Chi dichiara l’affitto se la casa è in comodato d’uso?

Scopri chi deve pagare le tasse sui canoni di locazione se l’immobile è in comodato e le differenze tra affitti brevi e contratti ordinari.

La gestione fiscale degli immobili concessi a familiari o terzi solleva spesso dubbi interpretativi, specialmente quando il beneficiario decide di locare il bene a sua volta. Molti contribuenti si chiedono infatti chi dichiara l’affitto se la casa è in comodato d’uso per evitare errori nella dichiarazione dei redditi che potrebbero innescare controlli spiacevoli. La regola generale stabilita dal legislatore italiano è piuttosto rigida e non lascia spazio a interpretazioni personali: il debito con il fisco segue la proprietà del bene e non la materiale percezione del denaro. Anche se il genitore decide di lasciare l’intero canone al figlio, la legge impone che sia il proprietario a riportare tali somme nei propri redditi, salvo casi eccezionali legati esclusivamente alla durata della locazione.

Chi deve dichiarare i canoni di una locazione ordinaria?

Il cuore del sistema tributario italiano per quanto riguarda gli immobili si fonda sul concetto di titolarità del diritto reale. Se un proprietario concede un appartamento in comodato a un figlio e quest’ultimo decide di affittarlo con un contratto di locazione ordinaria (ad esempio il classico contratto quattro più quattro o quello a canone concordato), il soggetto obbligato a dichiarare i canoni è esclusivamente il proprietario. Non ha alcuna importanza chi firma materialmente il contratto di locazione o su quale conto corrente vengano versati i soldi dell’affitto.

Il comodatario, ovvero colui che ha ricevuto la casa in uso gratuito, non possiede un diritto reale sul bene ma solo un diritto personale di godimento (art. 1803 cod. civ.). Questa distinzione è fondamentale per il fisco. Quando si parla di contratti di locazione che superano i trenta giorni, la rendita prodotta dall’immobile viene classificata come reddito fondiario. Tale reddito, per definizione, deve essere imputato a chi vanta la proprietà o un altro diritto reale sul bene (come l’usufrutto), indipendentemente dal fatto che il denaro finisca nelle tasche di un altro soggetto. Il proprietario deve quindi inserire i canoni nel suo modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche, calcolando le imposte in base alla sua aliquota Irpef o optando, se possibile, per la cedolare secca.

Perché il proprietario paga le tasse su soldi che non incassa?

La norma di riferimento che regola questa situazione apparentemente paradossale è contenuta nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi (art. 26 d.p.r. 917/1986). Il legislatore ha stabilito che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. La frase chiave della norma specifica che questa imputazione avviene per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso, a prescindere dalla percezione.

In termini pratici, lo Stato considera l’immobile stesso come la fonte del reddito. Poiché il proprietario è il titolare della fonte, egli è anche il responsabile del pagamento delle imposte sulla ricchezza che quella fonte produce. Il contratto di comodato non trasferisce la soggettività passiva d’imposta. Se il proprietario permette al figlio comodatario di trattenere i canoni, dal punto di vista fiscale si verifica una sorta di doppia operazione invisibile: il proprietario incassa idealmente i canoni (e ci paga le tasse) e poi decide di donarli al figlio. Questa generosità non cancella però il dovere tributario originario in capo al titolare dell’immobile.

Quali sono i rischi per il genitore che concede la casa al figlio?

Molti proprietari ignorano questa regola e lasciano che sia il figlio a dichiarare il reddito, convinti che l’incasso effettivo del denaro sia il fattore determinante. Questo comportamento espone il proprietario a una contestazione per omessa dichiarazione di redditi. L’Agenzia delle Entrate, attraverso i controlli incrociati tra i contratti registrati e le dichiarazioni dei redditi, può facilmente rilevare che per un determinato immobile esiste un contratto di locazione ma il proprietario non ha riportato alcun canone.

In caso di accertamento, il fisco chiederà al proprietario:

• l’imposta non versata calcolata sull’intero canone;
• le sanzioni per infedele o omessa dichiarazione;
• gli interessi di mora maturati dalla data del mancato versamento.

Il fatto che il figlio abbia dichiarato quelle somme e ci abbia pagato le tasse non esonera il genitore. Il figlio potrebbe a sua volta chiedere il rimborso di quanto pagato indebitamente, ma il genitore dovrà comunque saldare il debito principale con le sanzioni. È quindi un errore che può costare molto caro in termini di sanzioni amministrative, anche se non si configura mai un reato penale per queste cifre ordinarie.

Esistono differenze tra affitto breve e contratto ordinario?

L’unica vera deroga a questo rigido sistema riguarda le cosiddette locazioni brevi (art. 4 d.l. 50/2017). Si definiscono tali i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Solo in questo caso specifico, la legge permette al comodatario di dichiarare i redditi derivanti dall’affitto della casa ricevuta in uso gratuito.

Se il figlio utilizza l’appartamento del genitore per fare attività di “Airbnb” o simili, restando sotto la soglia dei trenta giorni per ogni singolo contratto, il reddito non viene più considerato fondiario (legato alla proprietà) ma viene classificato come “reddito diverso”. In questa ipotesi, chi incassa i soldi (il comodatario) è lo stesso soggetto che deve dichiararli e pagarci le tasse. Questa eccezione è stata confermata esplicitamente dall’amministrazione finanziaria per agevolare lo sviluppo del turismo e semplificare la gestione degli affitti temporanei (circ. 24/E/2017). È però fondamentale che il contratto non superi mai la durata mensile, altrimenti si ricade immediatamente nella regola ordinaria che sposta l’obbligo fiscale sul proprietario.

Come si deve comportare il comodatario che percepisce il canone?

Se siamo in presenza di una locazione ordinaria (ad esempio un contratto transitorio di diciotto mesi o un canone libero di quattro anni), il comodatario che riceve i soldi deve essere consapevole che sta gestendo somme che fiscalmente “appartengono” al proprietario. Egli non deve inserire questi importi nella propria dichiarazione dei redditi. Il suo ruolo, dal punto di vista tributario, è quasi neutro, a meno che non si tratti di affitti brevi.

Il comodatario dovrebbe fornire al proprietario tutta la documentazione necessaria per la dichiarazione:

• copia del contratto di locazione registrato;
• ricevute dei pagamenti effettuati dall’inquilino;
• eventuali spese sostenute che possono essere dedotte secondo la legge.

Il proprietario, anche se non ha mai visto un euro di quel canone perché ha deciso di lasciarlo al figlio per aiutarlo economicamente, deve farsi carico dell’onere dichiarativo. La trasparenza tra le parti è fondamentale per evitare che il genitore si trovi a pagare tasse su somme di cui ignora l’esatto ammontare.

Quali documenti servono per una corretta dichiarazione dei redditi?

Per non sbagliare la dichiarazione dei redditi, il proprietario deve raccogliere i dati del contratto che il comodatario ha stipulato con l’inquilino. Anche se il contratto di locazione è firmato dal comodatario, l’Agenzia delle Entrate lo associa all’immobile identificato catastalmente. Il proprietario deve inserire nel quadro B del modello 730 (o nel quadro RB del modello Redditi) la rendita catastale e il canone di locazione percepito nell’anno di riferimento.

Se il proprietario intende utilizzare la cedolare secca, deve assicurarsi che l’opzione sia stata esercitata correttamente in fase di registrazione del contratto o nelle scadenze successive. È importante ricordare che il contratto di comodato tra padre e figlio deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate affinché abbia data certa e possa giustificare la detenzione dell’immobile da parte del figlio (art. 17 d.p.r. 131/1986). Senza un comodato registrato, il fisco potrebbe presumere che la locazione sia stata fatta direttamente dal proprietario, rendendo ancora più difficile giustificare eventuali discrasie nei pagamenti.

Cosa succede in caso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate?

L’attività di controllo dell’amministrazione finanziaria è diventata estremamente precisa grazie all’anagrafe tributaria. Quando viene registrato un contratto di locazione, il sistema associa automaticamente il canone al codice fiscale del proprietario dell’immobile che risulta dai registri immobiliari. Se nella dichiarazione del proprietario non compare quel reddito, scatta l’allerta automatica. Il proprietario riceverà una “lettera di compliance” o un avviso di accertamento in cui gli viene contestato il mancato inserimento dei canoni.

In questa fase, non servirà a nulla spiegare che i soldi sono stati presi dal figlio comodatario. Il fisco risponderà citando l’articolo 26 del TUIR, ribadendo che la soggettività passiva è legata alla proprietà. L’unico modo per difendersi sarebbe dimostrare che il contratto di locazione era un affitto breve sotto i trenta giorni, ma questa prova richiede documenti contrattuali e ricevute di pagamento che attestino la durata limitata di ogni singolo soggiorno. Per le locazioni ordinarie, la difesa è praticamente impossibile e il proprietario dovrà pagare quanto dovuto, oltre alle spese per le sanzioni amministrative.

Quali sono gli adempimenti per il contratto di comodato?

Per gestire correttamente l’intera operazione, il primo passo è la stipula di un contratto di comodato d’uso gratuito in forma scritta. Questo atto deve essere registrato entro trenta giorni dalla firma versando l’imposta di registro in misura fissa (art. 5 d.p.r. 131/1986). La registrazione è necessaria anche per usufruire di eventuali riduzioni IMU previste per i parenti in linea retta, a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale del comodatario.

Una volta registrato il comodato, il figlio può procedere a locare l’immobile. Se opta per una locazione ordinaria:

• il contratto di locazione deve menzionare che il locatore agisce in qualità di comodatario;
• il proprietario deve ricevere copia del contratto e delle ricevute;
• il proprietario deve calcolare l’acconto e il saldo delle imposte sui canoni.

Se invece il figlio opta per locazioni brevi, egli agirà come locatore diretto e il proprietario non dovrà dichiarare nulla, tranne la rendita catastale dell’immobile come “a disposizione” (o con la riduzione prevista per il comodato). Seguire questo schema logico permette di dormire sonni tranquilli e di non trasformare un atto di generosità familiare in un problema tributario.