Una casa lasciata vuota per anni può diventare un problema che riguarda l’intera comunità? E, soprattutto, è giusto che il fisco intervenga quando un immobile rimane inutilizzato in una città dove trovare un’abitazione in affitto è diventato sempre più difficile?
Sono interrogativi destinati ad alimentare il confronto politico nazionale dopo la proposta avanzata da Enzo Lattuca, sindaco di Cesena e presidente dell’Unione delle Province d’Italia (UPI), che chiede di introdurre una tassazione più elevata per gli alloggi volontariamente sottratti al mercato residenziale.
L’ipotesi di una super IMU sulle case sfitte non riguarda semplicemente l’aumento delle entrate comunali. Sul tavolo c’è una questione più ampia: capire se la fiscalità immobiliare possa contribuire a contrastare la scarsità di abitazioni accessibili, favorendo un utilizzo più efficiente del patrimonio edilizio esistente.
Il tema è stato affrontato da Lattuca nelle interviste a CesenaToday e a Radio 24, dove è intervenuto nel programma Uno, nessuno, 100Milan, nella puntata del 15 ottobre 2026. La proposta era già stata illustrata nell’intervista rilasciata al Corriere Romagna il 10 ottobre, a cura di Gian Paolo Castagnoli.
La crisi degli affitti cambia geografia: l’emergenza non riguarda soltanto le metropoli
Per comprendere il senso dell’iniziativa bisogna partire da una trasformazione che interessa numerosi territori italiani. La difficoltà di trovare un alloggio a prezzi sostenibili non è più un fenomeno circoscritto a Milano, Roma o alle principali città universitarie. Anche nei centri di medie dimensioni, la distanza tra disponibilità economica delle famiglie e richieste dei proprietari si è progressivamente ampliata.
Il risultato è che avere un lavoro e uno stipendio regolare non garantisce necessariamente la possibilità di affittare casa. Una condizione che modifica le scelte personali, limita l’autonomia dei giovani e può incidere persino sull’attività delle imprese.
Se un lavoratore non riesce a trasferirsi vicino alla sede dell’azienda, un’opportunità professionale rischia di sfumare. Allo stesso modo, chi desidera formare un nuovo nucleo familiare può trovarsi costretto a rimandare i propri progetti oppure a cercare un’abitazione lontano dal territorio in cui vive e lavora.
È proprio questa dimensione economica e sociale che Lattuca intende portare all’attenzione del Governo. La questione abitativa, nella sua lettura, non può essere affrontata esclusivamente attraverso contributi temporanei destinati agli inquilini in difficoltà. Occorre intervenire anche sulle ragioni che rendono insufficiente l’offerta.
Come funzionerebbe la super IMU proposta dal presidente UPI
L’idea consiste nel riconoscere ai Comuni situati in aree caratterizzate da una forte domanda abitativa la possibilità di applicare un’IMU maggiorata agli immobili mantenuti intenzionalmente vuoti senza una giustificazione oggettiva.
La distinzione è fondamentale. Non si tratterebbe di colpire indiscriminatamente tutti i proprietari di seconde case né di considerare automaticamente sospetto qualsiasi appartamento non occupato.
La proposta punta invece a separare le situazioni nelle quali l’assenza di un inquilino dipende da circostanze concrete da quelle in cui il mancato utilizzo rappresenta una scelta deliberata e prolungata.
Resterebbero quindi fuori dall’eventuale aggravio, secondo l’impostazione illustrata dal sindaco, gli immobili interessati da lavori di ristrutturazione, controversie giudiziarie o procedure ereditarie. Analoga attenzione dovrebbe essere riservata ai proprietari che cercano effettivamente un conduttore senza riuscire a trovarlo.
Il principio economico è piuttosto semplice: rendere meno vantaggioso mantenere inutilizzato un bene abitativo quando esiste una domanda significativa di locazioni, senza eliminare le tutele connesse alla proprietà privata.
Lattuca considera questa leva fiscale un possibile incentivo alla rimessa in circolazione degli alloggi, da affiancare alle garanzie contro la morosità e agli altri strumenti già utilizzati dagli enti locali.
La super IMU è già prevista dalla legge? Quali poteri hanno oggi i Comuni
Un chiarimento è indispensabile: la super IMU proposta dal presidente UPI non è una nuova imposta già entrata in vigore. Si tratta di un’ipotesi di riforma che, per essere attuata nei termini prospettati, richiederebbe un intervento del legislatore nazionale.
Attualmente la disciplina dell’imposta municipale propria è contenuta principalmente nella legge 27 dicembre 2019, n. 160. I Comuni possono intervenire sulle aliquote entro determinati limiti e secondo le fattispecie individuate dalla normativa statale.
La disciplina della differenziazione è stata ulteriormente definita attraverso appositi provvedimenti del Ministero dell’Economia e delle Finanze, tra cui il decreto del 6 novembre 2025, applicabile dal 2026.
Le amministrazioni municipali dispongono dunque di una certa autonomia tributaria, ma non possono istituire liberamente nuove maggiorazioni al di fuori del quadro legislativo vigente.
Per trasformare l’iniziativa in un provvedimento operativo sarebbe necessario stabilire almeno tre elementi: quali territori possano applicare l’aggravio, quali immobili siano effettivamente interessati e fino a quale soglia possa arrivare l’aliquota.
Al momento, pertanto, nessun proprietario è chiamato a pagare una tassa aggiuntiva per effetto della sola proposta di Lattuca.
Il problema più delicato: come dimostrare che una casa è vuota senza una ragione valida?
Al di là della discussione politica, l’eventuale riforma dovrebbe affrontare una difficoltà pratica tutt’altro che marginale: individuare criteri verificabili per distinguere gli immobili volontariamente inutilizzati da quelli temporaneamente non disponibili.
Una casa può risultare priva di residenti anagrafici senza essere realmente abbandonata. Potrebbe essere utilizzata occasionalmente, destinata a un familiare oppure temporaneamente indisponibile per condizioni strutturali o personali.
La sola assenza di un contratto di locazione, quindi, non sarebbe sufficiente a dimostrare che il proprietario stia deliberatamente sottraendo l’abitazione al mercato.
Servirebbero regole trasparenti, controlli proporzionati e procedure che consentano ai cittadini di documentare le proprie circostanze. Anche la durata dell’inutilizzo avrebbe un peso significativo: un appartamento rimasto libero per qualche mese non è necessariamente paragonabile a un intero edificio inutilizzato da molti anni.
Un’applicazione poco precisa rischierebbe di generare contenziosi tributari e ulteriori incombenze amministrative. Per questo, nell’eventuale disegno normativo, dovrebbero trovare spazio adeguate garanzie per i contribuenti.
È uno dei punti sui quali si misurerebbe concretamente la sostenibilità della misura, soprattutto per gli uffici comunali incaricati di gestire il tributo.
Le maggiori entrate potrebbero finanziare affitti ed edilizia pubblica
La proposta contiene anche un’indicazione sulla possibile destinazione del gettito aggiuntivo. L’obiettivo non sarebbe quello di alimentare indistintamente i bilanci municipali, ma di reinvestire le risorse raccolte nel settore abitativo.
Una quota degli incassi potrebbe contribuire al finanziamento dei fondi destinati alle famiglie che incontrano difficoltà nel sostenere il canone mensile. Un’altra parte servirebbe invece a rafforzare gli investimenti nell’edilizia residenziale pubblica e sociale.
La distinzione tra questi interventi è importante. I contributi per gli affitti consentono di aiutare chi attraversa una fase di disagio economico, ma non aumentano direttamente il numero di abitazioni disponibili.
Il recupero degli immobili pubblici inutilizzati, la riqualificazione degli edifici esistenti e la realizzazione di nuovi alloggi a prezzi sostenibili producono invece effetti potenzialmente più duraturi.
Secondo Lattuca, il sostegno economico alle famiglie e l’ampliamento dell’offerta devono procedere insieme, evitando che gli enti locali siano costretti a intervenire soltanto quando l’emergenza è già esplosa.
Cedolare secca e canoni calmierati: l’altra riforma fiscale sul tavolo
La super IMU rappresenta soltanto una parte di una riflessione più articolata sulla tassazione degli immobili.
Il presidente UPI propone infatti di rivedere anche il meccanismo della cedolare secca sugli affitti, rafforzando il collegamento tra agevolazione fiscale riconosciuta al locatore e sostenibilità del canone richiesto all’inquilino.
L’attuale ordinamento già prevede un trattamento più favorevole per determinate locazioni a canone concordato. L’idea di Lattuca è sviluppare ulteriormente questa impostazione, rendendo il beneficio fiscale più strettamente legato all’effettivo vantaggio economico prodotto per chi prende in affitto l’alloggio.
In sostanza, una riduzione dell’imposizione dovrebbe trovare una contropartita nella disponibilità del proprietario a praticare condizioni accessibili.
Da questo punto di vista, la politica tributaria potrebbe agire in due direzioni complementari: premiare chi mette gli appartamenti sul mercato a prezzi sostenibili e scoraggiare il mantenimento ingiustificato degli immobili vuoti.
Una combinazione di incentivi e disincentivi che, nelle intenzioni del sindaco, avrebbe maggiori possibilità di incidere sulle decisioni dei proprietari rispetto a un intervento esclusivamente punitivo.
Il caso Cesena: gli interventi già avviati e i limiti delle risorse locali
Il Comune romagnolo rappresenta il contesto dal quale prende forma questa proposta di riforma. L’amministrazione ha già avviato iniziative per sostenere la disponibilità di abitazioni in locazione, cercando di ridurre alcuni degli ostacoli che possono scoraggiare i proprietari.
Tra gli strumenti utilizzati figurano forme di accompagnamento e garanzia, pensate per rendere meno rischiosa la sottoscrizione di nuovi contratti di affitto.
Sul versante dell’offerta abitativa pubblica, Lattuca ha richiamato anche il progetto relativo ai 27 nuovi alloggi di Palazzo Roverella e la necessità di far ripartire il cantiere del Novello.
Interventi che testimoniano quanto la risposta all’emergenza richieda investimenti, programmazione urbanistica e continuità amministrativa.
Tuttavia, secondo il sindaco, le iniziative comunali non possono compensare da sole la mancanza di un piano nazionale sufficientemente finanziato.
La difficoltà riguarda soprattutto la capacità degli enti di programmare interventi pluriennali senza conoscere con certezza l’ammontare delle risorse disponibili negli esercizi successivi.
Il confronto politico: una tassa in più può davvero aumentare le case disponibili?
L’iniziativa ha suscitato reazioni contrastanti, specialmente tra le forze politiche di opposizione a Cesena. Le principali critiche riguardano l’ulteriore pressione fiscale sulla proprietà immobiliare e il rischio che una misura di questo genere finisca per scoraggiare, anziché favorire, la partecipazione dei privati al mercato della locazione.
Chi contesta l’aumento dell’imposta ritiene preferibile intervenire attraverso garanzie per i proprietari, maggiore tutela contro gli affitti non pagati e incentivi economici per il recupero degli appartamenti.
Dall’altra parte, la posizione sostenuta da Lattuca parte dalla constatazione che gli strumenti di agevolazione, da soli, potrebbero non riuscire a convincere chi sceglie di mantenere inutilizzato un patrimonio immobiliare per lunghi periodi.
Entrambe le impostazioni sollevano questioni che meritano un approfondimento concreto. Un’imposta più elevata non garantisce automaticamente che gli alloggi vengano affittati, così come l’erogazione di incentivi non assicura necessariamente un incremento significativo dell’offerta.
L’efficacia dipenderebbe dalla struttura della misura, dalle caratteristiche del mercato locale e dalla capacità delle amministrazioni di verificare i risultati ottenuti.
Sarebbe quindi essenziale accompagnare qualsiasi riforma con indicatori misurabili: numero di abitazioni effettivamente rimesse in locazione, andamento dei canoni e impatto sulle famiglie che cercano casa.
Verso un Patto nazionale per la casa: la richiesta di Lattuca al Governo
La prospettiva indicata dal presidente dell’Unione delle Province d’Italia va oltre la modifica di un singolo tributo. Lattuca chiede infatti un Patto nazionale per la casa, capace di riunire Governo e amministrazioni territoriali intorno a obiettivi definiti e finanziamenti stabili.
La richiesta nasce anche dalle perplessità espresse dal sindaco sul Piano casa del Governo Meloni, considerato insufficiente rispetto all’ampiezza del problema.
Un programma realmente operativo, secondo questa impostazione, dovrebbe individuare quanti immobili realizzare o recuperare, quali categorie sociali sostenere, quali territori privilegiare e con quali tempistiche raggiungere i risultati.
Il rafforzamento dell’edilizia pubblica, il rifinanziamento degli aiuti all’affitto e la revisione delle agevolazioni fiscali rappresenterebbero quindi parti di una medesima strategia.
In questo scenario i Comuni avrebbero il compito di calibrare gli interventi sulle necessità locali, mentre allo Stato spetterebbe assicurare strumenti legislativi e coperture economiche adeguate.
La super IMU sulle case sfitte rimane, per ora, una proposta e non un nuovo obbligo fiscale. Ma il confronto aperto da Lattuca pone una questione destinata a diventare sempre più rilevante per le politiche pubbliche: fino a che punto è possibile intervenire sulle scelte di utilizzo del patrimonio immobiliare privato quando la scarsità di abitazioni produce conseguenze sull’economia e sulla vita delle città?
La risposta non dipenderà soltanto dalle aliquote. Dipenderà soprattutto dalla capacità di costruire un sistema nel quale tutela della proprietà, disponibilità di alloggi e diritto all’abitare possano trovare un equilibrio concreto.
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