per cento della casa. Il secondo introduceva il rinnovo automatico dei contratti di affitto. Il 2 ottobre il governo è andato in minoranza al Congresso, che ha respinto il primo decreto per 178 voti contro 172 e il secondo per 184 contro 166: le norme sono decadute.
Tre giorni dopo Sánchez ha sciolto le Camere e convocato elezioni anticipate per il 29 novembre, invece che a metà del 2027. Il 6 ottobre il governo ha riapprovato i due decreti, sostanzialmente invariati. Anche questi vanno convalidati entro trenta giorni, ma con le Camere sciolte il voto spetta alla Diputación Permanente, dove il fronte pro-governo ha 35 voti contro 34. La crisi abitativa è diventata così una questione politica, ma la sua origine è economica: la domanda di abitazioni è cresciuta molto più dell’offerta.
Una popolazione in crescita
Dal 2018 la popolazione spagnola è aumentata di circa tre milioni di persone e oggi sfiora i cinquanta. La crescita è dovuta in gran parte al saldo migratorio.
Figura 1
Secondo l’Ine, nel 2035 la popolazione arriverà a quasi 53 milioni. La dinamica è molto diversa da quella italiana: secondo l’Istat, da noi la popolazione è scesa da 60,1 milioni nel 2017 a 58,9 nel 2026.
Figura 2
La crescita demografica spagnola, inoltre, non è distribuita uniformemente. Quasi la metà dell’aumento si è concentrata nella Comunidad de Madrid e in Catalogna, proprio nelle aree dove la domanda di abitazioni è maggiore. Le proiezioni indicano che questa concentrazione continuerà.
Figura 3
Si costruisce troppo poco
A una domanda in forte crescita non ha fatto seguito un aumento equivalente dell’offerta. Secondo CaixaBank, il deficit abitativo accumulato supera oggi le 730mila unità (750mila secondo il Banco di Spagna) e continua ad aumentare.
Figura 4
La Spagna parte, inoltre, da uno stock molto ridotto di edilizia sociale. Secondo l’Ocse, le abitazioni sociali in affitto rappresentano meno del 3 per cento dello stock abitativo, contro l’8 per cento della Ue.
Per capire come si sia arrivati a questo punto bisogna tornare alla bolla immobiliare degli anni Duemila. In quegli anni la Spagna costruiva molto più di quanto la domanda strutturale richiedesse. Dopo la crisi del 2008, il settore si è ridimensionato drasticamente. La scelta era comprensibile: ridurre una capacità produttiva che aveva generato un eccesso di offerta.
Il problema è che il settore delle costruzioni non è ripartito quando la domanda ha ripreso a crescere. Le abitazioni completate sono passate dalle 641mila del 2007 alle appena 88mila del 2025.
Figura 5
Il divario è ancora più evidente nelle aree a maggiore crescita demografica. Nonostante negli ultimi anni siano arrivate 1,4 milioni di persone, a Madrid e in Catalogna le abitazioni completate nel 2025 sono poco più di un quinto rispetto al 2007.
Figura 6
Il risultato è un problema di offerta. Lo stock abitativo aumenta lentamente perché tra disponibilità del suolo, autorizzazioni, finanziamento e costruzione possono passare diversi anni. Se nel frattempo la popolazione continua a crescere, il deficit si accumula.
È l’opposto di quanto accadeva negli anni della bolla, quando l’aumento dei prezzi incentivava nuove costruzioni e contribuiva a creare un eccesso di offerta.
Esiste anche un patrimonio inutilizzato, ma non basta a colmare il deficit. Secondo il censimento le abitazioni vuote sono 3,8 milioni, il 14 per cento dello stock, ma sono soprattutto nelle regioni spopolate e spesso inagibili. A Madrid e Barcellona la percentuale scende rispettivamente all’8 e 6 per cento. Le case usate per gli affitti turistici erano 341mila a maggio 2026 secondo l’Ine, l’1,3 per cento dello stock. Ma di queste solo 10.800 si trovano a Madrid e 8.200 a Barcellona.
Prezzi e affitti
Lo squilibrio tra domanda e offerta è particolarmente evidente a Madrid. Fino al 2018 i prezzi delle abitazioni nella capitale spagnola erano simili a quelli di Roma. Da allora sono quasi raddoppiati e oggi la capitale di Spagna è più cara di Milano.
Figura 7
Anche il mercato degli affitti mostra la stessa dinamica.
Figura 8
A Barcellona invece i prezzi delle abitazioni sono aumentati di circa il 30 per cento, circa un terzo dell’incremento registrato a Madrid, nonostante una crescita demografica simile. La differenza riflette anche il diverso dinamismo economico delle due città. Madrid ha attirato negli ultimi anni imprese, investimenti e occupazione qualificata, rafforzando la domanda di abitazioni proprio mentre l’offerta rimaneva rigida.
Anche la regolamentazione degli affitti turistici può aver contribuito al divario. Barcellona ha adottato restrizioni molto più severe di Madrid, fino ad annunciare nel 2024 la progressiva eliminazione delle oltre 10mila licenze esistenti, da attuarsi entro il 2028.
Costruire, non regolare
Di fronte a uno squilibrio tra domanda e offerta, la soluzione strutturale deve agire sull’offerta: più suolo edificabile, autorizzazioni più rapide, tempi di costruzione più brevi. Poiché lo stock di edilizia sociale è ridotto, l’aumento non può riguardare solo il mercato privato, ma deve includere nuove abitazioni a prezzi accessibili.
Nessuna di queste misure produce effetti immediati. Un tetto ai canoni, invece, è rapido da introdurre e politicamente visibile, ma non aumenta lo stock di abitazioni e, riducendo il rendimento atteso degli immobili, può scoraggiare le nuove costruzioni e l’offerta in locazione. Nel breve periodo protegge gli inquilini già presenti ma nel medio rischia di irrigidire un’offerta già insufficiente e di danneggiare i potenziali nuovi inquilini.
Puntare su molti anni di nuove costruzioni dipende dalla dimensione del problema: il flusso annuo di nuove famiglie supera di oltre il doppio quello delle abitazioni completate. Mobilitare lo stock inutilizzato e gli immobili adibiti al turismo darebbe un sollievo una tantum, ma la domanda che continua ad arrivare può essere assorbita solo da nuova offerta.
Non c’è però la certezza che l’offerta da parte di privati, da sola, renda accessibili i canoni. Per questo l’offerta privata va accompagnata da edilizia sociale, aiuti mirati alle famiglie vulnerabili e regole sugli usi turistici nelle zone più sotto pressione. Si tratta di strumenti complementari, non sostitutivi.
In definitiva, il problema spagnolo non è che le case siano diventate troppo care: i prezzi si adeguano a uno squilibrio tra domanda e offerta. Il problema è un deficit di abitazioni che non si riduce controllando il prezzo dello stock esistente ma costruendo nuove case, per diversi anni e a un ritmo molto superiore alle 88mila completate nel 2025.
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