Leasing immobiliare: bilancio, fisco e confronto

Per un’impresa, acquisto, leasing e locazione producono effetti contabili e fiscali differenti. Il leasing immobiliare consente generalmente di dedurre il costo del fabbricato in almeno dodici anni, ma richiede di separare la quota interessi e la parte riferibile al terreno. La locazione garantisce maggiore flessibilità e la deduzione dei canoni per competenza, mentre l’acquisto attribuisce la proprietà ma comporta un recupero fiscale più lento attraverso l’ammortamento.

Il leasing immobiliare: struttura e funzionamento

Con il leasing immobiliare la società concedente acquista (o fa costruire) l’immobile scelto dall’utilizzatore e glielo concede in godimento, a fronte di un corrispettivo periodico, con facoltà di acquistarne la proprietà alla scadenza mediante il pagamento del prezzo di riscatto. Il contratto è oggi tipizzato dall’art. 1, cc. 136-140, L. n. 124/2017, che disciplina in particolare le conseguenze dell’inadempimento dell’utilizzatore.

La contabilizzazione con il metodo patrimoniale

Le imprese che applicano i principi nazionali rilevano il leasing secondo il metodo patrimoniale (OIC 12): l’immobile resta iscritto nel bilancio del concedente, l’utilizzatore imputa i canoni per competenza alla voce B.8 “Per godimento di beni di terzi” e risconta il Maxi-canone iniziale lungo la durata del contratto. Il debito residuo non figura nello stato patrimoniale; la nota integrativa deve però illustrare, in un apposito prospetto, gli effetti che si sarebbero prodotti con il metodo finanziario (valore attuale delle rate non scadute, onere finanziario effettivo dell’esercizio, valore del bene al netto degli ammortamenti virtuali), come richiesto dall’art. 2427, c. 1, n. 22, c.c.

Le differenze per le imprese che applicano l’IFRS 16

Le imprese che adottano i principi contabili internazionali applicano invece l’IFRS 16, che iscrive il diritto d’uso tra le attività e la passività per leasing tra i debiti, con ammortamento del primo e rilevazione degli interessi sulla seconda; il coordinamento fiscale è disciplinato dal D.M. 5 agosto 2019.

Leasing immobiliare: un esempio numerico

Gamma S.r.l. stipula il 1° gennaio un contratto di leasing di durata dodici anni avente a oggetto un fabbricato commerciale (non industriale) del costo di 1.000.000 euro per il concedente. Sono previsti un Maxi-canone di 150.000 euro, canoni annui complessivi di 80.000 euro (144 rate mensili) e un prezzo di riscatto di 100.000 euro, tutti più IVA al 22%.

Tavola 8 – Scritture dell’utilizzatore (primo esercizio e riscatto)

La quota annua di Maxi-canone è pari a 150.000 / 12 = 12.500 euro; il costo annuo complessivo a conto economico è di 92.500 euro.

La deducibilità IRES dei canoni di leasing

Per l’utilizzatore che imputa i canoni a conto economico, la deduzione è ammessa, indipendentemente dalla durata contrattuale, per un periodo non inferiore a dodici anni per i beni immobili (art. 102, c. 7, TUIR, come modificato dalla L. n. 147/2013 per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2014). Il canone va scomposto in:

• quota interessi, determinata secondo il D.M. 24 aprile 1998 ripartendo gli interessi impliciti complessivi (canoni + riscatto – costo sostenuto dal concedente) in proporzione ai giorni di durata; è deducibile nei limiti dell’art. 96 TUIR. Nel caso: (1.110.000 + 100.000 – 1.000.000) / 12 = 17.500 euro annui;

• quota capitale, la quota capitale è pari a 75.000 euro annui, risultante dalla differenza tra il costo imputato a conto economico, pari a 92.500 euro, e gli interessi impliciti, pari a 17.500 euro. La quota riferibile al terreno, determinata forfetariamente nel 20% (30% per i fabbricati industriali), è pari a 15.000 euro e deve essere ripresa a tassazione. La quota capitale fiscalmente deducibile ammonta pertanto a 60.000 euro.

Contratto inferiore a dodici anni: le variazioni fiscali

Se la durata contrattuale è inferiore a dodici anni, i canoni imputati a conto economico eccedono la quota